一线城市短期市场表现分化

来源: [观点地产网]      时间: 2015-06-14 17:50

由于“救市”政策发力及房企推盘周期等因素,楼市去化速度将提升,市场去化周期将进一步缩短,6月份楼市一线城市成交量短期反弹是板上钉钉的事情。  

由于“救市”政策发力及房企推盘周期等因素,楼市去化速度将提升,市场去化周期将进一步缩短,6月份楼市一线城市成交量短期反弹是板上钉钉的事情。

张宏伟 【一线城市短期市场表现分化主要是两点原因】

一线城市商品住宅短期市场表现分化(深圳房价快速上涨,北京上海等城市商品住宅房价变化相对温和),主要是两点原因:

第一、从市场去化周期来看,截止5月底,深圳商品住宅存量只能够卖6个月左右,而上海北京商品住宅的存量市场去化周期都在11-15个月(上海11个月、北京13个月),按照同策咨询研究部的判断标准,市场去化周期如果小于8个月,这个城市楼市则明显供不应求,房价会快速上涨,深圳就是这个状态;

反之,如果一个城市商品住宅市场去化周期大于15个月,那么这个城市楼市明显供大于求,有明显的去库存压力,现在北京上海都是11-15个月,从指标意义上来看,北京、上海目前市场库存去化周期处于合理区间,虽然没有明显的去化压力,虽然市场量上去了,但是市场去化周期还没有下降到8个月以下,商品住宅价格还没有到快速上涨的时候。

第二、从当前供求表现来看,当前一线城市比如北京、上海,一方面是商品住宅成交量出现明显上涨,需求得到释放,另外一方面供应量也大幅增加,大的供应量导致市场存量保持一定的水平,导致市场去化压力并没有明显减轻,北京、上海楼市的特征就是这样。然而,对于深圳来讲,供应量则明显跟不上,所以市场销售节奏一直保持相对紧张,房价上涨的趋势比较明显。

【6月份一线城市楼市成交量短期反弹是板上钉钉】

从品牌房企的推盘周期来看,企业预算及销售计划安排基本遵守2季度和4季度集中推盘的原则,届时,由于品牌房企集中销售的拉动,2季度和4季度整个市场交易量也往往表现突出。当前,2015年5月份已经结束,二季度还剩余6月份一个月的时间,对于房企尤其是上市房企来讲,势必要抓住二季度最后一个月的集中推盘销售的时机,以尽快完成企业预算及半年度销售业绩。

因此,对于6月份来讲,由于“救市”政策发力及房企推盘周期等因素,楼市去化速度将提升,市场去化周期将进一步缩短,6月份楼市一线城市成交量短期反弹是板上钉钉的事情。

【上海楼市:继深圳之后房价将大幅上涨】

从市场去化压力来看,截止5月31日上海市商品住宅库存量虽然仍高达1251.99万平方米但是,由于5月“红五月”142万平方米成交量行情的出现,市场去化速度已经有所提高,市场去化周期已经缩短至11个月,这说明,短期内上海楼市已经没有去库存的压力,未来上海商品住宅基本面将呈现快速反弹趋势。

笔者认为,从6月份市场走势来看,由于政策层面利好、房企冲刺半年报等因素,预计二季度剩余的最后一个月仍然会继续延续5月份的市场表现。届时市场去化周期会进一步缩短,上海楼市基本面势必会呈现出快速复苏的态势。

从下半年来看,由于上海楼市已经没有去库存压力,下半年市场的快速去化势必会导致库存去化周期进一步下降,预计下半年库存去化周期将下降至10个月以下,届时,市场势必会再现买涨不买跌,上海楼市将重现2013年下半年火爆的行情,上海楼市将成为继深圳之后房价大幅上涨典型城市。

张宏伟 同策咨询研究部总监

发稿:张宏伟审校:劳蓉蓉

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