博弈可能会由一个多方博弈的格局转变为开发商与开发商之间的直接较量。

　　2006年末，一个新的趋势是越来越多的地方性国有房地产企业开始回到舞台中央，其中备受关注的广渠路36号地的竞标当中，北京城建与北京城开组成的联合体最终中标被许多业内人士认为是国有企业新的春天到来了。

　　如果说2005年华东房地产市场的疯狂使得政府的宏观调控目标集中到打击炒房，从而导致一系列针对房地产交易的调控的话。2006年年初，北京及广深的房价上涨直接导致了2006年的政策重新回到了土地与金融，甚至开始延伸到产品。小户型、限房价、限地价开始成为2006年人们讨论的话题。广渠路36号地在年末的故事几近完美的诠释了一个新的游戏规则。

　　“成了一个有意思的游戏，限房价与地价直接成为游戏规则的一个部分，但并没有太多的标准告诉你定什么样的地价，定什么样的房价与什么样规划会是比较符合政府口味的。也许90平米以下的户型占70%是一个标准，也许政府的地块规划会是一个标准，但最重要的也许是你要揣测政府的心思”有开发商说。

　　商业竞争开始成为一个个好玩的游戏。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为这样会促使房地产走向良性发展。就在2006年底，有个城市的市长请她做一块地竞标小组的组长，负责对开发商们的标书进行评估，并最后定标。

　　在担任组长期间，政府给出了标准，这些标准成为参考标准，聂梅生说标准甚至细微到了建筑材料的选择。“当然不是指定品牌，而是开发采用的建筑材料必须要达到某种标准，这种标准可能是高于现有的国家标准的。”聂梅生说，“竞标过程是公开、公正与公平的。但是开发商在制定标书的时候显然有了更高的难度，一个基本的原则是你要建造物美价廉的房子你才可能得标，成本控制可能会成为难题。”

　　这个项目最后夺标的开发商的售价比周围的楼盘低，但建筑标准与规划设计却远远超过周围楼盘。然而并不是所有的开发商都认同聂梅生的说法，因为逼迫开发商建物美价廉的房子是建立在政府主观基础之上的。政府同样不可以完全忽略的问题是只管建设符合国家政策要求的房子，通过灰色交易决定中标企业。

　　有开发商很直接地告诉《观点》自己不会去做限价房，给出的理由很简单：“你敢住限价房吗？”

　　但对游戏规则的拒绝依然无法改变游戏规则的形成。

　　聂梅生坦言游戏规则在改变，限房价与限地价及小户型几乎肯定成为2007年的导向性政策。事实上，类似于广渠路36号地这样通过竞标的方式也许是未来获得土地的重要方式。开发商考虑将不是怎样才能以最高的价格获得土地，可能是怎样才能以最合适的价位获得土地。2006底到2007年初，一些地方的双限双竟地，甚至是三限双竟地开始受到关注。但几乎可以肯定的是，2007年的中国房地产企业的钱肯定没那么好赚。

　　“调整产品结构是没有问题的，但是政府在调控中有意在控制开发商的利润。”有开发商对《观点》说。

　　这种说法在2007年第一波针对房地产的调控中被体现得更加明显，土地增值税被重新提及，而且更加细化。按土地增值比例抽税得方式让开发商突然间发现自己要考虑一个新规则下的“经济学问题”：我们在怎样的净利润下可以实现税后利润最大化？有业内评论者认为：“中央思路很明显，针对住房结构进行结构上的硬性规定与针对利润上的硬性规定无非是从产品规划及定价上去影响行业的发展。另外一重考虑则是，由于通过招标的方式可能会影响到地方财政的收入，但土地增值税则可能对这部分损失做一个补偿，平衡地方政府的利益。”

　　聂梅生的话也许更直接，从调控开发商到调控需求到调控产品结构与地方政府本身，针对房地产的宏观调控思路基本如此。聂梅生坚持新的游戏规则可能会是一个利于房地产行业发展，但同时平衡各方利益的游戏规则。

　　但其中受害的也许是开发商，很多开发商都这样认为。博弈可能会由一个多方博弈的格局转变为开发商与开发商之间的直接较量。