杨光华:武汉超级富豪们,为什么更爱千万豪宅?

观点地产网

2020-08-25 07:23

  • 从长周期判断,武汉中心区域的豪宅中,20%成熟地段的塔尖豪宅,将是未来的赢家。下一轮市场周期里,他们的价格率先实现翻番。

    杨光华 几年前,武汉天地卖2万时,你告诉别人,这里会涨到4万。

    他们会说,你一定是疯了!

    现在,武汉卖4万的豪宅,你再告诉他们,这里能涨到8万。

    他们还是会说,你不是疯了,就是开发商的托。

    疫情之后,武汉的富豪们开始扫货。

    富豪们的焦虑,更多担心财富的缩水,对现有的阶层与生活的不安全感。

    他们想要有面子,也有里子的生活。

    01

    去年,武汉买1000多万豪宅的人,大约有400多人。

    在武汉,买得起1000多万房子的,都不是一般人。

    他们对国内外经济形势有自己的清醒判断,比一般人的市场嗅觉更灵敏。

    不用跟他们讲M2,也不用讲经济危机或周期理论,他们有自己的理解。

    他们的生意伙伴、朋友关系里,有在一线城市里抢过豪宅的亲身经历。这些人就是他们买房的参谋。他们获取消息的渠道更多。

    国内外货币超发后,贬值预期增强,唯有买房能跑赢大盘。1000万在手里放一年,可能蒸发掉100多万。如果他们用低成本资金买房,用好杠杆,相当于打八折买房。

    同时,国外的投资渠道、深圳等一线城市的买房通道,也关上大门。他们不用打卡上班。当别人都在上班时,他们在看房。

    灵敏的嗅觉、低成本资金、货币的贬值,这就使得富豪们果断买入千万级豪宅。

    从多个在售项目的成交推测,今年武汉塔尖豪宅业绩将暴增。

    不过,也是几家欢喜几家愁。有的千万豪宅的客户,看遍了武汉所有相似的项目,还是犹豫。

    大胆预判,今年买1000w+豪宅的,超过600人。

    02

    武汉的楼市,是一个“哑铃”形状。

    塔尖豪宅与超级刚需项目,两头都很火。中间的中产阶级,则是犹豫不决。

    疫情冲击最大的就是这批中产阶级,他们的收入受疫情影响,房贷与生活支出大,不敢消费,更不敢投资。即使想投资买房,他们更喜欢对比。

    在武汉,什么是富豪?他们买豪宅,就像买了一个包包一样随意随性。

    富豪人群的分化,最终导致豪宅消费的分化。在富豪内部,也分为一般富豪与超级富豪,或old money与 new money。

    这次疫情后,一批餐饮老板倒下,也造就了一小批新的“爆发户”。他们或是生产口罩、或口罩原材料,或是测温设备等私营企业老板。

    还有少数的富二代,原本在国外读书或生活。但这次疫情,他们暂时不去海外。他们的父辈则为他们在武汉买一套可以长住的房子。这些都是因为疫情而增加的豪宅需求。

    未来几个月,武汉豪宅将再分化。那些靠规划卖房、卖预期的豪宅,将被边缘化。接下来,武汉豪宅到了比拼品质的时候,比拼内部的软硬件。

    “与成都相比,武汉的豪宅还差两个层级。”一位曾在成都卖豪宅的朋友说,“成都的豪宅,是卖个整个大西南的富豪们。而武汉的豪宅,还只是卖给湖北范围内的富豪们。”

    在他眼中,武汉还没有豪宅,最多算是豪宅的刚需产品。

    疫情之后,武汉的富豪们想马上享受生活,他们想越早交房越好,想买地段成熟的项目。“一个片区如果至少还要吃5-10年的灰,他们会很快pass掉。”在武汉,毛坯豪宅要等一年多交房,精装豪宅至少两年以上。

    疫情之后,武汉的富豪们历经生死,对很多人生问题经过思考后顿悟。懂得取舍之后,更懂得享受当下的生活,占有稀缺的资源。他们想要的是下楼就是繁华的生活,不用开车,步行就是到写字楼、商场。他们更在意效益、时间、健康、陪伴,与家人在一起的时光。

    他们更倾向于内环的豪宅,或看江,或看湖,或有好的商业,或好的学校。因为他们知道,无论武汉未来如何向外扩张,内环不会改变。

    从长周期判断,武汉中心区域的豪宅中,20%成熟地段的塔尖豪宅,将是未来的赢家。下一轮市场周期里,他们的价格率先实现翻番。并且他们的单价,将比一般豪宅贵1-2万元。

    03

    与同等量级的城市相比,武汉塔尖豪宅的价格与价值,严重背离。

    价格被严格限价,处于洼地。终有一天,价格将匹配豪宅的价值。

    前不久,武汉媒体同行到郑州看项目。

    别人家的豪宅,单价7万元左右。他们感叹,武汉的豪宅太便宜了。

    我认为,武汉的城市价值被低估,塔尖豪宅价值更是被贱卖。

    武汉一批豪宅单价3.2w以上,它们的地段与产品,如果没有限价,卖4w,毫无压力。

    一批单价4w左右的,卖5w,也是顺理成章的。限价在给富豪们送福利。

    现在武汉的千万级豪宅,是捡便宜的时候。一旦外来购买力涌入,这些千万豪宅,就不是武汉的,而是全国买家的资产标的物。他们并不在意豪宅的户型好坏,更在意能买到这样的稀缺资产。

    从金融的角度,他们买的一套保值增值的标的物或资产包。货币贬值预期下,资产的升值。1000万投入后,多长时间能变成1500万、2000万?

    对于一般人来说,他们喜欢问,未来1500万的房子,今后好卖吗?

    这是一个杞人忧天的问题。少数中产阶级的财富增长,将进入富豪阶层。接盘者不用愁。

    多数豪宅买家买房,是用来长住的,并没想过卖。

    [后记]

    未来两年,武汉将爆发。

    数字经济一线城市、内循环经济一线城市、中部的一线城市。

    在整个长江经济带上,武汉是中点位置,也是长江经济带的核心所在。

    最近,一大批重量级项目将在武汉落地,央企与上市公司重仓武汉。

    截至8月21日,今年武汉土地成交突破1000亿元。

    一两年后,这些大项目兑现后,武汉经济能级将再上一层楼。同期内,这些房地产项目也将入市。

    所以,我坚定看好武汉的一线城市前景。

    数字经济时代,武汉将出现一批数字经济富豪。城市的进阶,最先体现在塔尖豪宅的价格上。

    当GDP翻倍、财富人群生长后,武汉的塔尖豪宅价格也将翻倍。

    反过来,塔尖豪宅的价格,也体现城市地位。

    文|杨光华(地产写字人)观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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