欧阳先声:房地产税的25个认知误区(下)与税法草案民间版

观点地产网

2019-04-08 10:34

  • 税制设计应简单易行、一目了然、公平合理。

    欧阳捷 前两期文中探讨了房地产税的附加功能、法理争议、土地财政、技术难点等问题。

    本期是观点探讨的最后一期,延续了房地产税征收技术难点的探讨,也分析民间的一些疑虑和税法的立法流程。

    本期共约6000字,三期全文共约15000字。

    下一期,将提供一个物业税法草案(民间版),之所以还名于物业税法,其实还是为了避免纠结于税收名称,希望能将注意力集中于税法如何立、如何收、如何免、交多少等与居民切身相关的问题上,思考如何做到公正公平、合理负担。

    误区17:免税住房面积会更大

    近日,全国人大财经委副主任尹中卿先生谈到房地产税时说,“我主张对居民住宅免税面积应该宽松一点,不要像个税一样频繁提标准,一开始宁可把标准定得高一点。比如,如果平均住房面积30平米,可以确定人均40平米、50平米甚至60平米作为免税面积”。

    2011年,《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》中规定:人均免税住房面积不超过60平方米。

    但这仅仅是对于新购住房的免税面积政策,如果存量全部按此免税,预期税收可能就不多了。

    如果全国全面开征存量住房的房地产税,免税面积究竟多少为宜?

    过去我们说过,大城市人均住房面积更低,中小城市和农村人均住房面积更高,显然,免税面积不能一刀切。

    我们以大城市和小城市为例,测算一下免税面积对家庭纳税额的影响。

    一线城市住房评估值500万元,住房面积125平米,房价4万元/平米,家庭居住人口2人,人均免税面积60平米,计税依据60%,适用税率0.5%,年纳税600元。

    同样是一线城市住房评估值500万元,其它因素均不变,人均免税面积下调到40平米,年纳税额将提高到5400元,这也将影响到租赁住房的租金价格。

    因此,大城市房价高,可能免税面积会多一些,计税依据(评估价值折扣)和税率低一些,以减轻自住居民的税负。

    越是大城市,房价越高,可能免税面积会多一些,计税依据(评估价值折扣)和税率低一些,以减轻自住居民的税负。

    而越是小城市,人均住房面积更大、房价更低,地方政府反而可能希望免征面积少一些,计税依据和税率高一些,以争取更多的税收。

    比如,三四线城市住房评估值100万元,住房面积130平米,房价约7700元/平米,家庭居住人口2人,人均免税面积60平米,计税依据60%,适用税率0.5%,年纳税231元。

    几百元的家庭税负不算重,但是,政府房地产税收比较低,征税成本反而高。

    也许,地方政府并不愿意设置过大的免税面积。

    增加免税面积,才能缩小征税范围、减少阻力;降低纳税基数,才能减轻低收入群体的税负痛感;提高资产高净值人群的税收标准,才能使社会普遍易于接受,同时又能达到房地产税预期收入目标。

    设定合理可行的免税面积是个技术活。

    误区18:豁免条款难以周全

    豁免条款应兼顾居民税负能力及税制公平合理,可以简单分为三类:

    首先,税率累进制具有减轻两极分化的作用。

    比如,根据房地产税征收总额测算,按照当地城市住房评估值,设置合适的起征点,对起征点之上的房产实行税率累进制。

    新加坡房产税实行累进式税率,对于私人住宅用于自住,分为七档,其中年租金超过13万新元的豪宅最高税率16%;出租或者空置的非自住房,最高税率达到20%(年租金超过9万新元)。

    韩国对于评估价值6亿韩元以下的住房也免征房地产综合税。虽然其长期效果不甚理想,但这是为了抑制房价过快上涨。

    我国的房地产税也可以对低评估值住宅实行永久性免税政策。

    其次,豁免是发达国家房产税有例可循的。

    很多国家对无力纳税者实行减征或免征规定。

    比如,美国对65岁以上的低收入老人、残疾人、退伍老兵等也有一些减免税政策。

    事实上,低收入者的税也很难征收上来。

    比如,收入低于当地最低工资标准者、贫困户与贫困残疾人士、因病因伤返贫家庭、年满65岁以上独居老人等,减征或免征都是体现社会公平和温暖的合理法律设计。

    相信未来的房地产税是会有这样的减免条款设计的。

    有人担心,对于拥有不同城市的多套住房产权可能借豁免条款逃税,但是,在房地产登记全国联网和信用体系不断完备,完全可以准许业主自行选择住房申报豁免,并通过联网核查、信用记录与税收稽核打击逃税行为。

