继去年10月分拆瑞安房地产(0272.HK)于香港上市之后，瑞安建业(0983.HK)欲再行分拆。然而，此次分拆的主体，却是瞄准了"烂尾楼"。

　　"烂尾楼"打包

　　4月12日，瑞安集团在其公司年报发布会上宣布，拟将旗下位于内地的几个"烂尾楼"项目进行打包，新注册成一个"中华汇房地产有限公司",年内在欧洲或亚洲交易所进行分拆上市。

　　对此，瑞安集团的相关人士表示，很多国际机构投资者对如今中国的"烂尾楼"感兴趣，在此利好因素下，将"烂尾楼"打包，进行分拆上市，可方便这些机构投资者入股操作，一方面，简洁了以往只能逐个项目谈合作的程序，提高操作效率，另一方面，资金运用也更加灵活。

　　事实上，瑞安集团从2005年11月开始介入"烂尾楼"项目的盘发，2年不到，如今已经操作了5个项目，并且利润丰厚，去年一年，通过这些"烂尾楼"项目，其已净赚近1000万。粗略一算，这些"烂尾"项目的平均回报率竟然超过了40%。

　　盘活经营资金

　　而瑞安收购的每一个烂尾楼项目中，几乎都活跃着外资财团的身影。一方面，是外来资本市场对内地"烂尾楼"盘活的看好，另一方面，也可以看出瑞安地产在资本运作上的技术优势。譬如，其先联合摩根大通、Spinnaker等国际机构，牵手外资财团共同开发，最后再对"烂尾"项目进行国际化的经营管理，就是一种产业资源嫁接操作的高级技术利用。"虽然市场介入有所滞后，但这一综合介入无疑能降低大量的经营风险"，一位房产研究专家如此评价。

　　瑞安集团目前在上海、大连、成都、北京等城市都开发了不少项目。以上海五角场地区的创智天地为例，目前已成为上海楼市的标杆作之一。在超过100万开发体量的项目之中，物业形态丰富，开发周期也相应很长，同时，为了强调其品质与先进的社区创业理念，瑞安地产至今在该项目的市场销售上，都采用了现房销售。因此，强大且持续稳定的开发资金链，十分必要。于此，瑞安地产在资本运作上，就需花费大功夫来保证充实其资金链。

　　一熟知瑞安集团背景的人士透露，去年，瑞安地产分拆瑞安建业上市，就带来了将近30亿的收益。

　　该笔收入一部分计收盈利，一部分则直接进入瑞安集团的资金储备。另外，瑞安建业的收入来源还包括创业基金，其持有的长江创业基金去年实现上市，据悉，去年一整年，该基金投资的多家公司就给瑞安带来了大量的套现机会。

　　资本运作新功夫

　　扩散来看，早在去年末，上海置业也曾类似的拟分拆其旗下"金罗店开发有限公司"，进行独立上市。作为上海罗店北欧风情小镇的一级土地经营商，上海置业意欲通过分拆上市，扩股募资的方式来盘活遭遇着"销售烂尾"的罗店新镇，虽然至今这一操作未能成功执行，但也可以看出，在资本市场上发挥百般武艺，已成为了很多大型房企在个别"尴尬"项目上扭"烂"为"赢"、化腐朽为神奇的一种方式。

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