丁建刚:稳定楼市政策预案迫在眉睫

观点地产网

2018-11-19 15:13

  • 即使不出现更严峻的局面,准备好工具,暂不出台,也是主动的、有益无害的。

    丁建刚 7月之后,特别是最近两个月,全国从一线城市到三四线城市,楼市急剧降温。

    市场降温是因为市场预期发生了变化。而预期变化并非来自房地产市场本身,也并非这一轮长达两年时间的调控(限购、限贷、限价,甚至限售)政策的作用。

    对时下市场形势的判断,各方存在着很大的分歧。有人认为是回归理性,甚至有人认为形势一片大好。

    但是市场,特别是投资和投机氛围较浓的市场,通常的市场规律是,一旦市场预期发生变化,市场不存在一个稳定过渡期,而是急剧逆转。

    如果仅仅坐在办公室,以国家统计局公布的70个大中城市商品房价格数据来分析市场:10月份,只有四个城市下跌,66个城市持平或上涨。于是,得出中国房地产市场绝大多数城市还在上涨的结论,这将是一个天大的笑话和误判。

    这是因为,两年的限价政策,使得各地商品房价格数据完全失真。

    近几个月,各地方政府的价格压力有所减小,原来没有上网备案的一些高价房源陆续上网,原来不给领取预售证的一些高价楼盘相继领出预售证导致数据依然上涨的结果。

    近期,各地的成交量,特别是二手房的成交量急剧下降,已经证明市场的急剧变化。各地土地市场普遍出现了溢价率大幅度下降、土地价格下降和流拍的现象。

    官方应高度警觉这一市场趋势。

    引发市场预期改变的外界因素——包括贸易摩擦在内的宏观经济走势判断,特别是金融、股市、消费、投资、就业等重要的经济指标并没有显示出改变的迹象。特别是我们上一期提到的,10月人民币新增贷款和社会融资都断崖式的下降。

    如果这是一个明确的趋势,那么几乎可以断定是一次流动性危机。

    理论上,中国的房地产市场是中国金融安全和经济安全的最后阵地,无论如何都要严防死守。

    因此,各方都必须做充分的准备。当然,最重要的是官方。

    在中国经济面临如此严峻局面的时刻,对市场形势的任何误判,或掩耳盗铃式的回避现实,都有可能酿成大错甚至大祸,必须做出有前瞻性的预判和预案。

    一旦经济形势继续恶化,房地产市场必须重启。

    十多年的市场规律,特别是2015年年底官方推动的这一场轰轰烈烈的去库存运动,已经清楚的证明“降价去库存,是一个美好的乌托邦”。

    对于普通公民来说,房产不是每天要吃的米饭和要喝的水,购房不是今天不买房就生活不下去的需求。

    市场购买的主要动力,取决于对未来房价上涨的良好预期。

    实践证明,“降价”只是在最初阶段能够撬动市场。之后降价的边际效益就减弱,人们就期待更大幅度的降价。

    而经过这次房价长达三年时间的大涨,无论从金融安全还是社会稳定角度,官方都无法容忍房价再次暴涨。

    这给未来的政策制定带来了极大的难度。

    市场的一个最大悬念,也是官方一直期待的稳定市场的重要工具——房地产税,从提出至今已经15年时间,十八届三中全会确定要立法,也已经整整五年时间了。理论上,到现在为止,房地产税还没有任何实质性的进展。

    短期之内,不能指望房地产税成为稳定市场的工具。

    鉴于以上分析,建议官方或应准备好以下对策

    1. 进一步调整放宽除个别一线城市以外所有城市的户籍政策,继续城市化进程。

    2. 支持和鼓励自住型购房,特别是首套房。将首套房利率回归至基准利率。

    3. 除个别城市以外,解除其他城市房地产市场的价格限制。

    事实上,即使限价政策不解除,市场也会很快证明这一政策将名存实亡。

    4. 在激活市场交易的同时,防止过度投机行为死灰复燃。

    历史和实践证明,过去多年,特别是近两年的调控仍然没有找到有效抑制市场投机的方法。

    与其等待遥遥无期的房地产税,不如从中国的实际情况出发,以简单可行的卡住交易关口的税收政策,以加大投机成本,达到抑制市场投机的目的。

    1. 多套房征收惩罚性契税。比如,从第三套房开始,将契税逐级大幅度上调:6%、10%,甚至15%。

    2. 按照持有时间征收“抑制投机税”(或其他税种名称)。交房之后,一年内卖出征收买入价全额的20%,然后逐年递减,超过五年后免征。

    抑制投机税,不会伤害到真正的自住型需求,但会大大的加大投机的成本,完全可以遏制住市场投机。卡住交易的关口简单易行,相信立法机构非常容易通过。

    以上两种税种契税已经存在,仅作税率调整即可。这类的交易端口税种,在市场平稳时也可以降低税率。

    本人曾多次提出以上建议,香港地区也有诸多的实践经验。

    过去十多年的房地产市场调控历史中,官方“有形之手”的调控政策无论是出台或者退出,都缺乏对市场趋势和变化前瞻性的预判和预案。常常滞后于甚至远远滞后于市场现实,不仅使调控的效果大打折扣,加大了市场周期的波峰和波谷,也延长了市场周期的时间,甚至错过了最佳时期。

    事实上,十多年前提出的,让房地产市场平稳健康发展的调控目标,一直是一个美好的理想,从来没实现过。

    如2011年初开始的全国市场限购政策,效果立竿见影,使全国市场迅速冰冻,本应在持续一年左右的时间就退出。但当时的市场氛围高度政治化,成都和佛山等地的小小松动,成了所谓“冒头就打”的对象。直到2014年7月,呼和浩特市政府面对严峻的市场形势,在没有得到授权的前提下,冒着风险解除限购,推倒了除一线城市以外全国70多个城市限购的多米诺骨牌。

    但为时已晚,彼时全国商品房市场库存已经积压如山。至2015年底,官方又不得不重启房地产市场,降首付、降利率、降契税,并进行大规模的棚改货币化补贴,推动了一场轰轰烈烈的去库存运动。由于用力过猛,导致以合肥、苏州、南京、厦门为代表的“四小龙”二线城市价格率先暴涨,并波及全国。

    同时,由于对市场形势判断的延误,直至2016年9月30日才对市场“踩急刹车”。

    但是,再次错过了最佳调控时间。而政策上又动用了“限价”这一只能限住商品房市场,而不能限住二手房市场的荒唐政策,调控没有达到应有的效果,市场仍以巨大惯性向前,限价政策引发了市场诸多乱象。

    过去十多年,特别是近几年官方市场调控的经验,甚至可以说主要是教训,应尽快汲取和反思。

    央行已经在反思和检讨,过去一年中“一刀切式的”政策,没有预料到和经济形势急剧变化的叠加。

    “前期一些政策制定考虑不周、缺乏协调、执行偏离,强监管政策效应叠加,导致了一定的信用紧缩,加大了民营企业融资困难”。“在政策制定和执行过程中,要吸取相关经验教训。”

    面临近期房地产市场的急剧变化,应该也必须做好前瞻性的预判和预案,必要时应及时出台。就如同10月19日刘鹤副总理亲自接受央媒联合采访时说稳定股市一样。

    即使不出现更严峻的局面,准备好工具,暂不出台,也是主动的、有益无害的。

    否则,可能会面临再一次的措手不及。

    丁建刚 浙报传媒地产研究院院长,观点地产网专栏作者

    撰文:丁建刚

    审校:劳蓉蓉

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