2018香港房价全面下跌 李嘉诚等本土富豪约200亿港币投向英国

观点地产网

2018-12-29 14:55

  • 借着脱欧的机会,香港买家开启“反殖民英国“,不但越买越多,而且越买越精。

    傅士鹏 2018进入尾声,复盘过去一年的英国市场,香港人绝对是脱欧观望期最耀眼的投资明星。

    据英伦投资客(ID: BuyLondon)统计,2018年,仅香港本土家族财团(不算在香港上市的内地公司),就来英国买了超过20亿英镑(约200亿港币)的房产,其中李嘉诚买的最多,一个人就花了10亿英镑。

    图为2018香港家族资本对英地产投资清单,内地资本盘点请留意后续推送

    从上面的图表可以看出,以红底标注的李嘉诚10亿英镑买下伦敦瑞银大楼为分界线,香港买家在2018年上半年异常安静,直到李嘉诚突然出手搅动一池春水,后知后觉的香港富豪才选择不再观望,于下半年疯狂买入英国地产(以上12笔交易,10笔发生在今年6月之后)。

    巧合的是,香港楼市也在今年下半年急转直下。

    1

    香港土地注册处12月4日公布的数据显示:香港11月住宅销售总额仅为260亿港元,环比上月下降32.5%,较去年同期的538亿港元,下降了51.6%。

    11月份住宅销售量为2635套,去年同期为5694套,同比下降54%。

    香港住宅销售量和成交金额双双腰斩,跌至16个月新低。

    成交量之外,房价也开始下跌。

    中原城市领先指数(Centa-City Leading Index)显示,香港11月房价环比跌幅达3.43%,已连续两个月下跌,为2016年以来持续时间最长的下跌。

    对比今年8月份香港房价的峰值,已经下跌了约5%。

    香港中原城市领先指数(Centa-City Leading Index)

    对于香港楼市量价齐跌的现象,李嘉诚创立的长江实业集团执行董事赵国雄表示:

