杨光华:今年15万多人在武汉买了新房,还有一大群人在赶来路上

观点地产网

2020-12-10 14:53

  • 还是坚持此前的观点:三年不涨,必有一波行情。这场疫情只是延缓了这波行情的到来。

    杨光华 今年15万多人在武汉买了新房。

    截至12月9日,武汉新建商品住宅成交约15.57万套(不包括公寓等商办产品)。预计全年成交约17万套,不包括暂时未网签的数据。

    12月9日晚,业内朋友圈中传出一条消息:武汉在校大学生落户流程中,有一条是“在校大学生的父母、配偶及未成年子女均可同时办理随迁落户”。

    对比以往的政策是,“武汉的大学毕业生的配偶及未成年子女,需提供关系凭证”。以往年满18周岁的在校大学生,户籍迁入武汉后,即有买房资格,父母作为房贷还款人,可在武汉买房。

    经过多方核实,该消息属实。目前,武汉每年有在校大学生超过120万人。

    01

    新房市场持续走高,但市场冷热不均。今年武汉楼市爆发在5月份、9-11月份,没有淡季。10-11月份,连续两个月,单月新房成交破2.2万套。其中有项目精装改毛坯,打折促销送车位等方式揽客。

    1-11月,武汉房企销售前三强公司,纷纷突破100亿元。第一名已破150亿元。正常水平是,武汉的前三强门槛,是150亿元,最高峰破200亿元。

    到12月份,多数项目去化率降低到50%以内,少数项目持续热销。同时,新房库存约16万套。

    今年1-11月份,武汉二手房成交约7.5万套。大约恢复到2019年的80%。

    2021年,武汉楼市的分界点,是3月31日。

    那时,武汉的房地产纾困政策取消,预售政策收紧。开发商不能楼刚出地面,就卖房;10%竞买保证金、延期或分期缴纳土地款等土地政策,也将收回,开发商不能在武汉加杠杆抢地。

    到时候,市场上新盘数量将大幅下降,预计新盘的可选项比今年少很多。

    02

    截至12月9日,武汉今年土地市场的表现彪悍,累计成交约1380亿元。

    12月31日,武汉还有一次土拍。武昌电视机厂、硚口万人宿舍片、汉阳新港长江城、武昌才茂街、长江新城起步区等地块将成为热点。

    按照1500亿元核算,武汉的土地成交,在全国排名第六。今年1-11月份,上海、杭州、广州等3个城市的土地成交金额,已破2000亿。

    从供地规模上看,武汉可能排在全国前三。在拿地企业中,以央企、国企为主。土地市场上的地王频出,也影响到买房人的心理预期。未来一年内,这1500亿元的土地将入市,新房市场竞争将依然很激烈。

    这一年,疫情一直没有离去,活着就是幸运。每个人走来都不容易。

    这一年,孙宏斌等大佬多次到访武汉。央企、国企纷纷支援武汉建设。

    华中国际车展、健博会、汉交会、华创会、工业互联网大会、光博会、保险创新大会、世界金融论坛武汉峰会、数字贸易大会等大型展会在武汉举办。

    这一年,武汉提出建设两江四岸。阿里巴巴华中总部落户徐东,武汉第二家k11将开业。

    这一年,武汉四环线即将贯通,开建武汉城市圈大通道(六环线)、武汉百里长江生态廊道。

    这一年,武汉首条环线地铁12号线开工,汉口历史风貌区首个旧城改造项目开工,352个老旧小区开工改造。

    前三季度,武汉招商引资实际到位资金超过6000亿元。此时,武汉正在编制“十四五”规划。

    此前五年,武汉的三大世界级产业集群:光电子信息、汽车及零部件、生物医药及医疗器械。

    人工智能、智能制造、光芯屏端网产业集群、新汽车等将是武汉未来的方向。武汉,正在开始一场加速跑。产业的投入,都将体现在城市的价值之上。武汉是内陆的“新沿海”,这里内联九州,外通全球。而城市的价值,最终在房产价值上兑现。

    在最近发布的湖北“十四五”规划中,”支持武汉做大做强,大力发展头部经济、枢纽经济、信创经济(作者注:数字经济);高标准建设武汉东湖高新区、武汉长江新区;打造武汉城市圈升级版,制定同城化发展规划,以光谷科技创新大走廊、航空港经济综合实验区、武汉新港建设为重点”。

    03

    又到年底,2021年,世界会变好吗?我们不知道。2021年,武汉房子到底买不买?

    武汉楼市有自己的独特周期,不同于深圳、上海,也不同于杭州、南京,更不同于北方人口外流城市与三四线城市。别人的老路,在武汉找不到解题方法。

    最近两三年,一些项目的房价横盘。因为区域供应量过大,或少数低价项目的入市,导致老项目一直是微涨阴跌。也有少数项目因为周边地王等因素,每次开盘都涨三五百元。

    不管你买没买,这个市场就在那里。15万多人今年出手。他们用真金白银,告诉我们一个真相:武汉楼市很凶猛!

    短期内涨涨跌跌是常态。持续观望的人,在武汉,恐怕只有失望。过去10年是这样,未来10年也是如此。

    我还是坚持此前的观点:三年不涨,必有一波行情。这场疫情只是延缓了这波行情的到来。

    这一年,我在武汉看过100多个新盘,监测过他们的备案价。市场、区域与项目的分化非常大,多个每月推盘的项目,房价微涨或持平。同时,同一区域内,同质化严重,类似的毛坯户型与面积段。

    大胆预测,如果没有类似疫情这样的黑天鹅事件,2021年3月31日,或者说4月份左右,将是武汉楼市的重要节点。新盘锐减,而需求依然存在,粥少僧多。

    在武汉买房,建议从五年以上的长周期看,买房还是买大牌、大盘、品质项目。武汉楼市的根基深厚,稳健安全,后劲十足。

    [后记]

    最近看到一个观点说,穷人通缩,富人通胀。资产价格上涨,富人财富增加,更多资金在资产市场上配置;中产购房,外溢的资金回流到房地产市场;穷人的真实财富缩水,消费更谨慎。

    15万人,放在1500万人口(包括流动人口)的大武汉中,也就是1/100。正是这1/100的买房人,控盘整个武汉楼市走势。

    2021年,还有一大波买房人在前往武汉的路上。

    文|杨光华(地产写字人)观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    楼市