从2020回望2008,这是我对房地产行业的三点建议

观点地产网

2020-03-12 20:32

  • 2020年楼市,会走出2008年相似的轨迹吗?

    一个大浪扑来。

    3月9日,美股开盘,道琼斯指数暴跌2000点,超过2008年美国次贷危机,迎来23年里第一次熔断。

    有人说,这是2008年经济危机的翻版。

    有人说,这轮疫情是新一轮危机的导火索。

    “黑天鹅”此起彼伏。这是偶然,还是开始?

    大浪之后,还有没有更大的浪?

    12年一个轮回。

    2008年与2020年,都是鼠年。

    两者有太多的相似之处,灾难与希望并存,均有“黑天鹅”。

    最近,在线听一位首席经济学家的演讲。

    他认为,此次疫情对经济的影响,将大于2003年的非典,“我们正处在全球经济危机的边缘”。

    而我担心的是,我们又要走2008年的老路?

    灾害、经济危机-市场萧条-降价促销-救市复苏。

    2020年楼市,会走出2008年相似的轨迹吗?

    01

    仿佛昨日重现。

    2008年的前一年,我入职报社,跑房地产新闻。

    在武汉主城区,房价6000以上,5000左右的楼盘很难找。原本淡季的7-8月份,房价4800的楼盘,通宵排队。报纸的头版广告位,被开发商疯抢。

    从那时起,武汉楼市疯狂了。

    2008年春节前,湖北等南方多地发生雪灾。

    前三个月,武汉市场低迷观望,零首付、送装修等打折促销,铺天盖地。

    5月12日,汶川发生大地震。

    报社的办公楼摇摇晃晃,同事们都楼外等待。

    当时说的最多的是,一方有难,八方支援。

    那个月,深圳房价大跌,成交量暴跌。

    经济学家说,那是挤泡沫,劝投资者不要轻易买房。

    那时起,万科开始全国范围降价,中介店迎来关店潮。

    泡沫论、拐点论,很多人看空。

    当时多是暗降,送置业资助金、结婚礼券、降价补差等。

    全国楼市,像做了一次深蹲。

    8月8日,北京奥运会。

    开幕式,大脚印,51枚金牌,家国情怀。

    9月15日,雷曼兄弟破产。美国次贷危机,引发全球金融危机。

    一切与金融、房地产有关。

    后来,看完《大空头》,发现此后的危机里,都有它的影子。

    4万亿投资计划由此开始实施,用投资拉动经济。

    背后是一揽子计划,应对危机。我们习惯称之为“4万亿”。

    12月底,很多房企担心过不了冬天。

    我身边一个朋友首次买房,拿到了一成首付。

    那时,人们喜欢看的是《重返泡沫时代》、《逃不过的经济周期》。

    2008年,一个小女孩让王石帮她参谋是否要买房。

    他问:“你准备结婚吗?”女孩说没有,但是担心三四年之后就买不起房子了。

    王石脱口而出:“如果三四年之后你买不起了,那是市场的问题。”

    也有很多人错过了2008年。

    02

    12年后,一场新冠疫情,闹得世界不安宁。

    1月23日武汉封城前,我们都以为,事情没有这么严重。

    也只知道可防可控,不会人传人。

    那时,我们忙着参加年报发布会与开发商答谢会。

    我们都惊叹于一组数据:2019年一年,武汉住宅成交约21万套。

    连续9年位居全国前三甲,被誉为房地产流量第一城。

    而同期武汉GDP1.5万亿,并举办了一场国际性赛事。那时,我们以为2020年会延续2019年的行情。

    有专家预测,2020年全国房地产政策“既防上涨,又防下跌”;行业规模与企业规模,将双双见顶;深圳房价不会涨,长三角房价空间大。

    40多天后,一切都变了。

    有人预测,一季度国内的经济增幅将只有3%。而2019年四季度,增幅是6%。

    有人将2020年16个省市公布的总投资额,做了一个加法。

    结果是34万亿。今年的计划投入是7.2万亿,主要覆盖新基建。

    可以肯定的是,它不是新版的“4万亿”,

    而是应对当前经济的有效政策方式。

    春节后,央行释放3万亿流动性,支持实体经济的发展;

