2007年3月1日，福建省物价局和省建设厅联合制订的《福建省物业服务收费管理实施办法》正式执行(以下简称《办法》)。新规执行后，引起了物业和业主的极大兴趣，到底对哪些有争议的问题重新进行了界定？新规中又有什么亮点？近期，记者走访了有关部门及物业管理公司，就新规中的各项条例进行了剖析。

　　价格怎么算新规更明确

　　-政策

　　“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　物业管理企业已经接受委托实施物业服务相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的管理费用。”

　　-解读

　　“此次出台的新《办法》，对长期以来争议的问题做了明确界定，避免了业主和物管间无谓的争执。”福州新三泽物业公司老总陈立武告诉记者，过去许多业主和物管公司的纠纷常常是在对物业服务收费到底包括哪些内容上，《办法》重申了物业服务成本构成，使得物业服务收费更透明，将有利于业主间的相互监督。

　　省物业管理协会的常务副秘书长郭金国则认为，“就物业哪些费该收，哪些不该收的问题，《办法》中的详细规定，也给物业提供了很好的参照。”过去有些小区业主已经缴交了物业服务费，但物业仍要求业主交卫生费、垃圾清运费、治安费、绿化费等。郭金国表示，今后如果有部门和单位要向业主收取性质和内容相同的费用，业主有权拒绝。

　　“这些规定有利于规范物业管理企业的收费行为”。陈立武说，《办法》出台后，对一些长期争议的问题进行了规定。物业公司明明白白收费，业主明明白白消费，就更能体现物业服务费合理、公开和服务标准、内容与质量相符的原则，也有利于业主接受“花钱买服务”的住房消费观念。

　　费用如何收业主可任选

　　-政策

　　“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅前期物业(不含酒店式公寓、别墅、低密度联排高档住宅)服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。

　　而实行市场调节价的物业服务收费，则可以采取包干制或者酬金制等形式，业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。”

　　-解读

　　《办法》中，对费用如何收取的问题进行了解释，郭金国认为，这些规定的实施，意味着除了前期物业服务收费实行政府指导价外，其他物业收费，业主也有了选择权。但是，他也提醒广大业主，由于实行市场调节价的物业服务收费，是由业主委员会代表业主与物业管理企业在物业服务合同中约定的，因此，那些符合条件但还没有成立业主大会和业委会的小区要抓紧筹备成立，以便业主们行使自己的选择权。

　　据记者了解，目前我省的物业服务收费基本上还是以包干制为主，收费依据以政府指导价为准。如在海景花园，业主采用的是薪金制。

　　海景花园业主委员会吴主任告诉记者，采用这种付费方式的好处是业主可以根据服务的内容定报酬，剩余的资金用于小区的建设、支付房屋的小维修等；但是这种付费方式也有缺陷。吴主任认为，业委会本身必须要有较高的业务能力，对物业公司的运作能够监督到位，否则会出很多问题。

　　对于吴主任的说法，业内人士指出，根据《办法》中的规定，实行物业服务酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。审计费用的承担由业主大会或全体业主与物业管理企业在物业服务合同中的约定。这条规定的制定，让不熟悉物业收费业务的业主们提供了新的选择途径。

　　到底收多少标准能调整

　　-政策

　　“物业交付买受人后，但物业管理区域内相关配套设备设施尚未完备的，其物业服务收费标准可适当下调，具体下调办法由市、县政府价格主管部门会同房地产行政部门制定。

　　物业服务收费按房屋权利证书登记的房屋建筑面积收取(不含附属间)。未办理房屋权利证书的，物业服务收费按购房合同标明的建筑面积收取。”

　　-解读

　　物业收费标准是否过高的问题，常常成为物业公司与业主纠纷的导火索，特别是业委会成立后与物业公司常因收费标准与服务质量是否相符争执不休。而在这次的《办法》中，对物业服务费的收费标准做了补充，也就是说，如果业主收房后，该社区的配套设施还不完善，物业服务收费标准可以降低，而类似杂物间之类的附属房都不再收取物业服务费。

　　对此，一位不愿透露身份的物业公司老总说，这两条规定对物业公司是不利的，在前期物业管理中，物业公司投入的人力、财力最大，但收入却降低了，有点不合理。但他表示，既然文件规定了，物业公司也会按照规定执行。

　　此外，郭金国也强调，这次新规定对物业服务收费有一个重要的原则，即“应当遵循合理、公开以及收费项目、标准与服务内容、质量相符的原则。”作为物业公司当然应该做到收费合理、公开，提高服务质量，质价相符。而对于业主来说，也应该根据服务质量和内容付费。但是目前业主们总想着降低收费标准，这对提高小区的物业管理来说未必有好处。

　　降低收费标准后，会影响物业公司的积极性，而如果不能盈利，物业公司只好撤走。物业没人管，小区一片混乱，受损失的还是业主自己。而对于物业公司而言，退盘的行为会使物业的声誉和竞争力受到影响。所以坚持收费公开、合理，质价相符的原则很重要，物业公司要努力提高自己的服务质量，业主也不要一味地要降价，应该根据服务质量，该加的加，该减的减，这样，才能互惠互利。

