楼市“日光盘”频现背后的尴尬

来源: [观点地产网]      时间: 2015-06-14 18:06

从市场指标意义来看,当前市场仍然是“分化”的,“日光盘”仍然是少数热点城市楼市升温的表现,对于大多数城市楼市来讲,其实,还面临比较大的去库存压力。 

从市场指标意义来看,当前市场仍然是“分化”的,“日光盘”仍然是少数热点城市楼市升温的表现,对于大多数城市楼市来讲,其实,还面临比较大的去库存压力。 

张宏伟 期待已久的“日光盘”在今年楼市再现。

在多轮“救市”政策刺激之下,市场信心将进一步提升,北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市,楼市成交量已经呈现出“红五月”的行情。深圳、北京、上海、广州、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市开始出现“日光盘”等热销现象。甚至部分城市比如深圳、上海等一线城市的市场回暖的速度超出政策预期,政府的“救市”星星之火导致楼市成交量出现暴涨,房价也正在酝酿大幅上涨的行情。

针对市场上不断出现的“日光盘”,政府也不得不出招应对。其中,深圳规土委表示,将严格依法查处那些通过故意制造“日光盘”等人为加剧供求紧张的“捂盘惜售”等违法违规行为。此外,深圳将推出系列措施全力保障房地产市场健康有序发展,包括加快商品住房预售审批,加快新增住宅用地供应,继续执行限购等。

那么,地方政府管得住“日光盘”吗?“日光盘”是不是还会在更多的城市发生?“日光盘”背后反映出哪些尴尬问题?

笔者认为,多轮“救市”政策之后,市场需求被激活,上述城市的楼市去化速度提升,去化周期也逐步缩短,市场基本面快速好转。在这样的市场背景下,“自住需求+改善需求”两股力量入市,导致上述城市出现“日光盘”的现象。同时,“日光盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市,甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

以深圳为例,整个市场去化周期也就6-7个月,可以说这个城市楼市处于“无房可卖”的局面,也就是说在供不应求的市场环境当中出现“日光盘”也是理所当然,是市场行为使然,即使政府出台上述措施也难以改变楼市供求关系紧张的本质。

从 “日光盘”频出的其他城市来看,地方政府并没有明确表态用行政手段制止,甚至在公积金贷款、普通住宅标准等方面继续定向宽松,试图通过楼市基本面的回升拉动宏观经济的增长。从这个角度来看,由于宏观经济“触底”阶段的经济增速的压力,地方政府也有苦难言的尴尬,也不得不通过炒热房地产挽救宏观经济。因此,我们也就不难理解为何深圳等上述城市“日光盘”频出。

此外,地方政府“大牌”频频亮出,各地利好政策频出,地方版城市规划、产业规划密集出台,导致热点城市房地产市场出现炒作氛围。比如,一带一路、自贸区、京津冀一体化、轨道交通、新区等规划或政策的获批,政策热点效应助推区域房地产市场热度升温,导致北上广深、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市出现抢房现象,催生“日光盘”。

那么,“日光盘”是不是还会在更多的城市发生?显然,从市场指标意义来看,当前市场仍然是“分化”的,“日光盘”仍然是少数热点城市楼市升温的表现,对于大多数城市楼市来讲,其实,还面临比较大的去库存压力。

从今年下半年预期来看,上述一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲,市场将没有去库存压力,下半年预期会涨价或会出现买涨不买跌的现象,“日光盘”的现象也将再现,这似乎没有办法挡得住。

但是,对于其他城市来讲则会面临不同的命运,“政府救市房价齐涨”时代一去不返。

比如,当前库存去化周期在15-20个月之间的城市预计库存去化周期将回落至15个月以下,去库存的压力将进一步减轻,短期市场基本面将回归合理,比如重庆、杭州、武汉、福州等二线城市,蚌埠、惠州等少数三四线城市,这些城市的房价将趋于合理,甚至部分城市房价也将进行温和上涨,这些城市的“日光盘”现象不会明显。

其他城市尤其是库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力,比如西安、青岛、天津、沈阳等二线城市,舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市,这些城市由于供地量偏大市场供大于求,房价则难以有上涨压力,甚至部分城市仍然要坚持“以价换量”去库存。

从上述分析来看,当前少数热点城市出现“日光盘”也不必大惊小怪,楼市整体上仍然面临去库存的“尴尬”。对于仍然有较大去库存压力的城市尤其是三四线城市而言,“日光盘”仍然是奢望。当然对于房企来讲,在这样的市场环境当中也面临规模化发展与运营风险增加的尴尬。

因此,对于房企来讲,当然首要的任务不是赶在这些基本面良好的城市制造少量多批的“日光盘”,甚至进行大幅涨价,而是要利用当前政策“窗口期”积极跑量去库存,同时调整并优化库存结构。即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售,不要恋战,不要再期待房价再次快速上涨,或继续博弈市场。因为楼市已经进入下半场,市场需求已基本得到满足,捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”,错过企业扭转局面的机会。对于企业来讲,通过加快销售业绩回升,调整企业城市布局,优化储备项目结构,降低企业运营风险势在必然。

张宏伟 同策咨询研究部总监

发稿:张宏伟审校:劳蓉蓉

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