    贸易风险对香港经济的负面影响在所难免,明年经济会比今年更差,来年(香港)楼价可跌25%至30%。

    连“楼神”赵国雄都看衰香港,本来准备接盘的香港市民更不干了。

    今年下半年以来,香港多次发生购房违约事件,已出现36起违约案例,同比去年全年仅9起。

    香港市民为了避免成为“负资产”者,宁愿损失已交付的定金,也要“割肉离场”。

    开发商方面,也面临地皮价值下跌、新盘动工时间推迟、住宅建设开始放缓、短中期供应不增反减的难题。

    截止至2018年10月,香港的实际住宅完工量比政府预测低了3到4成,而住宅工程量更是2015年来的首次下降。

    香港楼市之所以突然急转直下,和香港被迫跟随美国加息密不可分(港币和美元汇率挂钩,美国加息后香港必须得跟)。

    2018年,汇丰、恒生、中银香港、渣打银行纷纷取消固定利率计息计划,同时上调最优贷款利率,均为十二年来首次。

    香港金管局总裁陈德霖也表示新一轮加息将会很快开始,香港利率将进入上升周期。

    许多正在供楼的香港市民,已经感觉到加息带来的负担,恐慌情绪因此开始蔓延。

    一些大量急于出售楼盘的业主,在政府调控政策的影响下,不断下调房屋售价,但依然无人问津。

    投资银行里昂证券(CLSA)发布的研究报告指出,香港的楼市即将经历15年来最差的宏观环境。

    “三座大山”:利率上升、本土经济放缓、人民币贬值,这三大因素正在剧烈冲击香港楼市。

    房产抵押借贷成本不断上升之际,香港楼市泡沫也膨胀到了最高点。

    瑞银2018报全球泡沫指数显示,香港已经成为全球房地产泡沫风险最大的城市,此前一度占据榜首的伦敦排在第六位。

    另一方面,由中国内地流向香港楼市的资金也急剧减少。

    据统计,今年上半年内地对香港房地产的投资仅有8.35亿美元,较去年全年70亿美元投资额出现断崖式回落。

    近年来,内地买家已经成长为香港楼市最主要的资金来源,香港楼市的增长极度依赖于来自内地的需求。

    内地买家的退场,让本已疲软的香港楼市雪上加霜。

    2

    除了上面提到的原因,中美贸易战也给了香港楼市一记重击。

    2017年的数据显示,中国和美国分别是香港第一大和第六大进口来源地,占整体进口的47%和5%。

    出口方面,中国和美国分别是香港第一大和第二大出口目的地,占整体出口的54%和9%。

    贸易和物流是香港最重要的支柱产业,中美直接贸易减少,加上中国在贸易战下不得不转口东南亚国家再出口,都会严重冲击到香港的转口贸易以及本地就业。

    香港经济一旦下滑,楼市更难独善其身。

    另外,对贸易战升级的担忧,也让香港资本迫切需要找到一个避风港。以李嘉诚为首的香港豪门家族,直接就把目光对准了英国。

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    说完香港,我们接下来谈谈英国。

    众所周知,脱欧给英国带去了巨大的不确定性,但在香港人看来,这是难得一遇的买方市场和千载难逢的投资机会。

    2017年,是英国因为脱欧剧烈震荡的一年,但伦敦却在吸引地产投资上拿下全球第一,投资额较2016年暴涨了30%。

    这其中,香港的贡献非常大。

    EGI于今年9月发布的数据显示,香港买家在过去12个月卖掉了价值175亿英镑的香港房产,并将所得资金投向世界各地,其中大一部分流入了英国楼市。

    上图橙色柱子代表着过去5年,香港买家在英国的投资交易量,深红色曲线代表港币兑英镑汇率。

    香港投资者这么爱英国,主要有以下几个原因:

    脱欧后英镑持续下跌,加之买方市场带来的难得的议价机会,让那些刚刚从本土市场撤离的港资两眼发光。

    根据上边EGI发布的图表,英镑汇率和香港投资者在英国交易量呈负相关,随着英镑汇率在英国脱欧公投后大跌,香港买家在英国的投资急剧上升。

    另外,伦敦物业稳定的租金收益率,也是香港人考量投资的重要因素。

    香港官方发布的数据显示,香港住宅租金收益率仅为1-1.5%,一线购物街的商铺收益率为1-2%,写字楼租金收益率已经降到2%以下。

    对比同等条件下的伦敦物业,伦敦住宅租金收益率约为3.5-4.5%,商铺年租金收益率为4%左右,老金融城写字楼租金收益率约为4%,金丝雀码头金融城写字楼租金收益率能到达5%。

    即便横向对比,伦敦的租金回报率也高于其它欧洲主流城市:巴黎写字楼的租金回报率约为3%,柏林为3.1%。

    负责协助李嘉诚家族收购伦敦瑞银大楼的长实集团执委会成员——马励志曾在接受香港媒体采访时说:

    “伦敦瑞银大楼能带来非常稳定的租金收入和可观的投资回报,和长实之前出售的中环中心相比,伦敦瑞银大楼的呎价只有香港中环中心的三分之一。”

    “长实用出售中环中心所得的四分之一金额,就买下了伦敦瑞银大楼,但伦敦大楼每年租金收入却接近中环中心的一半。以成交价计算,伦敦大楼的租金回报率高出中环中心接近1倍。”

    除了租金回报率,香港人也看重伦敦物业的超长租约和升值潜力。

    2018年11月23日斥资4.6亿英镑买下伦敦金融城30 Gresham Street大楼的香港买家——永泰地产直接就在公告里写道,可以通过这次收购拓展及多元化旗下物业的投资组合,并且为公司带来稳定租金收入。

    目前处于满租状态的30 Gresham Street大楼,每年租金约为1832万英镑,并且大楼还剩下15年租期,这意味着香港买家在接下来15年里,每年都能稳定收入1832万英镑的租金。

    资产升值潜力方面,大楼的卖家韩国三星人寿保险在2013年时买下该楼的价格是3.1亿英镑,在五年后大楼升值了1.5亿英镑,计算下来每年都能涨9.6%。

    如果加上固定5.0%的租金收益率,整体的投资回报率每年将近14.5%。

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    借着脱欧的机会,香港买家开启“反殖民英国”,不但越买越多,而且越买越精。

