欧阳捷: 县城房价超省会,是价格失衡还是市场失序?

观点地产网

2018-09-17 09:28

  • 控上涨、防下行,因城施策、早调微调。

    提要

    1、“控上涨”任重道远

    2、“防下行”已在眉睫

    3、“控预期”须当趁早

    4、“稳楼市”预调微调

    欧阳捷 2016年底,我们提出“远郊盘比近郊盘贵,毛坯房比精装房贵,二手房比一手房贵”将成为普遍现象。

    现在的局势,更甚从前。

    房价逻辑已经完全混乱。

    不仅是板块之间,城市之间也是如此,高能级、高等级城市房价甚至远低于低能级、低等级城市。

    近日,与一位20强房企总裁聊及房价、地价,他言道:“浙江有的地(市)县房价上了两万,中西部省会城市只有一万多?不知道浙江地市县的风险有多大?还怎么敢拿地?”

    浙江金华市的新房均价已达1.51万元/平米,同比上涨42%。

    浙江义乌市今年9月二手房均价 21519 元/m2,同比上涨 17.25% ↑,而且环比还在继续上涨(0.38% ↑)。

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    这两万元/平米的县级市房价,的确远高于很多省会城市。

    不止是浙江。

    省辖市房价高于省会城市的也比比皆是了。

    河北多地房价高于石家庄市。

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    江西赣州市、湖北宜昌市、安徽芜湖市的房价均已接近其省会城市。

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    云南景洪市自2017年8月起,房价连续上涨,涨幅达134%,迄今已达1.4万元/平米,与其省会昆明市相比,似乎也不遑多让。

    包括江苏盐城市、江西赣州市、河北香河市等地,全国已有至少32个三四线城市新房价格超过1万元/平米【未注明的数据来源均为中国指数研究院】,有40多个三四线城市二手房价超过1万元/平米【数据来源:安居客】。

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    省内三四线城市房价接近或超过省会城市,似乎也已习以为常了。

    而房价均价在1万元/平米以上的二线城市仅有18个,其中在在1-1.2万元/平米的就有8个。

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    住房价格已经不能反映住房价值了。

    相比一些三四线城市,省会城市的住房价值显然被低估了。

    01 “控上涨”任重道远

    房价上涨的动力既来源于人口增长、收入增加、需求升级,也来源于城市发展、资源约束、地价上涨,还来源于货币超发、通胀预期、资产保值。

    只要这些基本因素没有改变,房价上涨的压力就始终存在。

    大多数已调控和很多未调控的城市,房价都没有停止上涨的脚步。

    7月31日,中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,既要抑房价,也要控预期。

    这是因为我们既没有完全控制住房价,也没有完全控制住预期。

    昨天,国家统计局公布8月份的数据,70个大中城市新房价格同比上涨的有68个城市,涨幅最高达124.2%,二手房价格同比上涨的有67个城市,涨幅最高达112.4%。