    开发商学会网上卖房、智能化、数字化等新技能,脚踩刹车。

    前两个月,各大开发商债券融资2484亿元。

    3月3日,央行等召开的座谈会上,再次强调“房住不炒”。

    3月4日,高层会议指出:

    复工复产与扩大内需结合,释放被抑制、被冻结的消费,培育新型消费、升级消费。

    与12年前相比,而今情势有所不同,房地产行业有心无力。

    广州等地的救市被叫停。以武汉为例,一季度楼市泡汤。

    3月6日,工业和信息化部召开加快5G发展专题会,研究部署加快5G网络等新型基础设施建设。

    3月7日,限购两年的海南,再次发布房产新政。其中规定现房销售、本地人不得买第三套房。

    三月的前10天,消息越来越多。

    03

    上一轮危机,引发金融海啸的是次贷。而此轮危机,则是原油与疫情。

    有人对比2008与2020的调控说,相同的配方,不同的味道。

    其实,2020年是非常重要的一年。

    脱贫攻坚、全面建成小康。

    从经济总量、调控手段、房地产量级等角度,2020年,经济走势、金融政策与房地产趋势,走一条与2008年不同的路。

    我们能化危为机,钥匙就是“新基建”。

    目前,最悲观的预测是,如果全球范围的疫情持续爆发,演变成全球危机。3月9日,全球金融市场暴跌。油价暴跌,石油价格大战;能源股暴跌,引爆美国股市暴跌;新冠疫情,引发欧洲股市暴跌。最终,潘多拉魔盒打开。

    多数人的思维轨迹大致是这样:

    经济不好,楼市也不好,房子不好卖,房价一定跌,再等等。

    多数的研究机构与从业者也是这样预判的。

    而市场往往都是有逆转剧情。

    此时买房,还是卖房的前提,保持充足的现金流。

    最近,红杉资本给投资人写了一封信,给了6条建议:

    全球“黑天鹅”已来,现金为王,准备过冬。

    在这封信的末尾说,“保持健康以及保持你的公司健康”。

    历史总在重复,每次略有不同。

    人类从历史中学到的唯一教训,就是人类从不在历史中吸取教训。外部大环境,我们不能掌控,唯有掌控好自己。

    如果我们认为2020与2008的轨迹相似,我们就要采取2009年一样的买房策略。如果认为两者轨迹不同,就再观察待定。

    此时,我给出三条建议:

    给房地产行业,活下来的,不是最强大或最聪明的,而是最能适应变化的;

    给卖房人,只要跑过对手,就是赢;

    给普通买房人,量体裁衣,合适就好。

    [后记]

    倾巢之下,焉有完卵。

    金融剧烈动荡,最后波及到我们的财富流失?

    不过有句,利空之后,就是利好。

    谈一点轻松的,今晚吃几个菜,追哪部剧?

    2008年后,有一部电视剧《蜗居》,影响到很多年轻人的置业观。巧合的是,最近,又有一部热播剧《安家》。

    两部热剧的编剧都是六六。

    当时,上海的房价不到2万元;

    如今,接近5万元。

    一口气,我追到33集。

    剧情拖沓,适合快进看。

    跑道房、老洋房、学区房、x宅、fs先生、做自媒体的知否小姐,在马桶上加班的宫医生,睡在壁橱里朱闪闪,老油条对儿子的爱。

    “没有我卖不出去的房子”,这是房店长的口头禅。

    如果我们都是房店长、徐姑姑,还担心卖不掉房子?

    如果我们买房人知道这些套路,就少一些被套路!

    文|杨光华(地产写字人)

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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