广州楼市的实际购买需求十分强劲，有力支撑着楼价。

海口市区烂尾楼触目惊心。

香港也经历了房地产泡沫破灭的剧痛。

　　虽然，我们不敢断言如今国内的房地产市场真的有泡沫存在，但是否有虚火抑或是存在着“非理性繁荣”现象，还是值得探究的。因为房地产泡沫对经济发展的破坏是非常巨大的，无论是日本上世纪80年代的房地产泡沫对日本经济的冲击，还是东南亚金融危机对世界经济的影响至今使人记忆犹新；同是上世纪90年代我国海南的房地产热、广西北海的房地产泡沫对当地的影响至今也仍然存在。

　　近年来，我国的房地产市场走势确实有过成交量跃上顶峰的辉煌，但同时也有过跌进谷底的颓势。在本文中，我们回顾一下上世纪90年代以来国内房地产市场泡沫的惨痛个案，以引起市场的警醒。

　　三大“泡沫”事件

　　几多惨痛回忆

　　仔细分析香港、海南、北海三地房地产泡沫的现象，不难发现，在上世纪90年代，随着大量银行贷款进入房地产业，加剧了对房地产这种非生产性资产的投机，引起房价大幅度上升，结果导致生产性和服务性行业成本高企，无利可图，炒楼便成为一种社会性行为，最终产生房地产价格的泡沫。

　　海南“房地产泡沫”的形成则是由于房地产开发过热，造成商品房大量积压，终因供过于求，开发商资金断裂而产生大片的烂尾楼。

　　北海的“房地产泡沫”则与海南有相似之处，因地价暴涨了20倍，而掀起开发的虚热。

　　香港：多少人倾家荡产

　　上世纪90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，从1991年到1997年，房价上升了4倍。1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年年中，下跌了70%左右。最著名的案例是金门大厦在20个月内四次转手，总价从7亿港元炒到17亿港元。以炒楼起家的佳宁集团空手倒卖，又通过上市筹措资金进一步炒楼，三四年里资产过百亿港元，跻身当地“十大”房地产企业，但最终因“泡沫”破灭被迫清盘破产，董事长被捕入狱。

　　在这场“泡沫”中，香港平均每位业主损失267万港元，有10多万人由百万富翁一夜变成了百万“负翁”。

　　海南：触目惊心烂尾楼

　　有统计数字显示，上世纪八九十年代的房地产泡沫破灭，给海南留下的是无数的烂尾楼，因海南泡沫经济造成的积压房地产总值达800多亿元。直到本世纪初期，不少到过海口市区的人仍为光秃秃的“烂尾楼”立在海风椰林之间感到无奈而叹息。北海：“别墅养猪”的无奈

　　1998年，一份发行逾百万份的报纸以“别墅养猪”为题，刊登了广西北海银滩别墅群烂尾楼的照片，数百幢别墅破败凋零，荒草没膝。在上世纪90年代初那场“房地产热”中，曾有1400多家房地产公司在北海角逐，炒地炒房使这个“全国首批开放城市”一夜成名。

　　上世纪90年代~2003年

　　从峰顶跌至谷底

　　上世纪90年代初期，广州楼价处在一个上升期，环市东世贸附近的高层洋房动辄售价7000～8000元／m2。而在天河，尚未形成豪宅区的高层住宅单价也要8000～9000元／m2。一些香港豪客往往一出手就买下三五套甚至10多套的单位，广州楼市俨然成为炒家的淘金乐土。随着1994年国家紧缩银根进行宏观调控，广州尚未成熟的房地产业遭到了几乎是致命的打击。广州楼价开始“大跳水”，均价从9000元／m2以上的高位直跌到6000元／m2以下。

　　投资客杨先生是当年广州楼市大涨大跌中的“牺牲者”之一。在上世纪90年代初，他以近9000元/m2的单价买下了黄埔大道旁金泽大厦的两套住宅单位。但到了上世纪90年代末，该盘的楼价已暴跌到5000多元/m2。杨先生的身家缩水近半。广州楼价在上世纪90年代后期直至2003年，都一直呈现下跌之势，但房屋交易量却不断放大。

