观点时评:四部委土地新政 楼市调控如何转向供给侧?

观点地产网

2016-02-24 01:06

  • 四部委联合发文规范土地储备和资金管理行为的相关通知,无疑将楼市调控转向供给侧改革。

    观点地产网 春节后,一拨又一拨房地产政策“组合拳”来袭,让人应接不暇。

    从年前央行放水到2月19日出台的减免房地产契税营业税政策,以及2月17日出台的住房公积金存款利率统一上调为1.50%。从宏观角度看,这些新出台的政策均是从需求侧进行楼市调控。

    而2月23日,四部委联合发文规范土地储备和资金管理行为的相关通知,无疑将楼市调控转向供给侧改革。

    据财政部、国土资源部、中国人民银行和银监会四部委联合发文,明确提出要清理压缩现有土地储备机构、进一步规范土地储备行为、合理确定土地储备总体规模、妥善处置存量土地储备债务以及调整土地储备筹资方式、规范土地储备资金使用管理等行为。

    其中,要求各地土地储备总体规模,应当根据当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等因素确定。各地土地储备总体规模,应当根据当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等因素确定。

    这意味着,对于库存较大的三四线城市而言,是一大政策利好。通过控制土地供应减少商品房供应量,从而达到降低库存的目的。

    不过有人认为,如果控制了土地的投资或者开发的话,那就意味着土地的供给就会减少,可能房价反而会上涨。一直以来地方政府依靠卖地获得大笔的财政收入,结果地价越炒越高,房价越来越贵。

    但对于卖不出去房子的三四线城市来说,这可能性并不大。从近期地方政策看,目前已出台的去库存政策,三四线城市占比高达95%。

    不过,从数据上看一线城市不存在去库存的压力,据机构统计,上海楼市去化周期只有4.1个月。

    因此,值得注意的是,在23日上海市流传一份《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》文件中,就明确指出要优化住房供地结构,增加中小套型住房供应比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%(部分供需矛盾突出的区域,提高至70%)。

    文件要求提高商办用地供应的有效性和精准度,鼓励开发企业持有商办物业持续运营,商业物业持有比例不低于80%,办公物业不低于40%,持有年限不低于10年。

    对此,有市场分析认为,上海土地新政归根结底还是为了千方百计去库存,解决当前商办市场库量偏大的问题。

    但这样的解读过于偏颇,事实上,上海楼市在春节之后迅速升温,21日虹口区一新盘推出的352套总价上千万的新房,在一天内就被抢光,销售额高达36亿元。

    因此,快速上涨的成交均价才是上海土地新政的主要导火线。据今年前两个月的数据显示,上海房价已在去年年内的基础上增加了近20%。

    或许,从这样一个角度看,无论是一线城市还是三四线城市,楼市调控都逐渐在由需求侧转向供给侧。

    同样,楼市调控的转向与经济政策主旋律也不无关系。2月22日,中共中央政治局召开会议,新年再次部署供给侧改革,强调“十三五”时期,以供给侧结构性改革为主线,扩大有效供给,满足有效需求,加快形成引领经济发展新常态的体制机制和发展方式。

    结构性改革是一个全球性课题,供给经济学或新供给经济学强调的是减少供给端的管制,这无疑是正确的打开方式。

    显然,对于房地产市场而言,在供过于求、行业发展持续下滑的背景下,这样的举措的确是消除“供需错位”的一剂良方。

    审校:刘满桃

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