上海楼市“退房潮”即将来临

观点地产网

2016-03-28 16:07

  • “史上最严”上海楼市新政发布后,一手房房企、二手房上家、普通的购房者均有些措手不及,在购房交易环节可能还会遇到比较大的问题。

    3月25日上午10点,“史上最严”上海楼市新政“沪九条”发布,其中,重点涉及的调控措施有:第一,进一步加强房地产市场监管,规范从业行为,严重查处违法违规行为;第二,落实差别化的信贷政策,对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%,非普通二套房的首付比例提升至不低于70%;第三,严格执行限购政策,对于非上海市户籍居民,缴纳社保及税务的要求从2年提高到5年。

    由于“沪九条”发布当天立即执行,“沪九条”并没有给予市场更多的缓冲空间,并且在二套房贷上是“认房”的,因此,当“沪九条”发布之后,可以称之为“史上最严”上海楼市新政。“史上最严”上海楼市新政发布后,一手房房企、二手房上家、普通的购房者均有些措手不及,在购房交易环节可能还会遇到比较大的问题:

    一是,由于“沪九条”限购条件升级,原本符合购房资格的购房者现在不符合购房条件了,可能因此会退房;二是,二套房贷不仅仅“认房”,二套首付比例也提高了,并且不允许购房者使用“首付贷”场外资金,因此,大部分依靠贷款改善居住条件的首次改善群体来讲可能因为“沪九条”而退房。

    那么,“沪九条”发布前后上海商品住宅成交情况如何?这其中退房的概率为多少?

    从数据层面来看,同策咨询研究部数据显示,上周(3月21-27日)上海商品住宅成交面积71.7万平方米,创有统计数据以来周成交数据新高!同策咨询研究部总监张宏伟认为,原因主要有两点:

    一是,“沪九条”发布前,房企为规避政策影响,拼命跑量,尤其是政策发布前一天(24日),单日成交量突破20万平方米;“沪九条”发布后(25日发布,当日开始执行,当时网签量高达25万平方米)周末两天,开发商抢开盘抢客户,无论是否符合“沪九条”政策内容,先开盘圈住客户再说,从网签量也可以看出来开发商抢客户的状态。

    由此可见,包括3月25日“沪九条”发布当日成交的数据、周末开盘的这些客户不一定符合新政的限购条件、二套首付条件,因此,“沪九条”发布之后成交的数据尤其是周末开盘的项目存在交易的水分,后期存在“退房”的风险,届时,当开发商把已经圈住的客户梳理完毕后,不符合“沪九条”新政要求的客户可能被退房,后期因此会发生“退房潮”。从“退房潮”可能发生的比例来看,根据业内沟通与近5年非本地户籍占到上海市常住人口的比例,“退房潮”可能在上周(3月21-27日)71.7万平方米成交量的20-30%,甚至比这个比例更高。

    上述分析仅仅是发生在一手房新房领域,同样,对于二手房领域来讲,也会发生“退房潮”。据笔者了解,2015年上海二手房成交套数约为新房的3倍,非本地户籍成交的购房者数量占到整个市场的将近50%,如果这个比例到今年一季度仍然适用的话,那么,今年二手房市场当中约有50%的成交客户将受到“沪九条”新政的影响,从影响套数来讲,二手房成交受影响的套数至少是新房市场的3倍。由此可见,二手房领域同样也会因为“沪九条”限购条件的升级、二套首付比例的增加等因素而出现“退房潮”、“违约潮”。

    从接下来上海楼市走势来看,“沪九条”引发的“退房潮”、“违约潮”之后,由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支,接下来上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性,从趋势的角度来看,二季度、三季度上海楼市走势会呈现出“量跌价稳”供求继续博弈的特征。下半年开始尤其是10月份之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,在成交量出现下滑的市场背景下,个案价格有可能会在下半年出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。届时,如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

    张宏伟 同策咨询研究部总监

    撰文:张宏伟

    审校:刘满桃

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