杨光华:武汉新地王3万元,还只是刚刚开始

观点地产网

2020-11-13 21:56

  • 3万元的楼面地价,是一个市场信号。也是武汉新一轮市场周期的开始。

    杨光华 上午,汉口一宗土地,地价接近2.8万元。

    土拍网络系统,突然坏掉了。

    关键时刻,断网结束。

    有人担心武汉地王超过3万,使得监管层不高兴。

    于是,低调操作。

    下午三点半,系统恢复,华润65.7亿元,30558单价。

    上一轮牛市周期,汉阳滨江地王,楼面地价破2万元。

    那时,开始武汉的一轮楼市疯狂。

    那些房价还不到2万元的新项目,销售说辞直接改为:

    隔壁地价2万元,我们房价卖2万元。你还等什么?

    后来这个地王被短暂套牢。

    后面的慢牛市场,慢慢救了它。

    如今,周边新房价格2.4万元左右。

    这一个还飘在空中的新地王,未来地价至少3万元。

    一个地王,救了武汉两江四岸的很多项目;一个地王,比很多新政救市更有效。

    与新地王,同在二环内,很多新盘单价2万元左右。

    这些项目的刺激,是最大的。那些犹豫的买房人,不再犹豫。

    因为有3万元的地价托底。

    内环滨江一线楼盘,毛坯价格3.5万元。

    我帮它算了一笔账,按照新地王地价核算,这个房子的建安成本与利润,每平米不到7000元。还不划算吗?

    这两天,汉阳新二环一楼盘营销负责人问我,他们值多少钱?

    我很保守地说,在1.9-2.2万元左右。

    这个新地王出了后,这个项目的预期可以再提高些。

    这位营销负责人曾经在上海、杭州都呆过。

    他说,武汉的长江被低估了。

    武汉的长江,像上海黄浦江、杭州钱塘江一样,从内环向两侧扩张。

    两年前,我曾预测武汉塔尖豪宅8万元。限价后,很多项目在5万元左右徘徊。

    按照8万元预测,不到3万元的楼面地价,根本不用担心。即使按照现在的房价5万元核算,不到3万元的地价,也是很赚钱的。

    这也是央企、国企、险资抢这个地王的原因。人家都是算的大账,算的武汉未来的账。

    前不久,有专家在武汉预测,武汉5年内,最高房价10万元。他认为,武汉未来5年1000万元总价的房子,将是普通住宅。塔尖豪宅总价3000万元左右。

    他的五年预测,正好是武汉的十四五末期。

    5年周期,市场有太多变化。可能过于乐观,但也有他自己的逻辑。我们不能抱有大涨的投机心理,但要有对武汉的信心。

    因为我们心底时刻有四个字:房住不炒。

    我认为,3万元的楼面地价,是一个市场信号。

    也是武汉新一轮市场周期的开始。

    我只能说,好戏刚刚开始。

    文|杨光华(地产写字人) 观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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