杨光华:武汉楼市,至暗时刻已过?

观点地产网

2021-10-22 11:28

  • 武汉楼市,是新一线城市最核心的代表。

    杨光华“房地产风险总体可控,合理资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变”,几次重要会议与定调后,楼市的至暗时刻已过。

    当前楼市紧缩的金融政策将转向。对开发商、贷款买房人,都将迎来利好,楼市政策见底,拐点出现,市场将反转。这是市场里比较多的一种声音。

    市场虽转暖,但开发商依然面临较大的资金压力。在“房住不炒、共同富裕”的时代背景下,房地产回归居住与民生,支持合理刚需,是不变的主旋律。

    武汉楼市,是新一线城市最核心的代表。最近三年,武汉新房成交量均破20万套,位居全国前三甲。预计今年,武汉新房成交量将接近20万套。对于武汉楼市,探讨三个话题:

    一是,武汉楼市,有没有到至暗时刻?

    二是,最后两个月,武汉楼市会逆转吗?

    三是,我们该如何买房,如何合法维权?

    01

    武汉楼市,判断市场好坏,有两个维度:

    一个是今年市场与去年市场对比的维度。另一个是最近10年武汉楼市长周期维度。

    这里谈的是10年维度。

    2011年,刚经历最严厉调控的一年。

    限购等新政出台,大多数买房人看跌武汉楼市的2012年。

    从2011到2021,武汉楼市经历了哪些变化?

    城市经济总量,2011年,武汉经济总量超过6500亿元。

    2021年上半年,武汉经济总量超过8251亿元。

    土地市场,2011年,武汉土地成交206宗,成交金额535亿元。

    2020年,武汉土地成交1897亿元。2021年,武汉两轮集中供地,成交1136亿元。

    住宅市场,2011年,武汉商品住宅成交约10.8万套。

    2021年,截至10月21日,武汉新房成交破17.1万套。

    房价方面,2011年,武汉新房成交均价每平米6415元。

    2021年,武汉9月新房成交均价15661元。

    对于行业从业者来说,当前的“至暗时刻”是与2020年对比,与自己最近的业绩对比。去年一个月卖十套房子,今年一个月卖两三套房子;上半年一个月卖五六套,下半年一个月一两套。

    如果经历超过10-15年,武汉楼市还没到至暗时刻。2008年的全球经济危机,也出现过新房价格大跳水,后来很快复苏。经历过那轮波动,还用担心这轮起伏吗?

    对于行业从业者,至暗时刻也许刚开始,优胜劣汰、过苦日子,将是常态。对于买房人,从长期价值、优质资产、稀缺资源的角度买房,不能从两三年的短周期判断市场好坏。

    02

    回顾今年武汉楼市,为什么人们感觉市场不好?

    市场转冷,是从8月开始的。武汉楼市没有秋天,直接入冬。

    8月、9月,武汉新房成交分别是1.1万套、1.45万套。而7月是2.87万套,4-6月单月成交均破2万套。

    这种“断崖”、“腰斩”的成交量,也能折射出楼市一线的冷。新房成交均价,从4月份的18145,跌到9月份的15661。

    到了三四季度,一批开发商抢回款,推出促销降价。这是每年都有的做法。但是今年特殊在于,市场上大量出现特价房、工抵房、精改毛,人为制造房价大跌。

    不否认的是,有个别项目,每平米下跌3000元以上。一套100平米的新房,可能亏30-40万。这种市场乱象,加剧了买房者的观望,改变了整个市场预期。

    以前,是早买早赚。如今,早买早亏。以前建议刚需快买,如今,建议刚需买对房子、买不暴雷的开发商、买按时交房的项目。

    最近一周,市场上对于政策各种解读,认为市场又要回暖。从以往的经验看,即使真的回暖,从一线城市传到武汉,至少两三个月。

    所以,武汉的操盘手们不要太在意政策“天气”变化。一个好的操盘手就是将项目的未来更好告诉买房人,让他们相信未来的价值。

    03

    最后两个月,武汉楼市还有很多不确定性。

    疫情的封控,是很多新房销售最大的风险。一旦项目所在的区域被封控,进出售楼部的人有感染,整个项目销售就停摆。此时,公司层面要有应对预案。没有线下售楼部,如何卖房与签约。

    最后两个月,往往有一波买房行情。有的豪宅项目开盘热销,有的刚需盘、改善项目卖不动。那些不限购的七八千的文旅盘,可能是一个风口。迎来光明时刻的项目,一定是地段好、房子好、物业好的项目。同时,暴雷的开发商、停工的项目越来越多。

    最后两个月,业主的维权从以往的房子质量、物业公司、装修问题,演变到外立面的材质、小区公园的权属等问题。装修的质量、用材、品质,卫生间与阳台漏水,都将是维权的焦点。

    这里提醒维权的人们,维权要守法、懂分寸,不能过激,不因小失大。打砸售楼部、引发群体冲突,被刑拘而影响子女今后的参军求学;楼盘负面太多,将影响二手房的价格。

    这里还要提醒,少数开发商不要恶意降价,扰乱市场。正常打折促销,是合理行为。但恶意降价的楼盘,是饮鸩止渴。越降价,越没人敢买。

    如果房价持续下跌两三成,退房维权将爆发。毕竟,亏掉三四十万,对于一个工薪家庭来说,就是天大的事、一辈子的事。

    有人说,房子是商品。既然是商品,就可以降价。这种说法在房子去掉投资属性,回归居住属性下,并非完全正确。对于自住买房人来说,他们不炒房,新房大跌三四十万,是他们无法承受之重。

    [后记]

    一位媒体同行,拿出一份2008年左右的报纸。

    上面记录着当时武汉的房价,列举几个代表项目:

    汉口的常阳永清城,6200;华清园,5800;澳门银座,5800;时代广场,9000

    后湖的同鑫花园,3350;东立国际,4700

    南湖的金地格林小城,4500;光谷的保利浅水湾,3800;光谷坐标城,4200

    当时我也在媒体,一个月工资买不起一平米。当时市场也有过起起伏伏,很多人犹豫后,错过一个时代的机会。

    我依然看好武汉的未来,但并不看好短期内的武汉楼市。武汉楼市如气候,四季轮回,冷暖交替,皆是正常。

    最近三年,很多武汉买房人发现一个现象:买的新房,收房时,没有涨价或小涨,正好冲抵房贷额外付的利息。这就是房住不炒的效应。

    此时买房,不买到烂尾房与烂装修房,是考验眼力的时候。

    文|杨光华(地产写字人)观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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