在经过2005年的预热之后，作为此轮房地产业调控的焦点城市之一的深圳，在2006年遭到了更为严厉的调控政策。从国家宏观到地方细则，均欲从土地、税收、产品、银行借贷等多方面入手，稳定“全国涨价第一城”的深圳房价。但以市场反映情况来看，除了政策消化期6-8月间有所收敛外，2006年的深圳房地产市场仍然持续着它的快速上升态势，并极有可能延续到2007年甚至更久。

　　除了商品房价格持续上涨这个明显特征之外，供求缺口加大、新房成交量不敌二手也是值得思考的问题。究其原因，除了需求旺盛之外，因可供开发土地的减少、大量可开发土地闲置而导致的有效供应减少是最主要的原因；除此之外，大量存在着的投资散客对市场的影响也不容忽视，这点在小户型市场上表现的尤为明显。

　　06年市场总结

　　一、小户型市场受总体市场影响

　　德思勤数据库监测结果表明，2006年深圳商品房批准预售面积不足700万平方米，是2002年以来的5年最低；成交面积接近780万平方米，市场缺口高达80多万平方米。其中90平方米以下的小户型供应量不足240万平方米，成交面积为242万平方米。从全市商品房成交的户均面积上看，2006年比2005年有了10%左右的提升。达到102平方米。究其原因，一方面是宝安、龙岗两地以供应大户型为主，一方面是买家对大户型趋之若鹜。显然，在“70·90“政策的影响下，开发商和买家都在争赶大户型的末班车，这也反映了这轮调控政策的尴尬。

　　根据深圳市国土局公布的数据，2006年深圳商品房均价为9956元，涨幅高达28%。在旺盛的需求下，供应少是2006年深圳商品房价格全面上涨的直接原因，同时也是成交量为5年最低的主要原因。受整体市场利好的影响，无论是在关内还是关外，入市的纯小户型项目、社区中搭配的小户型房型均有良好的销售业绩。同时伴随着区域价格的上升而水涨船高，部分项目均价甚至超越区域均价；这在具有良好配套和环境的宜居项目上表现的尤为突出；居住型小户型项目受到热烈追捧也表明了纯小户型项目不单单是投资过渡的代名词。在房价逐渐高企的深圳，宜居小户型对于部分深圳人而言，不仅仅是一个临时栖身之所，还有可能是长期住所。

　　二、小户型区域市场两级分化

　　从各区域的情况来看，市场呈现两级分化的态势：总成交量上关内三区基本持平，关外两区大致相当(图1)。由于有较多烂尾楼的成功改造，新盘较少的罗湖区依然有不少小户型项目入市，小户型成交量也达到30万平方米。有良好居住环境的福田和罗湖虽然价格高出全市平均水平，但由于需求依然旺盛，在入市小户型项目减少的情况下市场仍然看好，总体成交量占据这关内70%的市场。置业住宅逐渐升温的龙岗则后来居上，成交量仅略低于推盘、成交为全市之首的宝安；两区成交合计达全市的52%，5年来首次超越关内。这也表明，小户型项目开发与深圳房地产开发从东到西、从特区内到特区外的趋势是同步的。

　　三、小户型价格区域分化

　　从价格上看，除了宝安、龙岗关外两区，关内小户型项目具有明显的溢价效应。大部分项目均价均超片区均价，接近于区域均价。据德思勤数据库监测，2006年深圳市90平方米以下小户型均价为7965元。其中最高的福田为12090元，最低的龙岗为5820元，价差高达6000元。经过分析，德思勤认为，除了区域差异外，由于区域环境、客户群的不同，对不同户型有不同需求而引起的产品结构的不同也是价差的原因之一。

