欧阳先声:房地产税的25个认知误区(中)与税法草案民间版

观点地产网

2019-04-01 11:01

  • 不必指望开征房地产税就会取消土地出让金。

    欧阳捷 在上期文章中,我们谈到,不应赋予房地产税太多功能,税制设计应当摆脱包治百病的思维逻辑,聚焦于解决地方财政收入,同时兼顾居民负担能力和公平公正。

    同时还谈及房地产税的若干法理争议,比如土地私有化、无地权不交税、土地出让金与房地产税重复征税等认知误区,也许这些观点并不讨巧,但却是独立思考,希望做到理性客观、严肃思考的。

    本期,我们再就土地出让金与房地产税的关系、地方政府对待房地产税的态度、房地产税技术难点包括小产权房问题,再做探讨。

    误区11:房地产税可以新房新办法、老房老办法

    一些观点认为:新建住房不应再缴纳一次性土地出让金,而是改为每年缴纳土地租金(包含在房地产税之中)。

    可见,他们并不排斥土地出让金。

    他们同时认为:已缴纳土地出让金的老房子应扣除土地出让金后再缴纳房地产税,或者70年土地使用权届满之后再缴纳房地产税。

    显然,这些观点是一厢情愿的,也是失之桑榆的。

    前一个观点会带来很多新问题,比如,房价(包括二手房)是不是会大降?住房抵押物会不会爆仓?  商业资产如何重新定价?

    如改交房地产税,即便按照土地出让时的原值计算,分摊到每年的土地租金都是一笔巨款(近三年,一线城市土地出让金占到房价的1/3以上,摊到每年的土地年租起码在2万元以上),又有多少人能够支付得起包含土地年租的房地产税?

    后一个观点又带来更多的问题。

    首先,老房子扣除土地出让金再缴纳房地产税,相当于政府退还土地出让金改征税,那么核定的房地产税之中还包括土地出让金的每年分摊吗?

    其次,70年土地使用权届满再交税,等于现有已交过土地出让金的大量存量房不用再交房地产税,那么,只有少量增量房屋又能征多少税呢?

    第三,如果新建住房不再缴纳土地出让金,谁有资格取得土地使用权?

    我国《物权法》第一百四十一条规定:“建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用”。因此,土地出让金是土地使用权人取得土地使用权的法定义务。

    如果不再公开出让土地,企业拿地是否免费?如不免费,国有土地与集体土地如何定价?土地年租定价依据又从何而来?如何才能防范营私舞弊、做到公正透明?

    难道,我们还能再回到国有土地全部行政划拨的计划经济年代吗?

    第四,过去我们说过:“人未老、房已死”。

    我们的住房建筑设计寿命只有50年,70年之后,房子很可能早已不在了,谁还会来交房地产税?

    第五,老房子只有土地出让金,新房子既要交土地出让金或土地年租,也要交房地产税,这公平吗?

    指望一部法律既不溯及既往、又要满足现实的期待是纠结的。

    更何况,在一部长期性的法律框架里面是不可能新老办法并存的。

    “新的规定与旧的规定不一致的,适用新的规定”,这是《立法法》中有明确规定的。

    误区12:土地出让金会被取消

    从城镇化进程来看,大城市受制于土地供给约束,中小城市受制于人口增长,大拆大建、快速扩张的城市建设模式难以为继。

    未来,高质量、集约型发展的必由之路就是城市更新改造,因此,土地出让必将大幅度减少。

    当城镇化进程基本结束之时,大部分依赖土地出让金的城市土地财政也就自然枯竭了。

    到那时,土地出让金的规模将急剧缩小,取消与否也就并不那么重要了。

    未来,随着存量市场规模的不断扩大,房产价值也会不断提升,房地产税也会水涨船高,逐渐弥补因城市不再扩张而减少的土地财政。

    所以,不必指望开征房地产税就会取消土地出让金。

    顺便说一句,按照物权法规定:“土地使用权到期自动续约”,不再缴纳土地出让金是基本确定的。

    但是,大多数住房的寿命到不了70年,如果房子提前灭失了,又不允许原地规划重建,剩余年限的土地使用权就像浮萍一样、是没有附着物的。

    至于政府是否会收回土地使用权并按市场价格进行补偿就很难说了,因为《城市房地产管理法》明确规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回”。

