新一轮房地产洗牌,谁能活下去?

观点地产网

2020-03-16 20:33

  • 此时到了一个新的十字路口。

    洗牌,淘汰,再洗牌,再淘汰。

    这是残酷的生存规律。最近十年,房地产行业淘汰过一批企业,但没有真正意义上的大洗牌。

    “今年将是房地产行业洗牌的年份。这场疫情加速了洗牌的速度。洗牌力度大于2019年。”

    3月16日,2020观点年度论坛上,经济学家巴曙松预测,今年破产的房企将在600-700家。

    他推算,今年房企的总债务规模1.46万亿元。7月份是房企债务的峰值,预计1490亿元。

    当处于转型期的房地产市场,叠加新冠疫情之后,压力增大。后疫情时代,有哪些机遇?房地产的生存规则,将有哪些变化?

    此时到了一个新的十字路口。

    01

    从现在起,房地产进入“双稳”周期,即政策平稳与房价平稳。

    这是巴曙松对于市场大趋势的判断。

    他认为,房地产政策就是一个平衡,而不是单纯的刺激。

    而旭辉控股CEO林峰认为,所有的政策都是在对冲风险。

    他打了一个比方,2003年非典时,房地产行业像少年摔倒了,能马上爬起来。2020年的房地产行业更像在中年期,摔倒了,至少要休养几个月。

    林峰预测,2019年房地产行业的峰值16万亿。今年疫情的影响,如果没有外界刺激政策,至少减少1万亿。

    事实上,对冲也是一种平衡。对冲,还体现在资本市场。建银国际经营有限公司董事总经理曾粤晖表示,现在进降息周期,资金供应充裕。

    林峰介绍,因为200多万亿的M2增量,加上今年量化宽松,将带来一部分资金保值增值的买房需求。

    “看不见的手”正在拿走我们的钱,且是悄无声息的。我们对冲的是国外资本市场,对冲的是货币贬值预期。对于开发商而言,他们追求规模与利润的平衡。

    未来10年,中国城市化率增加10%。也就是说,至少还有1.4亿人在城市里买房。这是房地产市场的增量需求。

    其次是,中高收入阶层的换房需求。疫情之后,他们对生活方式与理念有更多理解,会选择城市与项目,更看重城市的医疗服务、公共服务与应急服务。

    巴曙松认为,当前的房地产市场,已从卖方市场,进入买方市场。买方掌握更多的话语权。

    与巴曙松的观点类似,林峰表示,被限制的买房需求、租房转买房的需求、改善性需求等,将在疫情后释放。

    02

    “这轮洗牌将加速新趋势的到来。”巴曙松认为。

    新的消费习惯,带来商业模式的切换。无理由退房等交易规则的出现,将重构行业的标准与格局。

    巴曙松建议,未来房地产的线上趋势下,房企要有适应能力。

    中城新产业园董事长刘爱明也认为,“线上化”将催生企业组织形式、运营成本等变革。如今,刘爱明习惯了网上办公、网上开会。

    未来是大公司、小团队。他引用巴菲特的名言,“要把公司做小,把产品做好,把员工做精,把服务做好,把市场做大”。

    论坛上,嘉宾们谈到最多的是产品与服务的创新。

    2003年非典后,住宅的塔楼,变成板楼设计。人们更重视南北通风、低密度小区。新冠疫情后,买房人更关心客厅与餐厅的功能,储藏空间的大小,跑步机放在哪里?

    以前,我们谈智慧社区往往是噱头。最近,看到有房企与设计院开发出几套很酷的抗疫户型。抗菌地漏、社交厨房、玄关消杀、家庭办公室等设置。

    五矿地产有限公司董事长、党委书记何剑波认为,未来在于健康社区与智慧社区。

    “这些标准都是消费者说了算。”

    03

    “这次疫情相当于给行业做了一次体检。”泰禾集团副总裁全忠表示。

    “我们有私人医生、医疗服务站等健康服务体系。未来将在项目中提供双管家服务:小区管家与健康管家。”

    印象中,高端小区里单独配备健康管家的并不多。也许这也是一种趋势。

    对于物业来说,这次疫情是物业价值的再发现。从保安保洁,到健康管理、居家生活提供商。

    疫情后,无接触服务、居家生活服务等方面将有更多改进。比如,远程医疗、快递机器人等。

    这些遥不可及的东西,很快都将成为品质社区的标配。

    从总量上看,物业管理是一个万亿级市场。2019年,有10家物业公司完成上市。头部物业公司发生24起并购。今年3月13日,又有一家物业公司赴港上市。

    花样年控股执行董事、董事局主席兼首席执行官潘军认为,物业管理公司,将变成社区服务公司。

    [后记]

    一次行业论坛,全线上直播。

    这本身就是一次行业的改变。

    每次观点论坛,我们都在谈危机,每次我们都能平安度过危机。

    正如林峰所言,行业像大海。

    我们见过大风大浪。这场疫情像催化剂,加速洗牌。

    对于买房人来说,我们更乐意看到洗牌,买到更好的房子。

    有人说,危机三五年一次,将是常态。

    我们的创新也将是常态。以后,线上卖房也将是营销的常态。至于巴老师说的700家死掉,也是常态。因为国内房地产企业数量近10万家。

    记得论坛开场时的第一句话,“今年将是艰难的一年,也是希望的一年。”

    这一年,将出现新的消费习惯、新的商业模式、新的生存法则。不过,对买房人来说,只有城市群级的大城市,才有更好的医疗服务、更好的城市治理。在这里买房,也许是跑赢“印钞机”的方法。

    文|杨光华(地产写字人)

    撰文:杨光华    

    审校:徐耀辉



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