一弘对06年枯燥无味的数字分析，希望能让网友们能对07年深圳楼市有明晰的认识。

　　█06年竣工面积虽增加,房价仍然涨

　　统计数字显示:

　　06年1-9月,商品房竣工面积380.2万平方米，同比去年同期比增长6.57%。

　　10—11月，这二个月，商品房竣工面积猛增，达到148.37万平方米，是前九个月总竣工量的40%。

　　06年1-11月,商品房竣工面积528.57万平方米，增长30.1%，其中，住宅竣工面积375.54万平方米，增长19.7%。

　　商品住宅竣工是指新建住宅在取得商品房竣工备案证明文件时的建设投入量，也就是说楼盘可以入伙了。

　　按南方地区施工期，从预售到竣工，大概在9个月左右。

　　参照05年的深圳市房地产商品住宅竣工面积仅有468.07万平方米，同比04年剧降39.4%。

　　06年1—11月的竣工总量，就比05年整个年度的竣工量多出60.5万平方米。当然，在06年1-9月，并不明显。重要的还是10—11月，这二个月。这说明05年底到06年初，房产的供应是增加的。

　　有的网友就不明白，供应增加，那为什么房价反而上涨呢？

　　再让我们回顾一下05年预售量，比起05年的销售量，少了200万平方米，也就是说05年的整个年度的预售量特别少，“房荒”也就开始了。而05年底到06年初的增量，杯水车薪，对于压抑房价，没有任何意义。

　　06年初，深圳政府是全国最早看到房地产存在的问题,也是全国最早主动进行宏调控的城市。但效果不明显，房价涨幅长期在全国前三名。

　　█新增面积锐减，07年供需失衡

　　06年1-9月新增开工面积仅为579.7万平方米，较去年同期同比减少高达30.13%。

　　新增的开工面积，反应到市场来，已是10个月后了，也就是07年的上半年。若是这样，一手房的供应量严重不足，房价继续上涨，我们应该怎样办？网友们是持币观望，还是快速下市？

　　刚闭幕的中央经济工作会议明确表示：“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”。这是“国六条”的又一次重要指示。

　　但市民面对着供不应求的局面，政府又如何进行引导呢？

　　按政府的规划，2006—2010年，深圳将会推出将商品住房4930万平方米，政策性住房770万平方米，也就是年均供应986万平方米，其中经济适用住房200万平方米，公共租赁住房(含廉租住房)570万平方米。

　　按上面数字实施的话，政府的宏观调控目的就可能实现。但实际情况并非如此。就说政策性住房，政府还能把控时间；商品住房的时间表，就受约于开发商。当然，有部分政策性用房也因与商品住房绑在一起出让，同样，受到开发商限制。

　　就如2004年批的245宗，现在才建设92宗，那153宗土地现在进展如何？批了土地，不开发，这些就不是由政府说了算！

　　在外资、地方游资作用下，深圳的房价问题，已不能单独放在深圳小范围里讨论，应该是跟随中国整个房地产大势进行分析。而房地产属于经济组成部分。

　　中国经济已有很长一段时间没有发生危机。新中国成立以为，曾发生了四次周期性经济危机。1958-1968年，1978-1986年，1988-1994年，这三次均为滞涨型，是计划经济发生的；1994-1995年，这一次为信用过度膨胀导致的通涨型危机，市场经济之手开始发生作用。我们也发现，经济危机的周期一次比一起短，时间距离也是一样。在1995年后的危机周期在阶段性上可能更加难于明确划分,高涨与危机同步,或复苏与高涨同年。

　　这也就是说发生经济危机的时间，不好介定。海外经济界称中国经济将于2008年崩溃，我当然不信。

　　但从政府对房地产宏观调控水平来看，的确存在许多问题。过份放任不管，或只出政策，不执行或执行中打了折，那也是不行。

　　07年，深圳房产市场供需将会严重失衡，深圳市若不出台更强硬的政策；任由房地产市场自由发展，房价将会控制不了，民怨难平。

　　是限房价，限对象，或是征高税，是抬首期等，是什么政策，我们将拭目以待！

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