专访甘肃同人行律师事务所主任姚诚律师

　　社会各界关注多年的《物权法》终于尘埃落定，它将给我们的居住生活带来怎样的影响呢？记者专访了甘肃同人行律师事务所主任、法律硕士、兰州市房地产管理局、兰州房地产交易中心常年法律顾问、甘肃资深房地产律师姚诚主任，他凭借丰富的经验、渊博的专业知识，浅显明白地阐述《物权法》中与房地产密切相关的焦点话题。

　　记者：姚主任，《物权法》中预告登记能起到什么样的制约、保护作用？

　　姚诚：预告登记主要是保护消费者，防止开发商“一女二嫁”。以前买了房子，直接到房管局办理产权证。现在预告登记，只要购房合同签订，开发商就有义务到房管部门登记合同，成为准物权，就具有了排他性，不能擅自处理。

　　记者：登记发生错误，登记机关是否应承担赔偿一直是个极富争议的话题。物权法明确规定承担赔偿。你怎么看这个问题？

　　姚诚：这将促使登记部门从形式审查向实质审查转换。在审查中，登记部门应善尽注意义务，并做相关调查，以证实申请材料的真实性，避免因为虚假材料造成错误登记。但这样会加大登记成本，影响效率，行政风险极大。

　　记者：拆迁纠纷始终是社会难题，因为拆迁引发的事件屡见不鲜。此次物权法对拆迁前提和补偿标准都做了明确规定，这是否预示着强制拆迁将成为历史？

　　姚诚：拆迁、征地关系到老百姓的切身利益。物权法明确规定，除为了公共利益外，开发商必须与被拆迁人达成协议，并履行了义务后方可进行拆迁。不能以公共利益为借口，向任何管理部门申请拆迁，这也是为创造公平、和谐社会营造氛围。这样一则物权所有人有了对抗开发商追求商业价值的“武器”。再者对自己的财产有了完全的处分权。第三摒弃开发商借公共利益达到自己商业目的的模式。

　　记者：土地使用权到期自动续期的规定大受老百姓欢迎，但是，怎么续期、费用怎么算又成了大家的心病，能否给开个“方子”？

　　姚诚：土地使用权期限自动续期充分体现了国家对不动产所有人权益的保护，也体现了民法“慈母般的温暖”。因为，这个保护不管不动产姓“公”还是姓“私”，一样平等保护。虽然如何续、交费否，立法时未有明确规定。但是，随着物业税的征收，续期收费问题可能将明确化。

　　记者：采光、通风、修房子、通管道等问题，经常引起邻里纠纷，物权法是否也能完善解决此类琐碎事情？

　　姚诚：将阳光权、通风权、采光权等写入物权法，是进一步细化物权。这种案例也不少。例如，两幢大楼楼距甚窄，前幢在屋顶树起大广告牌，影响了另一幢楼的阳光照射。这时，居民可到法院诉讼，要求拆除前幢大楼广告牌。这就要求行政部门在审批规划时就要考虑到周边情况，及早考虑以上权利，严格按照国家有关工程建设标准审批。

　　记者：物权法有关车位的规定，使得一些开发商加紧出卖车位，你觉得这算是一种市场行为吗？

　　姚诚：车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。该条文初看起来是很善意的，规定应“首先满足业主的需要”。但问题也随之而来，例如业主转售房子时，停车位的二次出售是不是要征求所有业主的同意？另外，规定车位允许出售，又必须满足业主的需要，这样会造成“搭售”现象的出现，开发商手里掌握大量的车位，选择权在开发商一边，开发商甚至可以规定，业主买楼不买车位就是放弃对车位的所有权。像广州因为《物权法》出台开发商加紧出卖车位，只是为了在10月1日前大笔套现，不能算是市场行为。务所主任姚诚律师

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