投资英国学生公寓是一个好主意吗?

观点地产网

2017-07-27 09:22

  • 虽然中国机构投资者在英国买了不少土地、写字楼、酒店,但基本没有涉足英国学生公寓领域,即便中国留学生数量排名全英第一,也没有把这个客户端的优势好好利用起来,确实非常可惜。

    傅士鹏 最近几天在帮准备来伦敦上大学的表弟找学生公寓,注意到一些有意思的现象:

    伦敦学生公寓供应商增加了不少,特别是美国学生公寓开发商开始大举进入英国市场;虽然供应商增加了,但价格却没怎么下来,反而还涨了不少,好地段的Studio一周要350-400英镑;许多学生公寓配备了中文客服并提供微信服务,喜欢一次性付清租金的中国学生成了英国学生公寓市场上的最理想房客。

    针对这些现象,博主研究了一下最新的英国学生公寓市场,正好也在这个文章里和大家分享一下。

    英国学生公寓概况

    众所周知,教育和房地产一直是英国面向海外投资者的两张王牌,学生公寓作为两者的结合体,近年来发展势头迅猛,早已成长为一个成熟的物业投资类别。

    这里所讲的学生公寓不同于学校内的宿舍,指开发商为学生建的公寓(Purpose Built Student Accommodation,简称PBSA),位于学校周边,允许个人投资者购买。

    目前英国在校大学生人数达到170万,由于学校内的宿舍供应严重不足,且一般只为大一新生提供校内宿舍,大约70%的学生要自己解决住宿问题,其中大部分会选择这类学生公寓。

    上图数据显示,英国今年为学生提供的专用床位数仅56.8万张,约为170万总学生人数的三分之一,这也造成学生公寓租金持续上涨,仅2016年就上涨了2.7%。

    英国最新的学生床位比为2.3 : 1

    英国脱欧的影响

    英国脱欧可能会打击欧盟学生来英国上学的积极性,但欧盟学生只占到英国学生总数的6%,总体影响不大。

    图为过去10年英国大学生人数的变化

    上图看出,欧盟学生只占到很小的比例,非欧盟国际学生才是大头,10年间增长了69%。

    另一方面,脱欧造成的英镑贬值使得留学成本大大降低,或将刺激更多国际学生申请来英国上学。国际学生一直是租住学生公寓的主力,因为信息不对称更愿意为安全系数高的学生公寓买单,这样一来需求被进一步增加,学生公寓的租金也有望继续上涨。

    供应一端,脱欧带来的不确定性会造成新开工或正在筹备中的开发项目融资困难,导致新建学生公寓项目工期延长,加剧供不应求的局面。

    左图为2017/2018学年-学生公寓租金预测上涨情况,右图外圈为正在开工建设的学生公寓套数,内圈为2017年能完工的套数。

    中国留学生增长迅猛

    中国目前是全球最大的留学生输出国,中国留学生当然也是英国第一大留学群体。正是因为中国留学生数量暴涨,英国学生公寓市场迎来了黄金十年。

    2009-2014年国际学生数量变化,中国学生排名第一,香港学生增加最快,增速达75%

    中国在英留学生数量排名第一,是第二名马来西亚、第三名美国的5倍多,其实马来西亚留学生也多来自于富裕的华人家庭。

    根据英国大使馆去年发出的签证数据,2016年,留英的中国学生约为7.3万人,依然增长了9%。

    2011/12学年-2015/16学年国际学生数量变化,最上面那条蓝线代表中国在英留学生,增长非常迅猛

    中国留学生喜欢一次性付清所有租金,相比西方国家学生更加安静,是学生公寓市场上的优质租客,开发商财务模型里的最佳履约人。除此之外,中国留学生家长还可能在帮孩子看房的过程中买走几套学生公寓,顺便帮助开发商解决库存。

    正因为如此,许多学生公寓开发商专门在中国设立办公室,招募中文客服,努力吸引更多的中国学生租客和个人买家。

    英国学生公寓投资市场

    相比住宅和写字楼,学生公寓的投资回报率更高,加上近年来学生公寓租金每年平均上涨3%,因而受到英国本地基金和国际财团的强烈追捧。

    可以看到,越中心的地段投资回报率越低,但流动性更好,伦敦一区二区学生公寓的回报率约为4.5-5%;英国二三线城市的学生公寓因为投资额较低,租金回报率可以达到8%,甚至10%。

    正是因为理想的投资回报率,过去2年里英国学生公寓市场的总投资额超过了95亿英镑,其中2015年交易额为60亿英镑,创下了历史新高,2016年交易额约为31亿英镑,是2015年总额的60%,但已经超最近五年来均值,为历史第二高。

    图为2017年英国学生公寓市场的四大投资来源

    从上图看出,英国学生公寓的资金主要来自于主权基金、私募基金、机构投资者、房地产投资信托等,其中海外投资者占了很大的比例。

    英国学生公寓投资者按国籍排名

    由上图看出,目前美国投资者对英国学生公寓的投资额排名第一,甚至超过了英国本土投资者,新加坡、中东、加拿大、香港投资者紧随其后。

    值得一提的是,虽然中国机构投资者在英国买了不少土地、写字楼、酒店,但基本没有涉足英国学生公寓领域,即便中国留学生数量排名全英第一,也没有把这个客户端的优势好好利用起来,确实非常可惜。

    究其原因,学生公寓可能不太符合中国开发商现阶段快进快出的高周转模式,加上由于国情原因国内缺乏本土学生公寓巨头,刚走出来的开发商也还没有走完初始阶段的学习曲线,很难马上进入到这样的细分领域。不过这同时也说明这个市场的潜力还没有完全释放,中国投资者未来入场后还能增加很多附加值,至少在中国留学生这端就能下不少功夫。

    举例来说,目前中国只有外管局下属的银杏树投资公司(Gingko Tree)在2012年从巴克莱资本手中买下了英国学生公寓集团UPP公司40%的股权,但也只是作为财务投资者,不参与具体运营。

    与之相比,2015年,美国开发商Greystar以6亿英镑的价格从英国基金Round Hill Capital手中买下了位于伦敦的学生公寓资产包,目前已经包装成Greystar自己的品牌在伦敦运营。

    2015年,加拿大退休金计划投资委员会(CPPIB)花了11亿英镑收购了英国的Liberty Living Portfolio的一组学生公寓投资组合——包括英国17个城市16700间房间的42幢公寓,并且控股这些学生公寓的管理公司Liberty Living。这是加拿大投资者在欧洲最大的一笔投资,CPPIB负责人表示他在学生公寓领域看到了“非常明显的投资机会”。

    2016年,新加坡丰树投资(Mapletree)进军英国学生公寓市场,斥资4.17亿英镑向英国Ardent公司收购了25栋学生公寓楼,共5500个床位,遍布爱丁堡、曼彻斯特斯、伯明翰、利物浦等12个英国教育重镇,其中五个宿舍项目位于伦敦。

    2016年9月,新加坡主权基金GIC联合迪拜基金GSA联手斥资4.3亿英镑买下了ThreeSixty学生公寓资产包,包括7150个床位,是2016年学生公寓市场最大的一笔投资,除此之外,GIC还收购了这些学生公寓的运营公司Student Housing Company,直接介入英国学生公寓的运营环节。

    图为2016年英国学生公寓市场前十大投资,中国机构投资者依然缺席...

    傅士鹏 常驻伦敦供职于英国地产投资机构,观点地产网专栏作者​

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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