欧阳捷:租赁住房市场春光将现?

观点地产网

2017-11-13 13:06

  • 只是,长租公寓市场空间非常有限,它们只能存在于一线和部分经济活跃、流动人口较大的热点二线城市。

    欧阳捷 中央政府振臂一呼,地方政府热烈响应,政府部门自建平台,房企中介积极布局,金融机构强势介入,风险资本不断试水,互联网公司迅速跨界……各方或单刀直入,或闻风而动,租赁住房究竟是谁的菜?

    租赁住房俨然已是新风口。

    中央政府振臂一呼,地方政府热烈响应,政府部门自建平台,房企中介积极布局,金融机构强势介入,风险资本不断试水,互联网公司迅速跨界……

    各方或单刀直入,或闻风而动,租赁住房究竟是谁的菜?

    1、租赁住房,占位还是占坑?

    曾经,一众企业趋之若鹜般入股链家,憧憬存量市场万亿规模,当时似乎并没有触动更多房企敏感的神经。

    眼下,一向偏于保守的银行高调介入,背后究竟有怎样的逻辑?

    按居贷对于银行来说,当然是一门好生意。

    现代社会已经离不开金融机构了,靠山吃山、靠海吃海、靠钱吃钱,只要有用钱的地方,银行就可以吃利差,不管是谁,只要没风险就好。

    不懂房地产的互联网企业也进来了,是搅局者吗?

    当然不是。

    它们不会投资建房,也不在意房子是谁的,它们只想打造租赁住房交易平台,甚至愿意帮助政府搭建交易管理平台,目标当然只是觊觎大数据。

    它们已经拥有了庞大的客户数据,但是,它们仍然缺了一环、进不了物业。

    现在,它们可以从吃穿用行一直穿透到“住”,完整地获取客户画像,无疑将极大地扩展它们的疆土,增强它们大数据的垄断地位。

    对于房子之事,房企自然是当仁不让的。当市场的天花板越来越近的时候,不开辟新的领域将无法获得业绩的持续增长,抢先占位租赁住房和长租公寓市场自然也是大房企的选项之一。

    只是,为了占位就可以不赚钱吗?

    9月底,我主持一场“继续卖房还是掘金新价值”的对话,我问现场的开发商,你们觉得长租公寓什么时候能够赚钱?5年?10年?30年?

    没有人直面回答。

    如果10年以上都看不到一桩生意赚钱,企业为什么要做呢?资本为什么会投呢?

    这是大企业的游戏,千亿企业拿出十几个亿来探探路,寻找一下未来的规模增长空间实属平常,既便眼下没有盈利模式也无关痛痒,或许未来真的能够打出一片天?

    中国房地产经理人联盟微信号转载了一篇文章:“天啊!有了按居贷以后谁还买房?”

    文中有一张图,比较了在深圳购房、租房与按居贷的不同特点,有点意思:

    按照上图,深圳龙华新区的房款总额500万元,如果是开发商自持项目,利用个人的按居贷回笼90万元现金,还不够房价的首付款,400多万元的现金流缺口从哪里弥补呢?10年又要沉淀多少资金成本呢?

    如果10年期90万元用作付息,摊到每年只有9万元回笼,相当于1.8%的回报率,这个现金流连付息都不够,遑论还本了。

    显然这是说不通的。

    如果企业是长租城中村、小产权房来运营轻资产呢?嗯,看似一个不错的办法。

    只需要改造一下社区环境、道路路灯、室内外装修等,投资额不大,平均每平米摊到2000元,90平米只要投入18万元,可以一下子收回90万元,真是一笔好买卖。

    可是,还要给业主付租金呢。

    按照500万元的房价,年租金回报率3%,要求不高,每年15万元,业主十年收回150万元。

    而企业一次性收回10年租金90万元,支出18万元改造成本和150万元业主回报,这么大的现金流缺口,既便企业能用多种经营收入把坑填平,但企业忙活了10年,能得到什么呢?