    我们再回顾一下开篇那张清单图,特别注意看香港买家收购的资产。

    可以看出,除了一直热衷的写字楼收购之外,香港买家的投资方式变得愈发精准且更有针对性。

    比如,香港第一大开发商——新鸿基郭氏家族擅长房地产开发,但不懂英国市场,他们于是就在英国买地,并联合英国开发商共同开发,然后卖回给香港和内地客户。

    2018年9月27日,新鸿基郭氏家族从英国本土开发商Galliard手中,买下了伦敦金丝雀码头超高层住宅项目Millharbour Quarter,并宣布将联手爱尔兰开发商Ballymore一起开发这个价值10亿英镑的项目。

    与新鸿基相对的,是香港邱氏家族的远东发展。

    2018年4月27日,远东发展发布公告称,集团已经斥资520万英镑,在网上拍卖中买下了位于曼城市中心北部Dantzic街区的住宅开发地块Angelgate。

    这个地块很小,但对远东来说却意义重大,因为这个地块紧邻远东去年在曼城圈下的大型地块,是通往Northern Gateway的大门。

    远东在曼城已经深耕多年,非常熟悉本地市场,加之丰富的操盘经验,远东于是做出不同于新鸿基的选择,打算自己买地,自己开发。

    在收购英国物业方面,相比一栋楼一栋楼的慢慢买,还有等不及的香港人选择直接收购英国开发商。

    2018年10月8日,香港南丰陈氏家族宣布收购伦敦开发商Endurance Land,并注资超过1亿英镑支持其在伦敦的发展。

    同时,南丰还会把旗下五栋伦敦写字楼和在国王十字持有的大型地块Regent Quarter都交给Endurance Land操盘。

    南丰的这笔交易,也是中港资本近几年来第一次收购英国本土开发商。

    对于南丰陈氏家族来说,Endurance Land一方面可以帮助南丰改造现有的伦敦物业,提升其资产价值,另一方面还能快速切入行业上游,并通过旧楼改造的方式把物业卖给未来想来伦敦买楼的香港人,去赚香港同行的钱,一箭双雕。

    除此之外,李嘉诚家族的新动作同样值得关注。

    2018年3月19日,由李嘉诚与ARA CEO林惠璋共同创立的亚腾资产管理公司(ARA Asset Management)正式进军欧洲,并将总部定于英国伦敦。

    ARA过去定位投资亚洲地产,是亚洲最大的房地产投资信托基金管理公司之一,在伦敦建立自己的房地产基金团队,可以更好地服务日益增长的亚洲投资者投资欧洲的需求。

    ARA是李嘉诚大部分地产的基金管理人,不光帮助李嘉诚处理内地和香港资产的出售事宜,进军伦敦后还能帮助李嘉诚家族管理其在英国的资产,并通过房地产基金的形式快速帮其完成全球布局,并吸引更多投资。

    李嘉诚正式退休后,一直担任长江基建负责人的李泽钜接过大旗,李泽钜长期在欧美国家生活,对英国的爱比父亲有过之而无不及。

    过去十年,在李泽钜的领导下,长江基建缔造了一个庞大的英国基建帝国,控制了英国三成天然气市场,四分之一的电力分销市场,以及5%的供水市场。

    2018年9月14日,彭博爆出李泽钜正考虑将长江基建旗下英国资产在伦敦公开上市,并且预计规模将会达到数十亿美元。

    李泽钜之所以要把长江基建放到英国公开上市,也是为了给公司补充更多资金,使其有更雄厚的财力在未来收购更多的英国资产。

    总结来说,香港投资者在英国深耕多年,早已不再盲目投资,每个家族都慢慢琢磨出了一套符合自身特点的投资方案,非常值得后来的内地投资者借鉴。

    英国作为一个老牌资本主义国家,对香港投资者来说,除了曾经的殖民地情结,更重要的是其资产的稳定性和安全性。

    李嘉诚就曾精辟地总结过他投资英国的原因:

    “法律方面要明确,什么可以做,什么不可以做,才可以让海外投资者更容易触摸得到。”

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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