欧阳先声:房地产税的25个认知误区(上)与税法草案民间版

观点地产网

2019-03-26 17:58

  • 房地产税开征之日,就是土地财政枯竭之时。

    提要:

    一、房地产税可以包治百病?

    二、房地产税不合法理?

    三、房地产税征收困局难解?

    四、房地产税疑惑重重?

    五、物业税法草案(民间版)

    欧阳捷 前几天,财政部官网公布了“2019年财政部立法工作安排”,其中并没有提及房地产税法。

    听到房地产税,大家的耳朵似乎已经磨出茧子了

    有些观点言之有物、论理清晰,使人顿感醍醐灌顶。

    有些观点似是而非、人云亦云,其中不乏一些专家迎合民怨、鱼目混珠,却十分流行,导致了诸多认知误区。

    这就像美国律师一样,往往喜欢把简单问题复杂化,让本不复杂的房地产税立法设计思路变得复杂难解、立法过程压力巨大。

    难道我们的社会不应该化繁复为简单吗?

    简单才是幸福啊。

    在此,整理了关于房地产税法的若干认知误区,也许能够对澄清立法逻辑、认知税收本质有所帮助。

    房地产税可以包治百病?

    很多人误以为,房地产税具有调节收入差距、防止投机、遏制房价过快上涨、减少房屋空置、平抑市场供求波动、节制地方政府短期行为、增加地方政府税源等作用。

    其实,这就是指望房地产税包治百病。

    误区1:房地产税能调节收入差距

    房地产税的确有助于调节收入差距,不过,其功效十分有限。

    如果资产多者高税收、资产少者免税,看上去,似乎能够调节收入差距。

    但海外历史早已证明,资产差异只是两极分化的一个表象,而不是根源,资产财富差异越大,两极分化越严重。

    两极分化的根源在于金融资产的杠杆原理,无论是华尔街大鳄的金融投机,还是股市的融资融券、公司上市,或是土地圈地运动、楼市贷款抵押,都是借助于金融工具放大了财富膨胀效应。

    落袋为安的财富必然寻找安全的着陆地,交税无非是花钱买来财富的法律保障。

    正如很多人调侃说:“交税越多越好,证明有钱啊”。

    富人交税多,财富不减反增,穷人交税少,也没有变得更富裕。

    恰恰相反的是,在全球范围内的两极分化反倒是越来越严重。

    不过,对于贫困人口,减征或免征房地产税有助于减少贫困,未来的房地产税法肯定也会有相应条款的。

    误区2:房地产税能防止投机

    首先要定义什么是投机。

    过去,“投机倒把”是入了刑法的,“情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役”,后来取消了这一罪名,这也意味着投机无罪。

    但人们依然带着有色眼镜,往往把投资视为长期的爱国之举、助力发展,而把投机视为短期的逐利之贪、扰乱市场,因此才有了股票熔断、房地产限售之类的短期行政措施。

    凡事有一弊必有一利。

    事实上,股市做空机制也是短期投机,虽然导致了市场短期波动甚至震荡,但有助于化解更大风险,就如同小震可以释放压力,延缓甚至避免大地震。

    限制短期炒房,用足够高的调整税率,可以使得投机收益不能覆盖成本,或者投资收益比足够低,自然就可以减少投机行为,降低市场波动。

    真正能够防止短期投机的税收是资本利得税。

    如果对房产转让净收益所得征收30-60%的阶梯累进制资本利得税或转让所得税,投机炒房自然就销声匿迹了。

    韩国就曾因征收最高60%的房地产转让税,让房地产市场迅速进入冰冻期的。

    但是,普遍征收的房地产税,其税率显然不可能跟随房价波动而反复调整,当然也就不能制约靠短期市场波动赚钱的投机行为。

    误区3:房地产税能遏制房价过快上涨

    其实,我们早就说过,凡是出台房地产税的国家和地区,都没能防止房价过快上涨,当然从长期来看,更没有让房价下跌。

    被征收房地产税的人希望房价上涨呢?还是下跌呢?

