楼市变局前夜:“收信贷”降杠杆为下半年热点城市楼市降温

观点地产网

2016-08-02 15:56

  • 由于首付比例的提高导致的杠杆率降低、政策面预期收紧与市场调整的来临,上述城市楼市火热的之后将面临调整的风险,市场也会因此而降温。

    张宏伟 数据显示,2016年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为12009元/平方米。百城房价环比上涨1.63%,涨幅较上月扩大0.31个百分点。从涨跌城市个数看,66个城市环比上涨,30个城市环比下跌,4个城市持平。同比来看,全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨12.39%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为22945元/平方米,环比上涨2.20%,涨幅较上月扩大0.68个百分点;同比上涨17.19%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。

    上述数据表明,进入下半年以来,热点城市的房价仍然在高位上涨,楼市仍然没有出现降温的迹象。尤其是去年下半年至今,随着大部分一二线城市楼市出现复苏和好转,北上广深一线城市、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉、东莞、佛山等二三线城市楼市出现“日光盘”和“买涨不买跌”的火热局面,甚至土地市场也是“地王”频现。

    那么,上述城市出现“日光盘”和“买涨不买跌”的火热局面之后,楼市调控政策会有哪些变化呢?相关政府部门是不是对于“买涨不买跌”现象坐视不管呢?显然,不是。

    楼市调控政策开始逐步收紧

    几个消息显示楼市政策面开始逐步收紧。

    比如从近期官方的表态来看,证监会已经收紧上市房企的再融资,不允许通过再融资拿地,国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号,南京、合肥等地也陆续出台了“控地王”相关收紧政策,比如南京土拍熔断政策仍将继续,土地出让首付升至60%,合肥土地出让首付升至50%。

    此外,除了京沪深楼市调控政策在上半年收紧之外,7月1日合肥楼市新政正式实施:二套房最低首付款比例为40%,购买第三套及以上住房,最低首付款比例均为60%,且停止住房公积金个人住房贷款,其政策的主要出发点也是降低信贷杆杠,限制投资客,为火热的楼市降温。

    7月9日,厦门市国土资源与房产管理局发布通知,宣布自7月15日起调整住房信贷政策,对楼市进行新的调控。至此,厦门成为合肥之后第二个出台限贷政策的二线城市(尽管后期因为政策制定权限等问题官方撤销该政策,但是由于房价上涨幅度过快,信贷政策收紧也是迟早的事情);近日,南京、苏州也纷纷传出楼市“限贷”的消息,核心内容是二套房贷首付比例提高,通过“降杠杆”的方式为高烧的楼市降温;深圳首套房利率已经从基准利率的八八折回升至九折,九折以下利率再难现了。

    此外,7月18日上午,住建部部长陈政高亲自主持,邀请万科、融创、恒大、碧桂园、保利、绿地六家房企董事长与会,对2016年楼市进行摸底,尤其是一二三四线城市的土地市场情况和去化及存量压力,并为下一步政策调整支招。

    显然,无论住建部是否约谈房企,热点城市楼市调控政策已经开始收紧,那么,下半年楼市调控政策层面会出现哪些变化?同策咨询研究部总监张宏伟认为,住建部在7月18日约谈房企意味着中央层面已经开始注意到城市之间楼市分化越来越明显,尤其是针对房价上涨过快与“地王”频现的城市来讲,未来这些楼市走势仍然面临不确定性,尤其是当楼市进入下半年之后,上述城市楼市将受到各方面的不确定性因素的影响,比如,政府开始出台措施“控地王”、个别热点城市信贷政策开始收紧、市场进入调整期等等,在这样的市场背景下,楼市会进入调整期,甚至个别房价上涨过快的城市会出现下跌。

    “收信贷”降杠杆为下半年热点城市楼市降温

    从上海、合肥、厦门、苏州、南京等已经出台调控政策或拟出台调控政策的城市来看,下半年热点城市楼市调控已经进入政策出台的“前夜”,重启“限贷”已经是大概率的事件了,核心内容显然是通过“提首付,降杠杆”的方式为高烧的楼市降温。

    从近期银行等金融机构的政策面动作来看,据媒体报道,已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险,比如,风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度,利率上也可能上调;其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例;部分基金开始上调利率。

    另据媒体报道,工行个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%,贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高。此外,对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。要求全国范围内重点选择北京、上海、广州深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。

    此外,从开贷款的角度来看,为了规避楼市投资的金融风险,当前银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期的短期贷款(全国范围内的措施,不仅仅针对上海),此时房企的短期贷款资金还是较为紧张的。

    总的来看,对于住宅市场来讲,由于市场市场过热,除了京沪深等一线城市外,合肥、厦门等核心二线城市楼市也开启了信贷政策收紧的大门。同策咨询研究部总监张宏伟认为,住建部约谈房企之后,热点城市也应该开始思考接下来楼市政策走势了,尤其是国家统计局公布的房价上涨幅度排名TOP10以内的城市来讲,未来政策层面面临收紧的可能性。笔者认为,预计南京、苏州、武汉、、杭州、东莞、佛山等上述核心二三线城市也会在三季度跟进提高首付“降杠杆”的信贷政策。从上述城市政策面变化的趋势来看,通过提高二套房首付比例“降杠杆”成为未来核心二三线城市楼市政策的重要特征。

    由此可见,表面上来看,去年下半年以来,上述核心一二线城市商品住宅市场出现量价齐升,“地王”频出也推动房价继续上涨,但是,由于首付比例的提高导致的杠杆率降低、政策面预期收紧与市场调整的来临,上述城市楼市火热的之后将面临调整的风险,市场也会因此而降温。

    张宏伟 观点地产新媒体专栏作者 同策咨询研究部总监

    撰文:张宏伟

    审校:武瑾莹

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