　　2004年~至今

　　拐点出现楼价抬头

　　广州楼价从2004年起开始回稳并再度呈现上涨的态势。2004年1月，广州9大发展商首次坐在一起召开“峰会”，共同放言：“楼价必然上涨。”果然，2004年楼价上涨18%。此间，由于“8·31土地转让大限”政策的出台，令发展商不断抛出“地荒”论，刺激楼价持续上行。

　　正因为楼价持续上扬，令市场在2004年再次有了“广州楼市存在泡沫”之说。认为“有泡沫者”所持的观点是市场空置率开始增加；但“否认有泡沫者”则认为，广州楼价并无虚高的情况出现。

　　事实上，这几年市场的成交走势印证了广州的楼市确实没有进入“泡沫”期，而是市场交易更加活跃了。

　　供应不足

　　导致楼价飞涨

　　从2004年开始，近几年楼价的持续上扬，令不少想购房的准买家烦恼不已。广州十区的住宅均价从2004年的4618元/m2，涨到了2005年的5117元/m2，接着又涨到了2006年的6806元/m2，如今，连番禺的均价也超过了6000元/m2。

　　为什么政府出台了一系列宏观调控措施后，广州的楼价还在往上涨？

　　广州楼价飙升的原因有多方面。首先是政策的影响使然，由于银行收紧了银根，增加了开发商入市的门槛，一次性缴地价也大大提高了土地开发成本，因此楼价也就有了上涨的理由。<

　　此外，市场供求关系的失衡也导致了楼价的上涨。统计数字显示，自2000年至今的7年多来，广州市一手住宅需求量都大于供应量，而且缺口越来越大，令住宅的空置率也跌至近年来的最低点。广州住宅的空置量从2001年的621万平方米减少到2005年的563万平方米，2006年的空置量虽然没具体公布，但由于2006年的住宅成交量明显大于上市量，这显示2006年的住宅空置量也有了进一步的减少。

　　预防泡沫

　　从严控地价开始

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江：并不是说目前房地产市场一定就有“泡沫”存在，但政府启动的一系列宏观调控政策恰好就是看到了有“泡沫”的迹象，因此，控制楼价快速增长就显得相当重要了。

　　寒桐投资顾问公司总经理韩世同：现在广州楼市是换房族和高收入人群在支撑，当市场有价无市的时候，楼市泡沫将随之而来。广州楼市的“抢地风潮”依然存在，地价的大幅抬升最终势必都将转嫁到普通消费者身上。

　　市场人士：有关部门在出让土地时，不应该单纯以拍卖的形式，而应该加入招标的形式来限制地价的上扬，从而在根本上稳定商品住宅的价格。

　　减少非理性消费

　　基于买涨不买跌的消费心理，不少消费者置业时缺乏理性，追涨入市，或超前消费。对此，省房协会长蔡穗声指出，合理引导消费者很重要，年轻人结婚没买房并非就没有面子。此外，应多研究如何使租赁渠道变得通畅，降低租赁的成本，让穷人能低成本租到房，这将对房价下降、解决民生问题大有好处。

　　宏观调控见效果

　　上海楼价降了

　　房地产宏观调控的“药效”正在上海迅速发挥。一份由建设部立项、由上海社科院房地产业研究中心和上海市房产经济学会历时4年多完成的报告显示，经过两年宏观调控，整个上海房地产市场发生了非常明显的改变，各项数据正趋于正常。

　　业内人士分析，宏观调控的效果之所以在上海更为明显，是因为上海房地产市场的流通性更高，系统更加完整，得以让政策作用的传导速度更快，“药效”从而发挥迅速。上海房地产指数的增长速度从2003年到达顶点后开始放缓，与作为参照系的消费物价指数相比，上海房价上涨幅度正逐步回落，到2006年，上海房价指数高出消费物价指数6.2%，已经进入“正常”范围。

　　而上海住宅的价格上涨幅度已经低于消费品价格上涨的幅度，2006年的涨幅为-0.5%，这一数据成为2000年以来的首次负值。上海已成为全国新建商品住房价格下降最为明显的城市。