    答案不言而喻。

    征税也挡不住人们推动房价上涨的意愿。

    这是因为房地产不仅是居住用品,更是大宗耐用商品,具有投资性和保值性,因此,房地产对应的参照物是货币。

    过去我们说过:“当钱不值钱,对应钱的一切东西都变得更加值钱,尤其是不动产”。

    房价涨跌的主要原因还是在于货币一放一收、经济一起一落与供应一松一紧,与征收标准相对稳定的房地产税基本无关。

    不过,凡是被征税的东西,最终都会增加终端销售价格。

    误区4:房地产能减少房屋空置

    听起来似乎有道理。

    但是,有能力空置房子的人会在乎多交一点房地产税吗?

    他们在乎的是资产财富的保值升值和积累传承,他们在乎的是资产的抵押与变现带来的流动性,虽然他们的很多资产可能并不会或很少自己使用,但他们依然在全国甚至全球马不停蹄地收购资产。

    经济规模不断扩大,货币资金不断增长,金融资产不断增值。

    最近有人说:新一轮全球量化宽松将再度来袭。

    而通货膨胀预期来临之际,房地产几乎就是唯一能够保值增值的金融资产,哪怕是空置。

    除非我们征收高税率的空置税,否则,靠房地产税永远解决不了高空置率问题。

    误区5:房地产税能平抑市场供求波动

    有人说,征收房地产税增加持有房产成本,可以间接抑制三四线城市购房需求和住房过度供给,同时,也可以抑制一二线城市投资投机需求和房价上涨过快。

    理论上是对的。

    但是,当货币供应宽松、通胀预期上升、资产价格暴涨之时,唯有不动产才能保值升值,资产收益足以覆盖持有成本,购房需求一定会大增;

    而当经济不景气、收入预期下降、资产价格停滞上涨之时,购房购车等大宗交易必然相对冷清,需求自然减少。

    同样的,海外经验已经证明,房地产税是起不到调节住房供给、平抑市场波动的作用的。

    误区6:房地产税能节制地方政府的短期行为

    这要看,什么是地方政府的短期行为。

    显然,地方政府在促进当地经济发展、改善民生、维护社会稳定等方面有着巨大的贡献,而这些贡献的驱动力不只是政府官员的政绩需要,更是土地财政的强力支撑。

    普遍共识是,对于中小城镇,土地财政即将走到尽头,继续依赖土地财政的最后晚宴是短视的。

    但是,最后的晚宴是不应该错过的。

    虽然,房地产税是一种主要依赖存量、长期稳定的财政收入,但可预见的是,每年的房产增量也会转化为存量进而带来房地产税的增加。

    因此,不断增加房产存量永远是地方政府的优选项。

    有人的地方就要有房子。

    所以,抢人大战就是抢财政、抢税收。

    看似推短期抢人措施,实则谋长远城市发展。

    不论是土地出让金还是房地产税,本质都是一样的财政税源。

    误区7:房地产税不是为了政府钱包

    之所以赋予房地产税这么多功能,其实就是为了掩盖一个最根本的目的。

    房地产税其实很简单,最根本的目的就是增加地方政府税源。

    这在前财政部长肖捷先生撰写的《加快建立现代财政制度》中已有明确阐述。

    从发达国家的实践来看,房地产税主要解决城市政府财政收入和社区建设维护经费。

    没有地方税收和土地财政,面广量大的城市就会回到特朗普口中的美国:“与中国相比,美国城市(基础设施)就是第三世界”。

    尽管房地产税也有一些额外功效,但是,不必赋予房地产税太多的功能期望,收税就是收税。

    2房地产税于法理不合吗?

    这是经济人士讲法理、专家学者讲政治的典型悖论。

    法理具有基础性、持久性、严谨性的特点,但法理从来都是为国体和政治服务的。

    房地产税法涉及每一个拥有或者使用房屋的个人,当然是每一个人都极为关心的。

    所以,这是一个民众参政议政、学法用法的好机会。

    误区8:土地应当私有化

    有一个被大众普遍传播的观点是:大多数国家实行土地私有制,中国是少数例外。

    但是,住在高楼大厦里的人们有没有想过:

    您是与几十户乃至上百户人家共享脚下土地的,

    您的土地使用证上是找不到属于您的那一小块土地的,

    您更是没有这土地的转让权、抵押权、处分权的(除非连同房子一起),

    您也不能在这一小块土地上重建您的家园,

    您要这象征性的土地所有权(私有权)又有什么意义呢?