    2、长租公寓,早餐还是晚宴?

    长租公寓风起云涌,看好的似乎不止是开发商和运营商。

    显然,当下资本市场缺少热点,而租赁住房资产证券化符合监管层提出的“房住不炒”定位和房地产长效机制,近期成功发行的两单类REITS,更刺激了众多参与者的神经。

    长租公寓会不会仅仅是早餐呢?

    大家似乎都很清楚,目前长租公寓没有好的盈利模式,即便有赚钱的,也只是在一线和热点二线城市的少数个案。

    很明显,海外REITS之所以流行,是因为其资金成本低至3-4%,而租金回报率高达6%左右,我们国内恰恰相反,租金收益与资金成本倒挂,即便是企业可以通过多种经营获得一定收入,依然不能覆盖资金成本。

    仔细研究一下两单类REITS案例,就可以发现,只要是有保底收益承诺的(不管是固定利息加上到期一次性偿还本金,还是担保差额支付承诺加上物业资产租金收入及权利维持费超额覆盖),怎么看都像是一笔借债。

    有些人以为资产证券化不能突破的关键是政府不肯减税。

    也有人说,公募REITs推出已无实质性障碍。

    其实,障碍的消除是通过复杂结构设计来规避税收。

    但是,交易结构越复杂,成本越高,这是显而易见的。

    类REITS通过复杂设计嵌入债权抵减所得税,通过资产重组规避土增税,可以提高资本的投资回报率,加上保底承诺,从而找到投资者。

    过去我们说过,资产证券化的关键不是减税,而是投资回报率太低,谁会要投资回报率还不如存款利息的REITS呢?

    我的同事笑说:“太阳底下没有新鲜事”,在他看来,这REITS其实就是一笔债。

    看得清前景的,才能投股;看不清前景的,只能做债。

    不论权益占股还是债项融资,长租公寓REITS背后的逻辑之一都是看好现金流,用现金流去覆盖成本,而且,现金流还必须具有成长性,换句话说,租金需要上涨,投资回报率才能上升。

    房企介入必然导致租赁住房的租金上涨,毕竟社区改造、统一装修会提高基础成本,企业经营更增加了系统管理、24小时服务、社区配套、内外监管、税收审计等费用开支,赌博一二线城市被低估的租金未来会有明显上涨是毋庸置疑的。

    显然,这会刺激一些房企加速在租赁住房市场扩张。

    虽然租金上涨是可以预期的,但是,绝不会如愿上涨到企业所期望的投资回报率,因为那会让现在的租金回报率上涨2倍,显然这是不现实的,毕竟租金价格更多由市场所决定,而且如果企业租金上涨过快,政府也一定会干预的。

    因此,指望租金上涨可以换取类REITS青睐的投资回报率是奢望的,未来五年,恐怕也是看不清前景的。

    降低地价才是租赁住宅的必由之路,只有地价降低,才能带动税费下降,才能让自持租赁住宅获得合理的投资回报率,才能获得资本市场的理性支持,才能让租赁住宅市场得到持久的健康发展。

    同时,政府大量推出农村集体建设土地、城中村、工业用地用于改造租赁住房,显然正是降低地价的明智之举,当然也会改变供求关系、平抑甚至拉低平均租金水平。

    这是轻资产的一条泥泞之路。毕竟加入了农村集体组织和农民,多方博弈,复杂度就指数级增长了,轻资产的扩张之路也会放慢脚步。

    3、物业升值,十年磨一剑?

    轻资产可以获得快速扩张,用同样的钱可以经营十数倍的公寓房间,争取行业的龙头地位。

    也许,行业前三名的潜在估值可能会达数百亿元。

    可是,估值最终还是要体现在投资回报率上的。

    显然,仅凭租金收入回报率,轻资产的投资回报率之低是可以预见的,毕竟轻资产是无法获得物业升值率的。

    如果未来轻资产的盈利模式仍然看不清楚,按照现在铁面发审委的“内控规范、盈利能力与市场前景”的审核三原则,资本市场是不会一个劲地烧钱的。

    那么重资产又如何呢?

