丁建刚:杭州楼市预期正发生微妙变化

观点地产网

2018-07-16 20:41

  • 央行多位高级官员于一天内喊话金融股市稳定,喊话三四线城市棚改及货币化安置政策稳定,但部分敏感的开发商仍隐约察觉到了市场未来的极大不确定性。

    2015年,中国经历重大股灾后,官方以“去库存”的名义,重启房地产市场,并于2016年初,急切地出台了降低首付(由三成降至最低两成)、降低利率(首套房基准利率八五折)、降低契税(首套房契税最低降至1%)等一系列救市政策。

    同时,“去库存”政策与大规模的棚户区改造(含旧城改造、城中村改造等)货币化安置重叠,制造了这一轮中国房地产市场前所未有的波澜壮阔的行情。

    这一轮行情的规律是:敏感的一线城市深圳从2015年开始启动;热点二线城市“四小龙”(南京、苏州、厦门、合肥)2016年率先冲刺,并带动了其他二线城市,至2017年传导至中西部二线城市和诸多三四线城市。

    杭州原本是中国房地产市场中最为敏感和热点的二线城市。

    本世纪初的前十年,杭州是被温州炒房团攻陷的第一个城市。到2010年时,杭州的房价已经非常接近于当时北京和上海。

    以至于在2011年初,一条称杭州房价第一的假新闻,在全国媒体大量转发,几乎无人不信。本人当时做了辟谣,发表文章《杭州房价第一:假数字假新闻》以及《就“假排行榜”事件 丁建刚答媒体同行问》。

    当时,之所以人们都相信杭州房价全国第一,是因为彼时杭州的房价确实非常接近北京和上海,甚至远远超过广州。

    但在2011年-2014年,杭州房价受累于全球金融危机后浙江经济受到的影响,受累于温州民间借贷崩盘导致大量投资客的消失甚至抛售,这四年内杭州房价持续阴跌。并在2014年12月位列国家统计局公布的70个大中城市房价指数同比跌幅第一,高达10.3%。

    正是因为此次重创,以及当时高达17万套的显性库存,高达5000万平方米的潜在供应量,堆积如山的库存使得杭州市场在2016年这轮行情启动时仍在疗伤,恢复性的上涨,涨幅远低于热点二线城市“四小龙”。

    2016年9月30日,中央政府对这一轮行情踩下了“急刹车”。

    而由于杭州启动较晚,因此在“急刹车”后的近两年时间内,市场仍以巨大的惯性向前。成为这一轮调控中最坚强的城市之一,甚至没有之一。

    加之这一轮调控中的限价手段,导致“价格双轨制”,商品房的套利空间使市场热度延续至今。

    但近期,杭州市场预期出现了微妙变化,特别是土地市场的表现:

    (1)7月6日出让的三宗宅地中,绿城以48.1亿元总价竞得滨江西兴宅地,楼面价33625元/平方米,溢价率39.8%;仁恒以29.4亿元总价竞得之江宅地,楼面价19040元/平方米,溢价率10.5%。

    (2)7月16日出让的三宗宅地中,温州时代以34.4亿元竞得滨江中心单元宅地,楼面价32638元/平方米,溢价率35.5%;滨江房产以31.0亿元竞得钱江新城南星宅地,楼面价36086元/平方米,溢价率22.1%。

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    (来源:浙报传媒地产研究院)

    这些地块均为近两年主城区中难得的宝地,但价格均未达到官方设定的上限,当然也就没有出现自持的情况。

    多宗稀缺地块和过去一两年同地段出让土地价格相比,稳中有降。同时,按照现在的市场价格,甚至官方限价来测算,地块均能保本甚至有微利。

    开发商拿地逻辑发生了改变,表明了其对市场预期的微妙变化。

    (3)7月,杭州商品房上市速度明显加快。仅7月上半月杭州市区(主城区、萧山区及余杭区)的商品房的供应量达到7435套,供应面积77.7万方,已达到今年上半年总供应量的15%左右。

    (4)刚需楼盘碧桂园·东旭府,一次性开出1266套房源,中签率为16.3%。《一天连发7张预售证杭州楼市“开闸放量”》

    导致市场预期微妙变化有多种原因,但最直接最重要的原因是:中美贸易战爆发、股灾重现、人民币兑美元汇率大跌、金融市场大量P2P爆雷等事件,包括国家开发银行对三四线城市棚改贷款权收回总行的从紧态度。

    虽然官方一再释放救市信号,央行多位高级官员于一天内喊话金融股市稳定,喊话三四线城市棚改及货币化安置政策稳定,但部分敏感的开发商仍隐约察觉到了市场未来的极大不确定性。

    地价和房价,将相互影响市场预期。

    几乎可以断定:降温的信号将很快传导到商品房市场和二手房市场。

    当然,不确定的是如果经济和金融形势进一步恶化,官方将如何调整金融货币政策和楼市政策,不排除政策调整的可能性。

    丁建刚 浙报传媒地产研究院院长   

    撰文:丁建刚

    审校:刘满桃

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