    土地私有制是为独享大片土地、并且可以自由建造庄园的人服务的,与绝大多数人的梦想毫不相干,甚至是在蚕食他们的梦想。

    资本很想拥有整个世界和全部土地,为此,它们宁愿承担与土地财富价值极不相称的房地产税。

    显然,发达国家也懂得这个道理,尽管美日英法韩新等发达国家允许土地私有,但国家仍然拥有30%-80%的国有土地,而不是全部私有化。

    古人云、总理说:“有恒产者有恒心”

    这是一个理想。

    但是,理想比梦想更遥远。

    恒产可以有土地,也不尽然是土地。

    如果中国政府把国有或集体土地分给、卖给个人,无疑就是一场规模宏大的财富转移运动,有可能导致一场思想与行动的大动荡大裂变,甚至必然加速加剧两极分化。

    土地私有制有利有弊,利在激活市场要素、活跃资本流动、激发致富欲望,最大弊端在于将蚕食绝大多数人的长期利益,是市场垄断、两极分化加速裂变的重要催化剂,这也如同当年国企改制迅速造富少数一批人一样。

    这在城市土地国家所有、农村和城郊土地集体所有的宪法制度基础之下,显然是难以实现的。

    国情不同,现实难变,重建基础的国体变革肯定不是现实的话题。

    误区9:没有土地所有权不能收税

    有人说:民众没有土地所有权(私有权),所以,房地产税不合法理。

    的确,房地产的评估价值包括土地和住房价值,其中,住房因不断折旧而价值越来越低,土地随城市发展而价值越来越高。

    因此,人们认为:房地产的价值主要体现在土地增益而不是房产上,只有拥有土地所有权,才能征收体现为财产税的房地产税。

    官方人士从没有说过,房地产税是按土地所有权征税。

    首先,没有土地所有权一样可以收税。

    比如,在荷兰大多数地区住宅土地是私有的,但阿姆斯特丹市等住房特别紧张的地区,住宅土地归市政府所有,住宅所有者拥有的使用权大多是75年,同样要征收房地产税,房地产税与住宅土地的产权和使用权状态无关。

    再比如,新加坡公寓和租屋都属于非有地住宅,土地所有权都属于政府,只有私人住宅拥有地契。

    新加坡的房产税同样与土地所有权无关,所有的住房(包括政府租屋、公寓、私人住宅)都要缴纳房产税。

    其次,只有土地使用权可不可以征税?

    我国开发商买地时只有土地使用权,也不拥有土地所有权,可是房屋销售之后,政府仍然要清算土地增值税。

    法国规定:凡是“适宜居住的住宅及其附属物(包括花园、车库、私人停车空间)应缴纳居住税。纳税人为实际居住在应税住宅内的自然人,不论其身份为业主、租户或免费居住者”。

    所有权也好,使用权也罢,只不过是改一个征税标的。

    房地产税也可,房产税也行,无非换一个税名目,税总是要收的。

    至于强调房地产税是财产税,并非反对收税,无非是希望借财产税之名,推动土地私有制。

    误区10:土地出让金与房地产税是重复收税

    很多人认为:我们在买房子的时候,已经一次性付过70年的使用税(费)了,房地产税还是在这个土地使用权上重复交税。

    法国征收土地税,已开发土地税和未开发土地税都要征税,同时,法国还征收居住税和房产空置税,均以地块评估租金为税基。

    已开发、未开发要收税,有人住、没人住还要收税。

    韩国房地产税既有地方税,也有中央税。

    地方税称之为物业税,包括土地和建筑物;中央税称之为综合房产税,针对价值较高的土地和住宅物业。

    这些税制臻于完善的发达国家不也在重复收税吗?

    如果我国法理认定:土地出让金是使用权特许的规费,房地产税是使用权收益的税费,也许就不那么难于理解了。

    所以,问题的焦点不在于是否重复收税,也不在于法理如何诠释,而在于政府需要收多少税、纳税人是否能够承受、该项税收是否有利于经济社会发展而不是被浪费,至于以什么名义征税,其实都没有那么重要。

    (未完待续)

    欧阳捷 新城控股高级副总裁 观点地产网专栏作者

    撰文:欧阳捷    

    审校:劳蓉蓉



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