    还是用深圳这个项目为例,假设开发商自持租赁住宅,500万元的房款,每年利息按6%,需要每年扣除30万元,90万元一次性回笼房租贷款只能偿付3年,剩余的本息就无处着落了。

    这将占用企业的流动资本,企业显然不想沉淀这笔资金,那就只有尝试类REITS了。

    现有类REITS的逻辑是一部分用债券方式还本付息,实现固定收益;另一部分用权益方式,在承担风险的同时享受物业增值和超额收益。

    只要存在物业升值预期,未来就可以通过“发新换旧”置换旧债,也可以在物业升值之后转让股本,实现资本收益和退出。

    一些开发商拿了商办类项目土地,无法变性改作住宅,也只能顺水推舟做起了长租公寓。与其公寓打折销售,还不如自持一段时间,用重资产铺路,增强投资人信心,同时一赌未来公寓物业资产升值,来弥补投资回报率不足。

    只是,长租公寓市场空间非常有限,它们只能存在于一线和部分经济活跃、流动人口较大的热点二线城市,换句话说,也只有十几个城市可以做做长租公寓,这对于必须上了规模才能赚钱的产品类型来说,是个致命的掣肘。

    未来物业会明显升值吗?

    未来10年恐怕很难。

    一方面,“房住不炒”已经写进十九大报告,虽然我们认为未来房价会有“渐进式”小幅放松,但在下一届政府任期内指望住宅房价明显上涨绝无可能。

    住宅房价不会明显上涨,公寓价格当然也不可能。

    另一方面,公寓产品毕竟属于过渡式资产,只有年轻人用于短期租住,作为投资标的,其投资回报率不能满足投资要求,需求者寡,价格自然难以奢望。

    不管企业多么雄心勃勃,最终还要脚踏实地。

    既然轻、重资产都难,已经进入长租公寓领域的企业如何才能跨越障碍,破围而出呢?

    一方面,继续发力轻资产经营、争取品牌输出,扩大规模、提升行业地位,一搏行业领跑地位,获取资本青睐、争取上市。

    另一方面,在保持公寓经营规模和行业地位的同时,通过散售减持、降低自持重资产的比例,提高资金使用效率,缓解资金压力。

    这,也许是一条幽谷奇道吧。

    4、信用贷款,租房还是买房?

    虽然我们也看到一些长租公寓的客户画像和分析报告,但其实,我们很少会扪心自问,究竟是谁在租房?为什么要租房?

    老年人会租房吗?大概不会,除非真没房,即便是租,也是政府的公租房。

    租房基本上是年轻人的事。可年轻人为什么要租房?

    “没钱”——想必是最普遍最简单的回答。

    没钱,为什么要贷款租房?

    我问了几个年轻人,租房,需要贷款100万元吗?你们会去贷款吗?

    都在摇头。

    即便无需抵押,只凭信用就可以贷款,能贷100万元,还不如去买房。

    就算愿意贷款租房,又凭什么还款呢?

    按照上述深圳购房、租房与按居贷的比较图,按居贷10年租金最少,似乎是最划算的。

    但是,“十年租金不涨”,开发商会这么好?这与轻资产的盈利模式不相符啊,上市公司股东也不会答应啊。

    即便如此,每月还款7000多元,如果不挣个一万五,恐怕也付不起息、贷不起款。

    如果真能挣个一万五,当然也能租得起房了,又何必贷款付息租房呢?

    似乎这是个悖论,也许真的就有人愿意给银行付利息。

    有人说,也许有些高端人士租个长租公寓,拿出全部家当专心投资创业,显然这样的人是凤毛麟角,更何况,妻儿老小一起住公寓,孩子读书怎么办?几十平米的长租公寓合适吗?