    只是在特殊情况下,而且根据社会公共利益的需要,“可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。

    比如,经鉴定为危房的房产,最终只能拆除,但如果土地使用权剩余年限不多,也许会被搁置并暂时作为绿地,而非原地重建。

    误区13:地方政府并不热衷房地产税

    没有人觉得钱多了不好,政府也是一样。

    目前已经形成共识的是:房地产税的总量远远抵不上土地财政。

    另一个共识是,房地产税出台会抑制房地产市场,进而减少土地出让金收入。

    但是,如果看看香港和我们的上海、重庆,就知道即便是有差饷或房产税,土地出让面积趋势性下降,土地出让金却未见得是减少的。

    因此,也许我们都是错的。

    如果真的出台房地产税,地方政府会偷偷乐的。因为:

    第一,征收了房地产税,并不等于会停止征收土地出让金,我们学的不是香港吗?香港不是双重征收吗?财政收入不是越来越多吗?

    尽管香港的土地制度弊端极大、诟病甚多,但暂时我们还无法舍弃同样的制度。

    多一个财政税收渠道,地方政府当然开心。

    第二,随着城市扩张放缓和建设支出减少,以及每年新增住房带来的房地产税只增不减,也许,多数地方政府会慢慢走出财政亏空的陷阱。

    3房地产税征收困局难解?

    很多专家说:征收房地产税存在诸多技术难题、仍未有解。

    房地产税征收实操看似复杂,但并非无解,关键在于要做到:税制简单、易懂易行、负担合理、公正公平。

    误区14:产权不清晰无法统一收税

    的确,我国城镇住房性质五花八门、千差万别,有商品住房、经济适用房、人才房、安居房、两限房、自建房、集资房、共有产权房、军产房、央产房、直管公房、自管公房、拆迁安置房、商业公寓、厂房改建住房、单位自建房、职工宿舍、小产权房、违章搭建住房等。

    有些住房无法进行公开市场交易,只能私下交易、单位回购或封闭运行;有些住房没有土地使用年限,有些住房是福利分房、房改房,有些是公有产权住房或共有产权住房,产权不完整;有的是租赁住房,有的是拆迁房,有的是城中村的祖宅。

    但是,复杂问题可以简单化:以产权制度为纲,纲举目张。

    十九大报告强调:“加快完善社会主义市场经济体制。经济体制改革必须以完善产权制度和要素市场化配置为重点”。

    现代产权制度是社会主义市场经济体制的基石。

    有了产权制度保障,创新创业才有恒心,安居乐业才能安心。

    具体如何做呢?

    第一,限期完成所有房屋产权确认。

    比如,行政划拨供地的经济适用房、单位利用自有土地集资建房或自建职工宿舍等都没有缴纳土地出让金,也不一定有土地使用权证。

    但是,仍然可以有产权,比如《经济适用住房管理办法》规定:“经济适用住房购房人拥有有限产权”。

    该办法还规定:“购买经济适用住房满5年,……购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权”。

    因此,没有产权者,在向政府或农村集体组织缴纳土地收益等相关价款后,所有房屋产权全部确权到单位或个人。

    前提是:取得产权应当基于公平公正原则。

    第二,小产权房应尽快解决产权问题。

    比如,最纠结的农村小产权房,没有缴纳土地出让金或相关土地权益,用地也不合法,但已既成事实。

    小产权房处理难的根本原因在于无人愿意承担历史责任、拨乱反正。

    历史证明,有了执念坚定、敢于担当的领导人,以及党的领导、群众的智慧,还有什么跨不过的坎、做不了的事呢?

    只是这些住房享受了城市扩张带来的基础设施便利,应当由小产权房拥有人向农村集体组织补交土地使用权费等相关费用,再由农村集体组织通过水电路等接管费等形式补交给政府及相关建设运营单位。