　　四、房型关内关外各有偏爱

　　从整体市场上看，二房单位普遍受欢迎，推盘和成交均占半数以上。但以福田为首的特区内，小两房、一房单位和单身公寓成交最为活跃，客户具有明显的投资倾向。据市场分析，特区内的小户型业主中，投资客至少占到30%，根据股市10%的资本就能左右市场的资本理论，这部分投资客对特区内的房价飙升起到了推波助澜的作用。与之不同的是，特区外的大两房、小三房则受到置业者的追捧，需求旺盛，供不应求；这种房型厨卫厅面积合理，功能空间完整而无局迫感，如果项目配套完善，交通方便，则适宜长期居住。但由于纯小户型项目的空间、建筑结构、项目定位的限制而较少，常常以非小户型项目的配套户型之一在市场上出现。

　　五、小户型产品市场细分逐步深化

　　从产品类型上看，特区内外均一改过去的单一开发模式，小户型项目开发也开始走多样化、差异化道路以提高产品附加值。各个区域均出现了酒店公寓、纯粹居家小区、单身公寓等多种小户型类型及多种创新户型，不一而举。从市场反映情况上来看，差异化越大的，越是区域、市场的空白，销售状况也越好。从这点上分析，在住宅产业化、规模化的趋势下，寻求产品的差异化仍然是小户型乃至整个房地产开发的关键措施。

　　07年趋势展望

　　一、新增观望期结束，受规划影响，小户型供应有望增加

　　从2006年土地出让结果(包括招挂拍)来看，关内仅有少量的居住用地供应，且大部分集中在关外，总建筑面积仅为240万平方米；这部分土地将全部严格执行“70·90”政策，这会给小户型产品未来的供应带来一定的市场保证。但比较历年供应、成交量，2007年供应量仍然偏低。这也反映了深圳房地产市场的局限。

　　从开工、在建项目来看，2007年将入市的140多个项目中小户型项目比例仍然不大。因为较多项目在“70·90”政策执行之前就获得了开工许可证，其产品类型、户型并不受新政的限制，使得2007年新增有效供应将比2006年更少，供需矛盾仍将存在。但根据2006年8月18日深圳市国土局公布的5年住房建设规划来看，在2006年-2010年期间，深圳市将建设各类住房69万套，总建设面积5700万平方米。其中新供应商品住宅用地建设住房2130万平方米，盘活存量土地建设商品住房1000万平方米，城中村改造重建商品住房1800万平方米。规划显示，单套建筑面积在90平方米以内的商品住房总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积70%以上，未来深圳市将龙岗中心城、宝安中心区、龙华、横岗、光明、沙井和坪山等地区作为新增住房建设重点发展的地区，随着城中村改造的进行，关内、关外均将出现大量的小户型项目，足以缓解部分市场需求。随着交通的改善，住宅标准化的实行，具有价格优势的二线拓展区及副中心区有理由将成为继福田、南山之后下一个小户型市场热点。

　　二、07年小户型关内关外将比翼齐飞

　　在2007年预计新增的小户型项目中，关内的小户型项目将主要集中在福田区，福田区未来新增住房供应多为小户型。随着深交所的搬迁，金融中心的建立等利好的实现，福田区房价必将出现新一轮的上涨。作为最佳投资产品，有理由相信07年将入市的福田小户型项目会掀起新一轮的价格风暴。而申大的成功给龙岗楼市也带来了兴奋剂，配套日益完善的龙岗中心城和大运中心周围的小户型项目也将迎来春天。

　　三、小户型市场的刚性需求将增加，市场进一步细分

　　虽然深圳经济高速发展，但并没有使对普通住宅有效需求的客户群体经济基础发生根本改变，同时由于财富聚集效应，有效需求的客户群将难以扩大。可以预见，在今后相当长一段时间内，除了城市精品、豪宅持续保持稳定增长外，小户型需求也将加大，同时市场也将进一步细分。

　　从2006年的小户型客户的交易统计来分析预测2007年的产品需求，除了产品类别的细分，房型的区域分化仍将在相当长一段时间内存在。关内的小两房、一房单位和单身公寓和关外的大两房、小三房仍将各自区域需求最旺盛的户型。

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