    也有人说,会有二房东长租之后再转租,也许吧,不过企业的投资回报率都做不高,二房东指望赚钱恐怕有点难,更遑论贷款长租再转租了。

    很难相信,有谁会贷了款给房东,换个10年的稳定住房?

    谁又能保证在深圳这样充满创新和活力的城市里,从初恋到结婚、再到孩子都可以打酱油了,10年时间不换工作、不离不弃地窝在一个几十平米的长租公寓里?

    就算你不换工作,工作也可能“换”你,华为不是也把厂子从深圳搬到东莞去了吗?更何况“树挪死、人挪活”,看看眼下投简历的主儿,死扛五年的已是熊猫宝宝级了。

    租房永远只是权宜之计,也许男人可以当旅馆,但女人永远不答应——因为只有在自己的家里,女人才是女主人,租住的房子带给女人的只是漂泊感,永远都没有安全感。

    如果让租房者把租赁住房当成家庭私生活的宅基地,恐怕是强加于人的一厢情愿了,相信绝大多数人是不会同意的,除非真的错失机遇或者无力买房。

    5、不当房奴,得到还是失去?

    租房或许也是一件美好的事。

    我们可以尽情挥洒、消费人生,随心所欲、随处游荡,不需要存钱当房奴,也无所谓追风进围城。

    或许,我们还无须为家务所拖累,享受优质服务、轻松快乐生活。

    荷包鼓鼓,拥有美食、美景、美酒、美人,人生如斯,夫复何求?

    但老天不会让我们既得到的同时又什么都不失去。

    我们会失去什么?

    十九大报告指出:美好的生活绝不是轻轻松松、敲锣打鼓就能实现的,“实现伟大梦想,必须进行伟大斗争”。

    美好的生活需要奋斗,没有奋斗,就没有能力、没有财力、没有资格去享受美好的生活。

    上个月,我去广州出差,与出租车司机聊天,他说他94年就从湖北到了广州,多年一直在开车,过着比较自由、相对轻松的日子。

    但是,现在的日子越来越不轻松。

    因为他一直在租房,从当年的几百块钱月租一直付到现在几千块钱月租,钱攒起来早就够买当年的房子了,就是当时胆小,没敢贷款买房。

    以前,大把的钱可以花销,现在省吃俭用还觉得不够了。

    以前,租房还可以住在市中心,现在只能越搬越偏远了。

    难以想象,这么早就到广州闯荡的人,20多年了,居然还是“身无立锥之地”。

    人生路,一步错、步步错。

    长租公寓会让来到大城市的年轻人失去奋斗的目标和动力吗?会让他们“终其一生、一无所有”吗?

    就像一首歌中唱到的那样:

    “当你老了,

    头发白了,

    ……

    卷起行囊,

    重返家乡……”

    没有人希望这是一个轮回,没有人愿意从起点回到起点。

    没有努力,就不会得到幸福;没有奋斗,就不会改变命运。

    孟子云:“民之为道也,有恒产者有恒心,无恒产者无恒心。苟无恒心,放辟邪侈,无不为已”。

    想一想美国的非法移民,既无恒产,苟无恒心,也许就会变成无事生非、无端滋事的无业游民。

    孟子提出要“制民之产”,使他们“仰足以事父母,俯足以畜妻子,乐岁终身饱,凶年免于死亡”,这既是政府为民之道,也是个人迈向中产阶层的奋斗目标。

    政府推出共有产权住房,其实就是帮助和鼓励错失机遇或无力买房者恢复信心、购买住房,哪怕只是享有部分产权,落伍的穷人也可以随着房产的增值而获得财富的增长,努力跟上中产阶层的步伐。

    贫穷并不可怕,可怕的是人生再也没有追求。

    真正的人生需要改变、需要奋斗、需要担当,需要从每一个不一样的起点到不一样的终点。

    欧阳捷 新城控股高级副总裁,观点地产网专栏作者

    撰文:欧阳捷

    审校:钟凯

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