    实际的情况显然比统计数据反映出来的更加严重。

    可以想见,未来“控房价”的要求依然不会放松。

    调控严厉的大城市“地王项目”面临不赚钱的风险,因为房价快速上涨逻辑早已不复存在。

    不要指望调控严厉的大城市房价还会继续明显上涨,项目能卖还是要早卖。

    大城市的调控逻辑已经在向三四线城市复制。

    7.31之后,多个三四线城市政府被约谈问责,湖北全省各市全面部署“坚决遏制房价上涨”,三四线城市房价上涨预期也将被打破,过快上涨的神话不可复制。

    三四线城市也要谨防政府限价令“后发制人”,地王项目将陷入“被限价”的陷阱,重演一二线“地王”命运。

    但是,一些三四线城市还在冒出高溢价地王项目。

    8月以来,广西县市溢价率超过100%的地块就有10宗,其中柳州市两幅地块参拍企业达10家以上,其楼板地价均破8000元/㎡,溢价率高达128%和138%。

    河南洛阳市连续3天、连出三个地王,不断刷新高!最终地价高达1358万/亩。

    这些高溢价项目,都是本土中小房企抢地所致。

    很多本土中小房企还没有醒悟过来。

    它们还未看清,“控上涨”已经成为长期趋势。

    以为高地价还能卖出高房价,用高端产品造势获得更大盈利空间的逻辑,必然会让自己很快陷入痛苦的深渊。

    此轮调控过后,本土中小房企必将死伤遍野,行业集中度将进一步提升。

    住建部正在加快建立房价监测系统,上涨过快的三四线城市房价也会被按住。

    已经居于房价高位的三四线城市就随它去吧,只要不再继续快速上涨。

    昆明市房价低于景洪市,低就低吧。

    依靠市场自发调整房价均衡的逻辑不再,一线房价高于二线、二线高于三四线、三四线高于五六线的房价梯度关系也不再成为必然。

    但房价不能上涨却是强力无比的政治要求。城市之间不均衡的房价关系就此固话,我们不要期望三年之内得到修复。

    低房价的省会城市房价就此按住,高房价的三四线城市房价会回调吗?

    02 “防下行”已在眉睫

    市场已经出现微调。

    地方政府限价,迫使项目低价入市,有的取消精装价格,有的甚至逐月压价,维稳了统计数据,也希望维稳市场预期,以免上级问责。

    在被限价的一二线城市,房企基本贴着政府限价销售,市场对此已经见怪不怪。

    在这些城市,限价令不仅倒逼地价下降,也倒逼二手房价下降,寻求一二手房价倒挂利差的有购房资格的投资者逐渐减少,成交量有所下滑。

    不过,市场无须担心一二线城市房价泡沫破裂,因为限价本身已经抑制了泡沫。

    三四线城市情况有所不同。

    一些三四线城市土地流拍现象也越来越多,这既是因为地价过高、房价难以继续上涨,房价地价差的空间不足,也是因为客户收割过度、高价房对应高端客户不足,投资客离场、刚需客挤出,导致流量下降,市场信心也受到影响。

    另一些城市内部的地价关系也出现失衡。

    8月10日,河南新乡市土地拍卖4宗流拍、5宗火热,既有刷新本地楼面单价记录者,也有新地王一路之隔的流拍地。

    即便是洛阳的新地王,楼面地价也只有2700元/平米,即使按照当地楼王最高2.3万元/平米的半价测算,房价地价差空间仍然巨大。

    但是,不低于省会城市房价的金华市、景洪市的楼面价高达8000元/平米的土地还能拿吗?

