再造深圳:城市更新带来多少土地供应?

观点地产网

2016-09-22 12:22

  • 然而历年的城市更新项目究竟为深圳带来多少土地供应,新增多少宅地规划建筑面积,谁也说不清。

    韦谢 深圳市在2004年以城市规划全覆盖的方式,一举将特区外260平方公里的农业用地指标转为国有土地。而深圳作为副省级市,用地指标审批权在国务院。国务院考虑到深圳特区建设的特殊历史背景,以“下不为例”的方式批准了这一统征方案。这造成的结果就是,在北京等大城市均有大量农业用地待征的情况下,深圳成为几乎全部土地国有的城市。这也使深圳在土地资源利用上成为唯一“没有增量、只有存量”的城市。

    在此背景下,深圳通过招拍挂途径出让的土地非常有限,大量的土地供应来源于城市更新(旧改)项目。然而历年的城市更新项目究竟为深圳带来多少土地供应,新增多少宅地规划建筑面积,谁也说不清。我们搜集大量城市更新单元规划的原始文件加以整理,揭开城市更新的神秘面纱,为深圳楼市的研判理清一个重要“自变量”。

    一 深圳的新房供求

    2014年楼市经历了众所周知的小低潮。从2015年开始,深圳楼市率先反弹,一时间一枝独秀。根据统计局公布的70个大中城市房价指数,2015一年间,深圳的新建住宅平均价格涨幅为52.7%,二手住宅平均价格涨幅为49.7%。

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    到今年“330”限购以后,随着成交量的下滑,价格的涨幅也有平缓趋势,我们同时看到的是,在上图所示的20个月中,有11个月深圳新房的供应面积(批准预售面积)超过的成交面积,限购以后,由于成交受损,深圳的新房库存消化周期也在节节增长。

    可以明确看到,深圳的新房供应并不吃紧,即使在楼市最火爆的阶段,供应量也能更上成交增长的节奏。比起南京不到2个月,合肥3多月的库存消化周期,我们可以说深圳的房子仍然是比较多的。

    二 土地从哪儿来

    源源不断的新房供应仰仗的应是充足的土地存量。然而从2005年以来,深圳出让的住宅用地仅有102宗,规划建筑面积1756.71万平方米,然而同时段内,深圳的新房供应面积为6752.97万平方米,成交面积5987.52万平方米,缺口如此之大,难不成深圳的新房都盖在天上?

    其实不然。业内人士应该都知道,深圳的新房供应,有相当一部分来源于城市更新(旧改)。8月底的2016深圳城市更新博览会公布了一组数据,截止2016年6月30日,深圳的城市更新计划项目累计列入551项,其中,已批复规划项目327项,已实施项目154项。那么,这些城市更新的项目实际上对深圳的住宅用地的供应产生了多大影响呢?

    我们从公开渠道获取资料,搜集整理了深圳市有记录(2012年)以来的城市更新规划成果文件(如图所示)。将其中的用地性质、用地面积、规划容积率和规划建筑面积等信息采集下来。

    深圳楼市的量价是全行业的关注所在,这个“楼市”大多时候特指的是住宅市场。因此我们在所有城市更新单元的规划成果中,筛选出“二类居住用地”(R2)以上的地块,来估算城市更新提供了多少住宅用地。

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    经过整理计算,我们发现深圳城市更新单元规划成果中,居住用地的累计规划建筑面积达到4087.35万平方米(2012-2016H1),重头集中在龙岗区、宝安区、龙华新区、福田区。

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    详表如下,

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    我们现在已经知道,2012年至今四年多来,已规划的城市更新单元中,可供应4087.35万平方米住宅规划建筑面积,恰可以大致填补深圳出让住宅用地的规划建筑面积和新房供应面积、成交面积之间的缺口。

    看到这个数据之后,其实疑问仍然是存在的:为什么城市更新的记录从2012年才开始,仅仅是因为之前的信息没有记录吗?

    三 深圳城市更新的历史背景

    回答上面的问题,我们首先要梳理清楚深圳城市更新的历史。“城市更新”的早期称谓是旧城改造、旧村改造、城中村改造、旧工业区改造等等,2009年以后统一称为“城市更新”。

    1980年代开始,深圳拉开了中国城市建设的序幕。最早启动的便是罗湖旧城区的改造,经过数年的工作,罗湖东门商业老街区等旧城区面貌得到了有效改善。

    伴随着深圳的快速建设而来的是城市边界的扩张。原来属于农村的集体土地被逐步征用作为城市建设发展用地,原来农村的居民点在快速城市化的过程中被切割成一个个“旧村”,或“城中村”。深圳市政府为了解决“旧村”问题,于1991年成立了旧村改造领导小组。改造旧村的方式以拆除重建为主,但由于旧村改造的相关制度当时并不完备,拆除重建工作推进到2000年初期都仍然有许多阻力。