    只要本着以民为本、公平公正的精神和原则,通过法律和政策调整解决小产权房的合法性,问题总是可以解决的。

    解决小产权房问题已经是迫在眉睫了。

    但是,如果城市住房和农村住宅都征税,小产权房反而不征税,显然是不合理、也不可行的。

    第三,基于产权收税。

    持有房屋产权的所有国家机关、企事业单位和个人都应当是房地产税纳税义务人,法律规定豁免者除外。

    拥有部分产权的,应当按照产权比例交税;比如,共有产权房,政府与购房者按比例分担房地产税。

    第四,租赁房产由产权人承担房地产税。

    如果租赁房产产权人是政府,政府产权责任管理部门同样应当承担纳税义务。

    如果单位的房子不卖给个人,作为产权人的单位承担纳税义务。

    当然,产权人可以在房屋租赁合同中以租金方式体现房地产税。

    不管是领导人,还是廉租户,都应当像当年开国元勋住在中南海里一样,交房租(也交税),除非法定豁免。

    有人说,对人才和贫困家庭,既然要补贴,又何必征税?

    但是,收归收、支归支,收支两条线,清清楚楚、明明白白,这才是现代财政制度的核心所在。

    误区15:税收基数难确定

    发达国家的房地产税收基数一般为房产评估值或年租金,在此基础上,对评估值或租金打折或减除。

    比如,韩国按评估值的60%-80%作为物业税的纳税基数,几乎所有人都会觉得纳税基数低于市场真实价格和预期税基,更易于接受。

    但是,财政部设计房地产税制首先考虑的恐怕不是评估值或税率,而是究竟能收多少钱?房地产税能否解决地方政府财政的可持续问题?

    房地产税收基数太高,社会阻力太大,征收难度过高;税收基数太低,收不到多少钱,征税成本却很高。

    目前,全国住房城镇面积约为280亿平米(计算口径参见文尾注释),按照去年商品住宅销售额除以销售面积简单匡算,销售均价约为8544元/平米。

    全国城镇住房总价值约为239万亿元。

    按照平均1%税率,房地产税可征收2万多亿元。

    如果考虑评估值打折及减除或豁免,很可能房地产税只能收到几千亿元。

    目前,大多数省份财政赤字超千亿元,没有一个省市没有赤字,共计赤字88156亿元,一年的赤字利息也要3000亿元,如果考虑负债余额近20万亿元,利息就更多了。

    即使去年全部土地出让金59011亿元都用于弥补赤字,也是远远不够的,更何况土地出让金大部分用于拆迁安置补偿成本和基础设施建设费用支出,土地出让净收益只有一小部分。

    由此可见,若要地方财政健康可持续,房地产税不仅需要维持城市正常维护运营,还需要承担部分财政赤字利息支出,否则,地方财政破产难以避免。

    这就意味着,税基的确定准则是基于收多少钱才能维持地方财政可持续。

    因此,一旦开征房地产税,我们预计,税收总额起步可能不会低于1万亿元,仅占地方一般公共预算收入的10%,税基、税率与减除豁免标准都会基于税收总额而设计。

    误区16:税率一刀切

    按照发达国家经验来看,房地产税率一般为评估价值的0.5%-5%,大多取值1%左右。

    越好的社区,房地产税率越高。

    虽然,大家对不同城市税率不同已有认知,但在一个城市里,不同社区的房地产税率也可能有所不同。

    未来房地产税率也将根据城市发展状况不同而定。

    配套完善、交通便利的老城区可能税率更高,而交通不便、设施不足的新城区可能税率更低。  

    高档小区税率更高,老房子税率更低。

    当然,交税高的社区,自治意识也将更强,带动交税民众参政议政的动力更足,这对促进地方政府规范执政、依法办事、财政透明都是具有促进作用的。

    (未完待续)

    注释:

    根据2013年国务院政府工作报告“2012年底,城镇人均住房面积32.9平方米”,和国家统计局2012年统计年鉴“城镇人口71182万”,城镇住房约为234亿平米。

    根据国家统计局发布的统计数据,2013-2018年累计竣工商品住宅约45亿平米。

    根据历史分析,财政和社会投资新建的城镇非商品住房和保障房占比约10%,这几年累计约有5亿平米。

    合计全国城镇住宅约为280-290亿平米。

    但是,这几年棚户区改造和城市更新拆除住房也不在少数,仅去年棚户区改造620多万套,按套均30平米,就拆除1亿多平米。

    因此,估算2018年底,城镇住房总面积约为280亿平米。

    欧阳捷 新城控股高级副总裁 观点地产网专栏作者

    撰文:欧阳捷    

    审校:劳蓉蓉



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