    市场的分化来自于房企的认知分化,拿地的逻辑让开发商们陷入焦虑。

    敢拿高地价的逻辑在于可以卖出更高的房价。

    但限价令的下沉让期望更高房价的项目面临风险。

    对于高周转、求规模的房企,高地价、高房价、低流量的逻辑显然是不适用的。

    虽然,实行限价的三四线城市不多,但很多城市房价已上涨至高位,居于高位的房价制约了购买力。

    投资客退潮、改善客透支、刚需客无力,客户减少、观望日浓,部分市场已现降温。

    房企大力促销、以价换量已频繁出现。

    房企已从“收割”客户转向“收割”现金流。

    不止是库存压力大的房企,也有争抢现金流的房企,不仅是大型房企,也有中小房企,不仅是限价项目,也有非限价项目,不仅是有利可图的项目,也有难以赚钱的项目。

    最有可能出现房价回调的是那些房价上涨过快、客户流量萎缩过猛的三四线城市,在这些城市,房企的促销动作更加无所顾忌。

    虽然,以价换量的还只是少数公司、少数项目,虽然,以价换量的效果很难持久,但却加剧了市场下行预期。

    一旦下行预期大面积蔓延,将带来市场信心崩塌、资产价格大跌,并导致系统性金融风险甚至危机。

    尽管这一风险距离我们尚且遥远,但预则立,不预则废。

    “防下行”并非难事,量跌可以放松政策,价跌可以不予备案,流拍可以暂缓出让,资金断流可以延期还债,难以为继可以资产重组。

    毕竟,住房市场并非一个完全的市场经济。

    03 “控预期”须当趁早

    预见风险,并不意味着风险一定会来。

    预见不到风险,在风险当真来临之际,就会措手不及、应对失当、酿成大祸。

    股市下跌并不可怕,可怕的是形成一致的下跌预期,进而导致踩踏、发生股灾,这在中外股市都不鲜见。

    今天,史诗级台风“山竹”将席卷广东香港一带。

    “一致性”预期恰如龙卷风,其形成需要一定的水蒸气、一定的温差和一定的气压差,周边空气不断向中心补充形成一致性气旋。打破其中的一环,龙卷风就无法成为灾难。

    当前,住房市场预期存在混乱、城市分化严重,既有继续看涨预期,比如重庆、西安,也有部分看跌预期,比如厦门、长沙。

    过去,东南沿海特别是江浙一带的市场发生变化,率先引领市场调整,传导至中西部地区时滞约有一年左右;

    过去,一二线城市出现调整,政策递延到三四线城市往往滞后半年时间左右。

    有意思的是,这次不同,7月31日中央政治局会议基本延续以往要求,少数敏感城市却突然降温了。

    现如今,投资客遍布全国各地,市场信息传递更加迅捷,一个月内,市场就有可能反转。

    而且,目前信息渠道众多,信息真真假假、谣言是是非非,如不加以拨乱反正、及时引导,很有可能最终导致应接不暇、出现连锁反应。

    谁来正确引导?

    公信力尤为重要。

    传统媒体抽丝剥茧、去伪存真,可挑重担,可惜束缚过度、谨言慎行,反而失去应有的引导力。

    自媒体感觉敏锐、视角独特、快速反应,却常常失于宏观、偏于一隅,容易形成感性宣泄、丧失客观中立。

    研究机构系统完整、立体交叉、数据详实,而多数报告回顾居多、前瞻偏弱、远离前线,时有隔靴搔痒之感。

    政府是公信力最后的屏障,也是最具影响力、说服力、引导力的组织,但却因为畏于承担责任,主动放弃了舆论阵地,最终流言盛行、大道远去。

    越是大众焦虑之际,越是渴望预判性的指引;越是市场胶着之时,越是需要公信力的引导。

    拿破仑曾经说过:“记者的一枝笔胜过三千毛瑟枪”,曾被誉为新华社“首席记者”的毛泽东主席更有一句至理名言:“共产党是左手拿传单、右手拿枪弹,才可以打倒敌人的”。

    越是混沌的市场,越是需要信息透明、理性辨识、沉稳应对。

    只要我们看清当前市场的变化来自于房价的高位盘整、客户的过度透支、房企的资金约束,我们就可以清晰地认知,市场的变化来自于短期的因素。

    只要我们明白地方政府的债务没有其它渠道化解、土地流拍恰是地价房价失配、地价回调不能突破土地盈利的底线,我们就可以清晰地认知,房价难有大幅度、大面积下调的空间。

    只要我们理解“房住不炒”是定位、“大稳小乱”是时局,我们就可以清晰地认知,少数城市、少数企业、少数项目的价格回调既有政府政策因素,也是市场正常行为。

    更重要的是,引导预期需要“先发制人”。

    “信心比黄金重要”,在市场混沌之时,完整准确传递市场信息,客观中立阐述分析观点,避免引发市场混乱的推波助澜,这才是大道当前、责任在肩的舆情引导。

    毕竟,溃坝之下,无人能够幸免,楼市崩塌,政府、企业、机构、个人均在覆巢之下。

    人未到、声已至;战未起、先攻心;控预期,当趁早。

    04 “稳楼市”预调微调

    如果反复出现出让地价低于底价,政府也会调整预期和心态,减少供地便是了。

    但是,不要指望政府调低出让底价,毕竟地方政府债务负担沉重,拆迁补偿安置成本水涨船高,不靠土地溢价获利,地方政府靠什么降负债、搞基建呢?

