最坚强的城市杭州,地价明确下跌

观点地产网

2018-08-07 10:33

  • 直至8月6日,杭州土地市场下跌已经可以正式确定。

    2015年年底开始,中央经济工作会议提出去库存,并于2016年年初推出多重救市政策,制造出的这一轮前所未有的楼市行情,在2016年9月30日被踩下急刹车。

    几乎在所有城市都已经被刹住的情况下,有一个城市以巨大的惯性继续向前滑行了21个月,这个城市就是被称为中国楼市最坚强的城市——杭州。

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    在过去的将近两年时间,由于限价政策而扭曲的市场,乱象丛生。(乱象丛生这个词,很多官员不太爱听,孰料不久前住建部联合包括中宣部、公安部司法部等七部委,明确“治理房地产市场乱象”。)

    时至2018年6月15日,中美贸易大战开始。

    7月3日,央行五位官员同天喊话:稳定股市。

    随之而来的是新一轮股灾,人民币兑美元汇率大跌,P2P爆雷声此起彼伏,央行和财政部相互指责,723国务院常务会议对货币政策的表述由《政府工作报告》中“合理稳定”,变成了“合理充裕”。

    7月的最后一天,中央政治局会议对中国经济形势的判断,用了前所未有的“当前经济运行稳中有变,面临一些新问题新挑战,外部环境发生明显变化”,并将“保持经济社会大局稳定”作为下半年的重中之重。

    “稳”,高达六个之多:稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。

    山雨欲来风满楼。

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    上半年,雄居全国土地出让金冠军的杭州,7月继续大量推地,且多为优质宝地。7月6日和7月16日两次的土地出让价格,已见预期改变的蛛丝马迹。

    直至8月6日,杭州土地市场下跌已经可以正式确定。

    这不仅由于萧山南部卧城34万方综合体地块,于出让前“因故终止”(原因大家都懂),更因为具有风向标意义的主城区热门新兴豪宅板块——申花板块宅地27923元/平方米的成交楼面价引起市场震动。

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    ▲九龙仓庆隆项目

    (图片来源:浙报传媒地产研究院)

    8月6日成交的九龙仓申花地块,考虑16602平方米公租房因素(可售面积中剔除且计算其建安成本),实际楼面价约32816元/平方米。

    紧邻出让地块的另两宗地块,分别于今年1月及2月成交,均为九龙仓竞得,区位上与8月6日出让宅地几乎完全一致,当时的成交楼面价分别为40536元/平方米及39024元/平方米。时隔半年,8月6日出让地块的实际楼面价32816元/平方米与九龙仓1月成交的40536元/平方米的楼面价相比,下跌了7720元/平方米,跌幅高达19%。若将1月成交地块6%的自持部分面积完全剔除计算,跌幅高达23.9%。

    九龙仓8月6日再度补仓,对其而言是最为明智的选择,三宗地块加权平均楼面价约36381元/平方米,拉低了此前竞得的高价地的成本,同时也能扩大了楼盘规模。

    区域内32816元/平方米的地价,低于整整两年前首开杭州金茂府的成交楼面价。2016年6月3日,首开杭州金茂府地块成交楼面价为33106元/平方米,8月6日出让的九龙仓地块价格实实在在跌回了两年前。

    8月6日,住在杭州网《后悔G20没买房?申花地价回到两年前:32816元/㎡ 另有萧山商住地“终止”》一文,让两年来踏空而焦虑的购房者喜极而泣。

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    在此之前的近两年时间内,杭州是被认为将走出独立行情的一个城市。杭州是中国最宜居的城市之一,是民间资本最为充裕的浙江省省会,有极具活力的新经济结构,处在后峰会前亚运时代,快速的城市基础设施建设等等一系列利好,似乎能够支撑这一判断。

    市场的历史和现实都证明:在中国,房地产市场的第一影响因素是大势,是趋势。特别是在大势和趋势发生剧烈变化的时候。

    事实上,过去的近两年中杭州已经走出了独立行情,当然,主要原因是这一轮暴涨中,杭州起步较迟,经过一轮补涨之后回到了应有的基准线。

    但杭州房价这一轮的涨幅,甚至不如浙江省内很多三四线城市。因此,城市的质地和城市的性价比,可能只有在市场正常的情况下才能够比较充分的显现出来。

    在一个投资主导的市场中,影响市场的最大因素是预期,是趋势。

    几乎可以预计,土地市场的预期和趋势将迅速传导至商品房市场和二手房市场。

    这一轮调控,终于见效。

    有人说,特朗普先生是这一轮调控中最大的功臣。如果是这样,那是一个悲剧。

    市场的未来将更令人焦虑。

    文/浙报传媒地产研究院院长  丁建刚

    撰文:丁建刚

    审校:徐耀辉

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