【理财档案】

　　房贷在身装修在即怎么办？

　　读者吴小姐近期致电《金楼市》置业理财栏目，诉说了她在理财方面的烦心事。吴小姐婚前购买的是一套主城区的二手房，面积70平方米左右，精装修房。房子当时总价54万元，贷款30万元，月还款额约2600元，吴小姐平均月收入约6000元。

　　闵先生是吴小姐的爱人。看着房价呼呼地涨，他在去年购买了位于河西奥体的一套130平方米三房两厅两卫，考虑到既要做婚房又要接父母来宁，所以他选择了这套大三房户型，总价77万元，贷款总额54万元，月还款额约4100元，闵先生的月均收入为10000元。这套房子今年下半年将会交付，装修款的筹集也成为他们今年面临的一个大问题。

　　是不是可以卖掉一套房来减轻压力呢？又如何在不增加压力的前提下迅速筹集到装修款呢？如何通过合理的理财方式帮助吴小姐夫妇，记者与专业的理财顾问一起为他们出谋划策。

　　【理财攻略】

　　第一步：风险测算

　　负债率不高仍可提前还贷

　　吴小姐一家目前的总贷款额为84万元，贷款年限20年，家庭月还款额6700元，家庭月收入为16000元，家庭资产负债率为41%左右，家庭资产负债率一般，资金可控额度较大。

　　除去每月还贷之外，他们的月余款差不多还有9300元，家庭日常支出约4000元，每月剩余款项5000元左右，现金流还算充裕。在不发生大件消费的情况下，一年的存款额约6万元左右，此外年底两人年终奖差不多可以达到3万元，同时，公积金账户上年均余额共有2万元，预计到今年年底现金存款可达到10万元上下。

　　理财师分析说，吴小姐夫妇正处于30岁的人生黄金期，按照正常的收入增长曲线，从30~45岁之间正值收入高峰期，根据相关测算，普遍的收入增长率会超过同期GDP的增长，可以达到20%左右，建议手头资金超过2万元时就可提前还款。

　　第二步：谋划装修款

　　金融产品能分解资金压力

　　吴小姐的二手房是现房，而闵先生的商品房将会在下半年交付，这就意味着今年底明年初他们面临的最大问题就是装修。依照他们目前的资金状况，如何筹集装修款？

　　按照目前装修市场的行情，包含家电在内130平方米的房子装修款大概需要15~18万元，可以达到中等装修水准。根据之前的抗风险能力测算，吴小姐夫妇乐观预计到今年年底家庭首期存款额可望达到10万元，这部分资金可以作为装修款的储备资金，不过理财师也提供了几个化解资金压力的小窍门。

　　方式一：选择组合还贷

　　理财师提议，他们可以暂时调整目前的还款方式，比如原先两人各自的等额本息还款法在装修这几年的压力比较大，可以调整为组合还贷方式：前三年只支付利息不归还本金，这样前三年还款压力较小。后三年再调整为等额本息还款。这样测算下来，前三年的月还款额为4070元，每月少还1900元左右，后三年调整后月还款额月6000元。

　　方式二：信用卡分期消费

　　考虑到吴小姐夫妇目前的还贷情况，不建议使用短期装修贷款，这样会再加大月还款压力。倒是可以通过部分金融产品的灵活运用来化解资金压力，比如可以办理一到两张信用卡，购买大额家电时，可以尝试信用卡的分期付款，自己购买家装材料时也可以用信用卡透支购买，此外，装修公司款项也可以选择分期付款方式。

　　第三步：应急处理

　　应持有房产选择其他方案

　　房子装修完成了，他们还有个心愿就是过两年生孩子。女方生孩子期间收入肯定锐减，吴小姐不禁担心起这段时间该如何应对高额的还款。她甚至考虑将自己的小房子出租出去以租养贷。

　　理财师否定了她的想法。理财师分析，主城70平方米的精装修房月租金撑死不过1500元，年收入也仅1.8万元，收益较低，对于缓解还款压力起不到实质性的作用，而且精装修房出租损耗大不划算。他建议，生育期间的应对措施可参考组合还贷。

　　此外，他们还有一件比较担心的事情就是因为父母年事已高，万一身体发生状况需要大笔住院费用该怎么办？是不是可以考虑卖掉小房子？理财师认为不动产目前的增值状况远远优于银行利率，可以长期持有不必轻易卖掉，所以他提供了两种方案，一种是循环贷，已经还掉的贷款再贷出来；另外一种就是抵押贷款，把房子抵押出去以备不时之需。

　　(本期理财顾问：上海浦东发展银行南京分行个人信贷部总经理孙俊)

　　此文系现代快报特稿

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