    再次,房地产税抵扣个人所得税可以避免重复征税。

    美国的房产税就可以抵扣个人所得税。

    在个人所得税中抵扣房地产税是合理的,毕竟都是从居民收入中扣税,可以避免重复交税,还可以进一步降低工薪阶层的税负痛感。

    只不过,中国人口众多、地域差异巨大,房地产税又是地方财税,相关减征或免征条款的标准应该会在法律规定区间内由各地政府因地制宜、自行确定。

    误区19:税制设计面面俱到

    有人提到,福利分房的老工人并没有拿到更多的退休工资,机关老干部的住房虽大却旧,市中心的老破小学区房评估价不会低,但产权人未必真有钱。

    如果把房地产税视作收入调节税,就又犯了包治百病的老毛病了。

    房地产税就是产权税,谁拥有产权,谁就应当交税。

    只不过,老房子税率可以低一些,但市中心住房评估值应当高一些。

    市中心市政配套的完备与改善带来房产价值的提升,显然是大家都欢迎的,为此多承担一些房地产税难道不是合理的吗?

    其实,拥有老破小的学区房,租金收入足以覆盖房地产税了。

    如果真的收入不足,完全可以放弃自己居住老破小的学区房,选择距离市中心远一些的房子,还可以住得更大、更新、更舒适。

    住在市中心,未必就是宜居的生活环境。

    如果环境变差,房产评估值自然降低,房地产税也就相应减少,这也正是市场化的自然调节机制。

    凡事最忌面面俱到。

    税制设计越简单,越容易做到公平合理,公众越容易理解,征税阻力越小,推行难度越低。

    新加坡政府租屋、公寓、私人住宅的房产税计算公式都是一样,也非常简单:

    房产税额规定为政府评估租金减除规定减免额,再乘以累进式税率(根据住房性质和功能不同,税率区间为4%-20%)。

    比如,一套自住组屋的评估租金为12000元/年,减去8000元减免额,再乘以4%的税率,纳税额为160元。

    新加坡政府之所以统一使用年租金作为纳税基数,也是简明税制、兼顾自住与经营的逻辑。

    但其房产税设计思路中并未体现收入水平,如果收入不足,完全可以选择政府租屋或年租金更低、税率更低的公寓住宅。

    不仅是新加坡,日本、美国、韩国、德国等各国的房产税制设计都是简单易行、一目了然。

    新开征一个人人交税的房地产税,阻力之大可想而知,统一共识、减少阻力的最好办法就是降低大多数人的税负、增加少数人的税收。

    误区20:农村住房不会征税

    房地产税应该会对所有自有产权房屋征收。

    房地产税法应该不会像房产税暂行条例那样只对城市、县城、城镇和工矿区房屋征收,而对农村房屋区别对待,总不至于为此分别制定城市、农村两部房地产税法吧?

    当然,对评估值过低的农村住宅可以免征房地产税,这样的话,绝大部分农村住房都可以豁免房地产税。

    这样做,有利于兼顾住房价值低和收入低的农民,同时可以抑制农村多占地、多建房现象,促进社会公平,同时也可以推动解决小产权房的历史遗留问题。

    不过,即使是房地产税立法明确,预计农村房屋暂时也不会同步征税,而是随着农村土地制度改革到位、农村土地确权完成、农民财产权益增加、小产权房治理基本完成,再择机推出。

    农村房产征收房地产税的时间将由国务院确定。

    误区21:房地产评估队伍不足

    不用担心,有需求、有钱赚的行业就会蓬勃发展。

    美国住房都是按照评估价值计算房地产税,房产评估、房地产律师、房地产税务、房地产金融等第三产业都随之发展起来。

    第三产业正是我们产业结构转型的发展方向。

    何况,我们还可以用两个办法来快速解决住房价值评估问题:

    一是,虽然住房面广量大,但完全可以按小区整体评估,确定评估均值。

    虽然评估均值与每户房产实际价值有所差异,比如楼层不同、朝向不同、位置不同,但在评估价打折作为纳税基数的前提下,再加少许系数调整,这点差异其实已经微不足道了。

    住房价值一次性评估之后,每年进行微调,那就容易多了。

    二是,对于非成片住宅和暂时没有二手房交易的住房,评估值也可以暂时参照二手房交易价格确定,并在以后年度评估中予以调整。

    未来税法应该会选择房产评估值,因为相对于租金评估,住房评估值更加容易获得,也便于与房产交易价格相互印证。

    对于经营性物业的租金评估,也可以先按照房产评估值乘以城市租金回报率平均水平,再加以地段系数,尽管可能不尽准确,但大差不差,只要相对公平合理、纳税人可以负担即可。

    4、房地产税疑虑重重?

    市场流行的很多观点往往站在房产拥有者的立场上,忽视了政府作为国家和城市运行管理者的思考逻辑,也忽略了无房者租房窘境的话语表达。

    误区22:房地产业相关税费会大量取消

    涉及房地产业的税收有城建税、教育费附加、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税、印花税等,还有许许多多的规费。

    可以说,税费各有各的专项用途,如果取消,就需要从其它财政收入渠道调剂。

    比如,没有教育费附加,政府配建学校、幼儿园的钱从哪里来呢?

    再比如,少了耕地占用税,基本农田保护就更是难上加难了。

    至于各种费用,比如规划服务费、市政设施配套费、城建档案管理费、防雷设计审查费、渣土外运费、面积测绘费、白蚁防治费、墙改基金、审图费、招标费等等,大多数属于自收自支性事业单位收费。

    这些事业单位承担了部分政府公共服务管理职能,但政府并没有拨付人头与工作经费,显然,大量取消这些公共服务及其收费是不现实的。

    不过,有些规费的取消是可以商榷的,比如人防易地建设费,未来还真的用得着这些人防工程吗?

    还有城建税、土地使用税等,按照间接税向直接税过渡的改革方向和简化税制的改革思路,预计房地产税会合并城建税、土地使用税等少数税种。

    当然,有些税是政府不能不收的,比如土地增值税,如果房价上涨、房企利润增加,政府怎能不分享增益呢?保障房、租赁住房何来资金补贴呢?

    误区23:偷税漏税避税可能大行其道

    房地产税不像单位代缴的个人所得税,税务局省了很多事。

    房地产税涉及千家万户,征收难度很大,挨家挨户征收显然不现实。

    但是,未来有五种利器,可以大幅减少和避免房地产税征管中的跑冒滴漏。

    其一,公平、合理、可负担的税制设计,将减少人们税负痛感,降低征税阻力。

    比如,相对低的税率和计税依据,相对多的免税面积,一定额度一定期限的税收减免与缓征,可以减少纳税人数量、纳税额,并充分照顾到纳税困难家庭。

    其二,未来,信用体系建设将使得偷税漏税者寸步难行。

    其三,房产信息联网可以有效解决因在不同城市拥有多套房产享受免税面积的难题。

    其四,信息化服务与网上交税,最大化便利纳税人,也可以提高纳税人的满意度与纳税自觉性。

    其五,税收征管赋权,可以有效打击税收违法:

    美国税务局拥有三种权力,一是抵押权,税务局有权以纳税人的房地产权证为抵押,督促纳税人付清欠税;

    二是强索权,税务局可以冻结纳税人银行账户及财产用于清缴税款;

    三是占有权,税务局有权依法处置拍卖纳税人财产用以缴税。

    我国税收征收管理法既有强索权,也有扣押权、占有权,还可以强制执行滞纳金。

    借助于《税收征收管理法》的修订,可以预见,税务部门的执法权威将进一步强化。

    误区24:房地产税很快会落地

    房地产税法的思路设计历时久远、再三反复、纠结万分。

    自2003年十六届三中全会上,《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》首次提出物业税,到2007年国家税务总局批准安徽、河南、天津、北京等十省市开始物业税“空转”运行,再到2009年国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》正式提出:研究开征物业税,历时六年。

    2011年,物业税转身变为房地产税,同年,上海、重庆试点房产税。

    2012年底,时任财政部部长谢旭人和住建部部长姜伟新分别提出,房产税改革试点经验将在全国范围内推开。

    2013年5月,国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确提出,将扩大房产税改革试点范围,结果至今仍没有新增试点。

    2013年11月,口径再次转变:

    党的十八大三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》要求:“加快房地产税立法并适时推进改革”。

    再过六年、时至今日,财政部立法计划中仍然没有房地产税法。

    为什么房地产税法迟迟不能立项?