    2004年10月,深圳市政府成立了城中村改造办公室,全面推进城中村改造。改造对象包括城中村、旧城、旧工业区三种类型,除了原来简单的拆除重建,增加了综合整治的改造思路。其中,拆除重建工作比起90年代进展加快很多,基本达到规划预期,但是问题也逐渐凸显出来:规划目标和旧改政策仍然存在较大分歧;同时,“钉子户”漫天要价的情况也开始出现;暴力拆迁也造成了诸多社会不安定因素。

    2009年8月,广东省颁布了《关于推进“三旧”改造推进节约集约用地的若干意见》,深圳趁势首创并开始全面推进“城市更新”。相继出台了一系列政策,包括:

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    我们看到,广东省颁布了推进“三旧”改造的相关《意见》后仅两个月,深圳就跟进,并正式出台了《深圳市城市更新办法》。之后制定的一些“试行”或“暂行”政策,都属于制度的探索阶段,直到2012年初出台了《深圳市城市更新办法实施细则》,城市更新的工作才走上正式的制度化轨道。这也正为什么是我们所搜集到的城市更新单元的具体规划没有2012年以前的信息。

    四 重新审视深圳的土地供求关系

    深圳城市更新项目的落地分成三个阶段:城市更新单元计划-城市更新单元规划-城市更新项目用地出让(实施)。对应到上文深证市府公布的数据,“深圳的城市更新计划项目累计列入551项,其中,已批复规划项目327项,已实施项目154项。”

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    从流程上看,城市更新项目落地的效率并不理想,在每个项目阶段都会有一半左右的“折损”。近期出台的《深圳市城市更新“十三五”规划》提出,“深圳市将积极鼓励以综合整治为主,融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。对于拆除重建类(城中村、旧工业区为主)的城市更新,规划期内通过拆除重建类更新预计供给建筑总面积约4600万平方米。”据此预计,深圳下一阶段的城市更新推进力度将进一步加强,有助于加大宅地供应,保障深圳房价的平稳发展。

    在之前的研究报告《深圳楼市拐了吗》一文中,我们已经指出,一个城市的“购地销售比”(我们使用2005年1月以来深圳市累计出让的住宅用地规划建筑面积与新建住宅累计销售面积的比值计算)对城市楼市“中时段”(2年左右)的发展有较大影响。比值越小,说明宅地供应不足,中时段内会影响到城市的新房供应量,新房市场的供应不足对当期房价是有力支撑。

    当时我们横向对比的四大一线城市的这一指标,结论是北京69.72%,上海80.70%,广州83.54%,深圳29.45%。其中,由于深圳的宅地供应大头从城市更新中来,当时还没有人对城市更新带来的宅地供应量做系统的梳理,因此深圳的指标与实际情况偏离较大。现在,通过我们的研究和梳理,把2012年以来深圳城市更新供应的宅地规划建筑面积纳入计算,得出修正后的深圳的购地销售比为61.48%(按实施项目的比例估算),根据修正后的数据判断,深圳的宅地供应在一线城市中最为紧缺,中期内不会受到新房库存堆积的困扰。

    1987年,深圳首先发明了“土地财政”。深圳早期借此聚敛资金强势发展,狠狠领先了全国一波。然而当这一绝招传遍全国,大中小城市都在把土地出让金作为消化政府债务的利器时,深圳却早在2009年就提出“城市更新”的概念,并且在此后的7年内搞的有声有色。

    目前,一线城市(由其是中心城区)的土地供应都非常有限,城市更新也绝不会仅是深圳的专利。同时,可以看到越来越多的房企对城市更新(旧改)项目感兴趣。最直接的一点即在于低廉的拿地成本,深圳的城市更新项目出让用地走的是协议出让的流程,出让方根据当前的市场行情定价。而全国各地频频爆出的“地王”,其价格往往是两年后的期货价格,留给开发商的利润空间就狭促得多了。

    不过对房企而言,与招拍挂相比,城市更新(旧改)项目是个精细得多的活,通常只有本土的国资背景房企,或是上榜的标杆房企有实力来操盘。

    其实,对于一个行业来说,活儿越做越细,也算是大势所趋。

    注:

    一类居住用地R1指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地;

    二类居住用地R2指以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地;

    三类居住用地R3指在工业区、仓储区和学校(尤其是大学)等功能区中配套建设的居住建筑物用地,主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住,这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。

    韦谢  Q房网新房事业部研究总监

    撰文:韦谢

    审校:杨晓敏

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