    好地“待字闺中”便是,未来还有机会高价出嫁,就如近期沈阳一宗流拍地再次入市、起拍价翻番,虽然迟嫁了六年,但政府的耐心足以让市场敬畏。

    大多数龙头房企对市场依然是长期看好、短期谨慎,追求规模的意愿有所下调、增速适当放缓,年内达成目标已无压力,也并不担心局部市场的短期下行风险。

    大面积降价潮的风险似乎不高,过去通过大力度促销、大幅度降价的策略已经失效。

    这是因为:

    在调控严厉的一二线城市,需求长期压抑,供应远远不足,高端住宅偏多,城市成长潜力巨大,地价下调余地很小,房价几无可降空间。

    部分城市成交萎缩源于供应不足,如重庆住宅存销比仅为1.6个月,有些城市供应不足也受限于高价地入市难。

    在这些城市,最大的问题在于供应不足。

    量既有限,价何能降?

    调控尚不严厉的二线城市更是存在房价上涨动力。

    过去,重庆房价始终低于成都,让重庆政府和市民颇为遗憾,去年以来,重庆房价已经比肩成都,但仍只有1.15万元的均价。

    最近,我去重庆参加论坛,与当地人士交流,投资情绪依然盛行,买房出租的回报率虽然只有3%左右,但物业升值的期望值依然很高。

    在这些城市,基本无需以价换量。

    多数三四线城市的房价依然处于低位,房价上涨的动力远高于市场下行的压力。客户需求更多在于保值增值而非自住,以价换量效果难以持久。

    少数三四线城市受到相对严厉的调控,投资客受到打压,本地客不缺住房,市场出现流量减少、观望渐浓、促销增多等下行信号。

    一旦趋势出现,情绪就会迅速蔓延,当买房者被视为“博傻”之时,市场退潮就会加速,以价换量更会加速这些城市的市场反转。

    “明者因时而变,知者随事而制”。

    不管住房市场有多少乱象,有多么不健康,有多么的病入膏肓,我们依然要有“治未病”的思想,预防更多更大的病症。

    7月31日中央政治局会议肯定了过去行之有效的四条调控动作:因城施策、供需平衡、控制预期、规范市场。

    同时,中央也并未要求增加新的调控动作,这也意味着用好现有政策,维稳楼市是可能的。

    稳定楼市是地方政府的主体责任。

    房价上涨的城市固然需要继续遏制房价上涨,房价不稳的城市也需要控制预期、平衡供应、规范市场。

    比如,营造市场平稳发展的预期,控制房价平均水平保持平稳,适当调节土地出让节奏并使其与市场需求水平相适应,规范房企、中介的市场行为并避免引发恐慌性效应,引导媒体发声维护市场情绪健康有序。

    在需求相对火爆、房价上涨承压的市场,可以增加供应、加强宣传、严控房价,引导需求延后购房;

    在需求匹配供应、房价基本稳定的市场,需要冷静观察、少动多看,不搞跟风调控、一刀切,引导市场合理需求;

    在需求快速萎缩、房价相对高位的市场,适当微调政策、鼓励低价入市、稳定流量,避免市场丧失信心。

    政府还应当加强市场调研和政策摸底,谨慎出台政策措施,主动指导企业行为,积极引导媒体发声,有效掌控市场舆情,也可以为市场调控铺路搭桥、为社会预期稳定奠定基础。

    湖北有城市取消限购,兰州放开局部限购,都是因城施策的逻辑,既没有造成市场波动,也没有影响调控大局。

    《孙子兵法》云:“求其上,得其中;求其中,得其下;求其下,必败”。

    如果我们能够未雨绸缪、预调微调,尊重市场、加强沟通,而非见招拆招、一味打压,我们才能真正做到控预期、防风险、稳市场。

    欧阳捷 新城控股高级副总裁 观点地产网专栏作者

    撰文:欧阳捷

    审校:劳蓉蓉

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