    首先,名不正则言不顺。

    从10多年来物业税到房产税再到房地产税的反反复复,说明了一个简单事实:

    我们从来没有想清楚过关于房子的税收究竟如何定名。

    《论语·子路》:“名不正则言不顺,言不顺则事不成。事不成则礼乐不兴,礼乐不兴则刑罚不中。”

    税名如何定?

    房地产税有地权所有之争,房产税有房屋折旧之嫌,财产税有范围狭窄之疑,投资税有纯属自住之虑。

    可见,税名如何定,还真是需要好好琢磨的。

    不过,我们似乎也不必过于纠结究竟是房地产税还是房产税还是物业税,总会有更合适的名称,也许,我们还是会回归物业税。

    当然,不论叫什么税,最终,税总是要收的。

    其次,房地产税本质上还是土地财政。

    房地产税与土地出让金既是基于土地的叠加税负,也是此消彼长的一对矛盾,既要服从于地方财税体制建设,也要兼顾居民心理与财务负担能力。

    目前,房地产税还不到出台时机,预计只有到了地方财政难以为继之时,才会择机推出。

    换句话说,房地产税开征之日,就是土地财政枯竭之时。

    而且,我们相信,全国不会一刀切、同步开征。

    法律将授权各城市自行确定开征时间,预计第一笔税款将在4年之后才会缴纳。

    误区25:房地产税仍是部门立法

    证券日报报道了一个消息:房地产税立法相对重大,已转全国人大。

    有人说,财政部终于甩掉了一个烫手山芋;还有人说,人大财经委人力不济,有心无力。

    部门立法久受诟病,借部门起草法律草案之际,自我赋权、扩大部门权力、谋求部门利益最大化,是我国立法最大的现实弊端。

    西方国家有句格言:“被授予的权力不得再委任”。

    因此,多数发达国家对立法授权有所限制,虽然目前有放宽趋势,但立法审议仍相对严格,行政机关制定法律需要议会授权,而且不得制定罚则。

    过去我们说过,房地产税法不会由全国人民代表大会审议,而是由全国人大常委会审议,毕竟人代会每年只有一次,一般不会审议专门法律。

    其实,我国《立法法》早已有规定,在人大常委会立法流程中,法律草案可以由人大委员长会议、国务院、中央军事委员会、最高人民法院、最高人民检察院、全国人民代表大会各专门委员会,以及常务委员会组成人员十人以上联名,向常务委员会提出法律案。

    《立法法》规定:法律草案起草工作可以由人大专门委员会、常委会工作机构组织起草。“专业性较强的法律草案,可以吸收相关领域的专家参与起草工作,或者委托有关专家、教学科研单位、社会组织起草”。

    《立法法》还规定:“列入常务委员会会议议程的法律案,由法律委员会根据常务委员会组成人员、有关的专门委员会的审议意见和各方面提出的意见,对法律案进行统一审议,提出修改情况的汇报或者审议结果报告和法律草案修改稿”。

    因此,部门立法实际上已经被《立法法》废止了。

    未来财政部不会也不应再主导房地产税法起草工作。

    不仅如此,房地产税法涉及千家万户,应该开门立法,邀请专业人士参与立法,广泛采取座谈会、论证会、听证会征求各方面意见,求得最大社会认同,这也是《立法法》的立法宗旨和明确规定。

    而且,房地产税法涉及千家万户,应该开门立法,邀请专业人士参与立法,广泛征求社会意见,求得最大社会认同。

    注释

    结束语:

    房地产税、取之于民,用多用少,公开透明。

    唯有税目达成共识、税制公平合理、税收用途公开、收入列支详尽,民众才能看懂认可、放心交税、自觉自愿。

    借助于税制改革,促进民众提高纳税意识并积极参与公共事务,促进政府依法执政并更好地服务于民,这应当是房地产税立法与实践更深层次的价值所在。

    欧阳捷 新城控股高级副总裁 观点地产网专栏作者​

    撰文:欧阳捷    

    审校:劳蓉蓉



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