提示

　　去年一季度福州土地供应量为205.9亩，比往年同期减少了50%以上。虽然这是福州市国土资源部门为配合有关部门放缓土地供应节奏“有意而为”，但却在当年的福州房地产市场上掀起了“地荒论”的浪潮。而今年一季度，福州土地供应量仍与去年持平，仅有210余亩(不包含去年遗留下的鼓楼区乌山西路与西二环交叉口东北、东南侧两地块)，但令人意外的是，福州开发商们却表现平静，未像去年一样出现“恐慌”。

　　【现象】　　“地饥”现象依然存在

　　今年一季度土地投放量之少在福州地产业界已形成不争的共识。据统计，今年一季度，福州仅供应了8幅土地，实际供应的土地量仅有210余亩，虽然这与去年同期持平，但与2005年同期相比，不足一半，与之前的几年相比，更是减少了约70%；不仅如此，今年一季度供应地块的规模也较小，最小的地块面积为6.61亩，而最大也仅有60.72亩。

　　土地供应量的减少自然会引发土地的激烈争夺。在3月27日的福州土地拍卖会上，五四北仅8.02亩的地块，就引来7位买家竞相争夺。经过75轮举牌加价，以5000万元的高价拍出，比1600万元的起拍价高出了3倍，单价为623万元/亩。“这幅地块的成交价格确实在许多人的意料之外。”业内人士江先生认为，从1600万元的起拍价来看，单价近200万元/亩，基本符合目前的市场环境，但最后成交价却高达5000万元，单价达到了623万元/亩左右，超出了市场承受力，这种情况说明了今年福州土地市场竞争的激烈程度大过往年。

　　【反应】

　　土地是房地产开发的源头，所以去年一季度土地投放量减少，引发了福州地产界的“地荒论”，搅得福州城人心浮动。虽然今年一季度土地投放量与去年相比没有增加，但各大地产商的反应却是相当平静。这到底是什么原因呢？

　　土地供应不少往年

　　虽然福州去年一季度土地供应量也偏少，但从去年整体土地供应状况看，仍与往年持平，保持在3000多亩左右，因此，在记者的采访中，有相当多的开发商对今年下半年的土地供应状况有所期待。

　　一地产商告诉记者，去年福州市土地发展中心有关人士就表示，福州仍有相当数量的存量土地：实物储备土地15000多亩，红线储备土地20000亩，信息控制储备土地数十平方公里，这样的土地储备足以满足近几年福州地产的开发，不会让土地市场出现供求失衡现象，所以福州市不仅不会出现“地荒”，而且今年的土地供应也能保持在3000～4000亩的水平。

　　那么，福州今年土地供应状况的确如这位开发商预料的那般乐观吗？福州国土资源局一位人士告诉记者，今年福州土地供应量肯定会与往年持平。这位人士告诉记者，福州土地供应主要有两类，一是新地，二是盘活存量土地。由于现在推向市场的地块必须保证是“净地”，所以无论是新地还是存量土地，在进入土地市场之前都需要有一个“搜地”的过程。这些原因导致福州土地供应量在前半年有所减少是很正常的现象，但这不表明福州有“地荒”。

　　据透露，今年福州将会有大量市区土地上市。这位人士说，目前分布在福州市城区的几十家企业地块面积总数达到3000～4000亩，还有大量的城市拆迁工程释放的土地即将上市，因此与前几年相比，今年福州市区推出的地块量将增加。

