观点一周评述:土地市场“狂欢”下的房企账本

观点地产网

2016-11-27 23:58

  • 有分析指出,补仓需求被满足的背后是后续开发的尴尬。还有部分房企高管直言,当前拿地其实算不过来账,主要在赌市场。

    观点地产网 本刊编辑部 过去的一周,“土地”重新成为房地产市场的关键词。

    继11月22日,广州、长沙、武汉、沈阳四城卖地收入逼近500亿元后。11月25日,广州、上海、南宁、柳州、慈溪五城的卖地收入也接近200亿元。

    广州依旧是关注的重点,当天共卖出了8宗宅地,总成交价达104亿元。其中,保利地产以57亿元拿下了3宗地(1宗位于广钢新城,2宗位于南沙区),加上其22日以64亿夺下的广钢新城2宗商住地,保利地产4天内共砸下了121亿补仓广州。

    据了解,保利拿得的5宗地块中,广钢新城2宗地块折合楼面地价均超过40000元/平方米;南沙2宗地块折合楼面价均超过了15000元/平方米,其中一宗地块的折合楼面价达18300元/平方米,刷新该区地价。

    为了控地价,各地方政府早已出招。例如:北京推出首批“控地价限房价”地块;深圳推出三宗“双限双竞”宅地:限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积;广州、南京、除了设定最高限价外,还明确购地资金须为竞买人自有资金;上海也强调房地产企业公司债募集资金不得用于购置土地……

    然而,种种规定仍然阻挡不了开发商的购地热情。

    11月16-17日,北京首批尝试“限房价,竞地价”出让方式的4宗地块如期入市交易。最终,除了海淀1宗地含商业比例高,由中粮联合体获得外,其他3宗需要10个工作日后确定成交。合计4宗地块62万平米成交金额203.35亿,其中的50.39万住宅面积全部由开发商持有。

    11月25日,北京市住建委还就《关于本市“限房价 竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见。其中提出,自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售,持有年限与土地出让年限一致。

    上述消息一出,开发商如何回本,现金流回正成为一个行业的谜题。

    分析人士称,规模性房企算土地账,虽然也算单账项目的成本利润,但也算并表总帐。

    对于高价地企业而言,有分析指出,补仓需求被满足的背后是后续开发的尴尬。还有部分房企高管直言,当前拿地其实算不过来账,主要在赌市场。

    的确,相对于销售的火爆,房地产企业的财务报表并不是那么好看。在规模效应及拿地成本增加背景下,房地产企业的利润率持续走低。另据统计,房地产行业平均资产负债率达77.59%。

    早在今年8月的2016博鳌房地产论坛上,老大们对于拿不拿地已有一翻论述。

    当时,香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗表示,替现在所有买地王的人担忧,从前买了地,我们就说“恭喜恭喜”,现在可能对那些买了地王的人要说“节哀顺变”。

    作为开发商代表,保利地产集团副总兼东南区域董事长余英则自嘲称:“不拿地立马就死,拿地可能三年后再死。”

    无独有偶,旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中亦不看好:“没买到地就纠结三天,买到地就纠结五年,我们认为北上深的房价未来5年是覆盖不了现在的地价。”

    撰文:劳蓉蓉

    审校:徐耀辉

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