　　四是中央和地方政府需要成立专门的、以发展公共住宅为职能的机构。该机构应全权负责公共住宅的土地供应、规划、设计、建造、出售和租赁管理。资金列

　　入国家预算，以确保经济适用房和廉租房的建设。

　　连线福州：低保户租房有补贴

　　3月9日，在福州市国有房产管理工作会议上，福州市国有房产管理局程荣鹏局长表示，今年福州市将着手构建以租赁补贴、实物配租、租金核减等多种补贴形式相结合的廉租房社会保障体系，解决最低收入家庭的住房问题。

　　记者从福州市住房委获悉，早在2000年下半年，福州市就已经出台了《福州市城镇廉租住房管理暂行办法》，并随之推出了首批1万多平方米廉租房，每平方米租金在1元以下，套型面积在30～60平方米之间，可适应多种家庭的需要。2006年，福州市再次完善了廉租房制度，累计已投入资金4000万元左右，提供千套左右的廉租房，主要分布在金山、新店浮村以及鼓山。

　　据悉，今年计划安排筹集资金1190万元，用于全市4800户低保户租赁补贴。按低保户应享有的安置房屋的面积标准，给予一定的租金补贴，让低保户自行到市场租房。补贴标准将于今年上半年出台。同时，启动低保户租金核减、物业费减免等扶持措施，计划核减全市200户廉租户租金。也就是说，对于这些租住公房的低保户，租金下调到与廉租房租金标准一致，即每平方米0.94元。

　　今年再建600套

　　程荣鹏同时透露，今年福州市在新建和续建鼓山新区廉租房(182套)、西园东一区(200套)、西庄小区(177套)廉租房的基础上，拟再安排6000万元，启动保障性租赁房建设。

　　今年计划开工建设廉租房600套，建筑面积3万平方米。已动工兴建的182套鼓山新区廉租房，要确保今年底交付使用。此外，继续做好浦上二期廉租房必备设施的配建工作。各区还将通过清理腾退空闲房、非法转租转让的公房，用于安置廉租户。

　　关键词：保障房

　　两会建言：完善"输血"功能调整住房政策

　　房价越来越高、户型越来越大---房地产市场近年来的走势让不少中低收入家庭"居者难寻其屋"。全国人大代表、宁夏回族自治区建设厅厅长刘学军在接受媒体采访时表示，住房保障制度应该系统化纳入到民生基本政策之中。

　　刘学军说，我们应该肯定中国住房改革走过的路，特别是房改以来，中国老百姓的住房状况有了根本性的改变，从改革开放初期人均7平方米，增长到现在人均26平方米，增加了数倍。但如今群众的意见主要在于住房保障体系不够完善，完全依靠市场，政府在其中发挥的作用不够，所以带来了一些问题。房地产市场连续几年都是政府宏观调控的重点，但与老百姓的期望还相去甚远。

　　"对于老百姓而言，衣食住行是基本问题，是民生的基本权利，要靠政策和制度保障解决，不能光靠市场来解决"，刘学军认为，要把住房保障制度和养老保险、医疗保险以及就业和教育等问题放到一个水平上来考虑，建立一个从中央财政到各级地方财政共同投入的政策体系。

　　全国政协委员、中国房地产业协会会长宋春华也在提案中表示，中国的住房问题应该一分为二看，可以用市场的方式解决高端收入人群的住房问题，同时为保证最低收入群体保有最基本的居住条件，建立相应的保障房制度。"在住房改革以后，住房实现商品化，住房私有率实现80%。我们不愿意看到的一个现象是，经济适用房占商品房的比率不是上升而是下滑，建得越来越少了。"宋春华说，经济适用房政策应做比较大的改革，应向住房保障的方向倾斜，政府这些财力，首先应该保障低收入人群基本的住房需求，而不是用于改善住房条件。经济适用房户型在60到80平方米比较合适。

　　宋春华表示，对于中低收入人群，更要重点考虑，经济适用房制度还要进行比较大的改良。经济适用房产权不应该是被个人全部占有，由于经济适用房本身的政策因素，所以其产权部分应该归政府所有，这样在房屋涨价的过程中，政府的利益也能得到保障。

　　连线福州：五年内达500万m2实施严进紧出

　　记者从福州市政府获悉，2006年已落实14幅社会保障房项目建设用地，总用地面积2068亩，总建筑面积255万平方米，约占商品房新开工面积的40%。到"十一五"期间争取建设500万平方米，重点满足拆迁安置和中低收入家庭的住房需求。

　　"保障房选址都比较偏，配套不齐，生活并不方便"，这个观点一直使保障房成为社会大众心中最大的缺憾。所以福州市在动建保障房时，对其选址、配套设施建设方面可谓是费尽心思。据悉，这些社会保障房项目满足了城市交通发达、配套完善的区域选址需要。在项目建设方面，福州市已制订《福州市社会保障房项目建设指导标准》，按照"建审统一组织、工程统一招标、资金统一管理、房源统一销售"的原则，组织实施社会保障房建设。对项目建设达到一定规模的，容积率有可能适当提高，但户型设计按有关规定执行。同时，小区的教育、医疗、商业网点、绿化等设施均将配套完善，标准不降低。

　　据悉，今年福州市还将出台社会保障房销售管理的具体办法。据透露，"严进紧出"将成为一个基本遵循原则。符合申请条件的家庭只能购买或承租一套社会保障性住房，申请社会保障性住房实行家庭成员全名制；承租社会保障性租赁房的家庭，因家庭收入或住房等情况发生变化，不再符合原有承租条件的，应自觉申报调整租金补助标准或退出承租的住房，否则将依法收回住房……据了解，以上这些条件都将被列入福州市保障房销售管理办法。

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