　　异地扩张留好后路

　　面对福州今年一季度土地供应量较少的情况，许多开发商能处变不惊，还有一个主要原因是，他们已经做好了新的准备。

　　据了解，包括中庚、海润、金辉、融侨、融汇、名城、开成、仁文等福州数十家开发商均在异地开辟了新战场，其主要原因就是应对福州土地供应不足、土地成本增长过快的现象。一位正在“外扩”的福州地产商告诉记者，虽然在异地有项目开发，但福州始终是主战场，这是因为福州地产市场的发展潜力仍非常巨大，其在“海西”建设中的重要性正在显现，城市跨江面海经济发展脉络较明晰。但是，因为福州近几年土地成本的增长太惊人，且后期供应难以预料，这使开发商的项目运作变得相当吃力。一位开发商告诉记者，单以福州金山为例，近两年间，地价已从100万元/亩涨至300万元至400万元/亩，涨了三至四倍，而在市中心，地价的涨幅还不止于此。不仅是地价的不断上涨，对福州未来可能会面临无地可开发状态的担忧使不少开发商选择了“出走”。一位开发商就说，2000年以来，以鼓山新区、金山新区为重点的“东扩南进西拓”城市战略已告一段落。目前，鼓山新区已经全面完成土地开发任务，金山新区只有浦上沿线、义序洲这两片较成熟的土地可供应。

　　对未来的担忧，对过高土地成本的承受力有限，同时为了化解企业风险，让企业持续性发展，并寻找新的利润增长点，许多福州的开发商选择了在保住福州根据地的前提下，进行异地谋生这一万全之策。

　　另辟蹊径周边谋地

　　除了异地扩张外，还有不少福州的开发商将眼光瞄准了闽侯等郊县。据了解，从去年下半年开始，由于福州开发商的介入，闽侯土地拍卖会连创高价，其中去年年底时，乌龙江大道沿线，南屿区域3幅地块以高于挂牌价1倍左右的成交价拍出，单价均在140万元/亩以上，较以往有了大幅提高，让许多人跌破眼镜。

　　开发商黄先生告诉记者，虽然闽侯的交通及配套等条件还不完善，这决定了闽侯房地产市场并非短期内可以成熟，需要相当长一段时间的培育。但是福州土地供应紧张，土地成本加大，开发商与其等米下锅，不如再寻新径，把开发的眼光放远一点。他说，从长远看，郊县地块随着福州城市化的进程发展，将会有很大的升值潜力，且开发风险相对较低。同时，郊县的消费能力不容忽视，据统计，去年福州的房子将近有一半为郊县人所购买。

　　【影响】　　商品房供应量可能减少

　　去年，福州土地供应量虽然仍保持在3000余亩，但由于其中有1000亩左右为社会保障房用地，因此，真正可用于商品房开发的土地量仅有2000亩左右，低于往年水平，而今年一季度，土地供应持续减少，业内人士认为，这必将对福州房地产市场产生一定的影响。

　　明后年福州商品房供应量可能减少。一位业内人士分析说，福州市这几年商品房年供应量在450万平方米左右，虽然今年计划仍保持在这一水平，但由于去年有1000余亩的社会保障用地推出，这使得今年有150万平方米左右的社会保障性用房推出，因此福州房地产市场真正有效的商品房供应只有300万平方米左右，供应量远低于往年水平。而今年一季度的土地供应量减少，亦会使手中有地的开发商看到市场供小于求的局面，从而改变开发进程。开发商郑先生就告诉记者，手中有地的开发商在这种市场有效供给不足的情况下，肯定会减缓开发进度，以期获得更大利润。另据了解，按照福州市商品房供应的规律，一般来说，上一年拍卖地开发上市的商品房量一般占福州房地产市场的一半左右，而另一半大多有存量土地开发供应，由此可以判断，即使下半年福州土地供应状况得到改善，明后年福州商品房供应量也有可能减少。

　　不过，即便福州商品房供应量减少，今明两年福州房价也不会有大的涨幅。业内人士叶先生认为，福州房地产市场的需求量在这两年已得到最大化的释放，因此从今年开始，福州房地产市场需求已开始进入理性发展状态，有效需求量会与供应量持平，不会出现供小于求的局面。同时，由于前两年消化的一手房从今年开始会大量转入存量房市场，增加了市场有效需求，这也在一定程度上保证了房价的稳定。

　　此文系海峡都市报社特稿

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