救市与房产税力戒相克,力促相生

来源: [观点地产网]      时间: 2015-05-25 09:19

各级政府为了救市出台的近期阶段性的鼓励住房消费政策和纳入远期常态化发展战略的房产税应该首尾相应,相互配合,相互融合,归根结底要力戒相克,力促相生。

各级政府为了救市出台的近期阶段性的鼓励住房消费政策和纳入远期常态化发展战略的房产税应该首尾相应,相互配合,相互融合,归根结底要力戒相克,力促相生。

胡志刚 今年以来楼市救市政策频出,但是市场反应总体温和,分化严重:一线城市和部分二线热点城市缓缓回暖,二线非热点城市和面广量大的三四线城市普遍疲软。目前已经出台的救市政策大多都是一些鼓励性举措,之所以市场反应平淡,其主要原因是:一是由于第一轮城镇化路径出现偏差,几乎所有的城市都只注重造城甚至造空城,导致市场严重的供大于求;二是伴随着快速城镇化,“萝卜快了不洗泥”,粗犷型产品尤其是“僵尸”企业生产的“僵尸”产品不能满足消费者的需求;三是部分消费者的购房需求没有得到有效的释放,他们徘徊于市场之外,无法入市。

以上一系列的障碍成为鼓励住房消费的绊脚石,导致市场复苏缓慢,且难以持续。但是除此之外,在鼓励入市和激励救市的进程中还隐藏着一个巨大的“暗礁”--房产税。

本来房产税作为房地产业进入常态化和建立长效机制的良策,只要衔接和处理的好,其与鼓励住房消费可以相辅相成,相得益彰。但近几年,有关房产税的争议以及与中央鼓励住房消费不同的声音频繁出现在各大媒体,有些媒体故意释放一些不当信息并做一些过度渲染;尤其是一些别有用心的“崩盘论”者经常做一些蛊惑人心甚至危言耸听的宣传。政府有关部门及主流媒体没有及时给出明朗的回应和甄别。听了这些杀伤力很强的宣传,就像一块千斤巨石重压心头,令消费者心有余悸,在他们的心理上造成很大的预期创伤和购房障碍,因为惧怕“秋后算账”,所以他们捂住钱袋子迟迟不敢入市,如果处理的不好,再加上以上三因素的叠加,将导致消费者乃至市场对刺激政策的“抗药性”,市场回暖将出现严重的徘徊。

有鉴于此,我们要妥善的处理好当前鼓励住房消费和今后征收房产税的关系,尤其是政府有关部门和媒体要通过深入浅出的诠释和深入细致的疏导,帮助他们消除疑虑。让消费者明白这两项政策在内容、功能、档期等方面的异同,让他们各打自己的“算盘”,瞻前顾后,统筹兼顾,大胆入市,明白消费,在个人消费的同时,为房地产市场健康稳定发展做出贡献。为此,各级政府为了救市出台的近期阶段性的鼓励住房消费政策和纳入远期常态化发展战略的房产税应该首尾相应,相互配合,相互融合,归根结底要力戒相克,力促相生。

一、救市与房产税力戒相克

2008年,美国金融危机爆发,中国经济也受其影响,中国楼市进入寒冬。国务院于2008年末出台了4万亿的经济刺激计划,2009年用刺激楼市政策来稳定经济,并提倡弃股市入房市,导致楼市高位运行,走向投资投机化,绑架了政府,绑架了经济,绑架了城市居民正常的住房消费,加大了政府住房保障的压力,加大了消费者的负担,为日后经济发展埋下祸根。如今房地产市场迫切要求弃“过山车”,需要创新转型,走向常态化,这就必然要求用法律法规规制市场,其中不动产统一登记和征收房产税就是房地产市场法治化不可逾越的政策取向。目前不动产统一登记已渐趋明朗,但房产税的政策尚悬在空中尘埃未定。

如前所述,在房地产市场环境中不断地有人以相左的观点解读房产税,他们发出不同的声音混听视角,即使救市利好政策一波接一波,但是购房者“丈二和尚摸不着头脑”,他们害怕“秋后拿清单”被房产税套死,因而不敢出手购房。这其中不乏有宣传的误导,也有坊间的误传和误解。作为房地产市场的调控者应该明白:鼓励住房消费和房产税分别属于近期政策和远期政策,存在近期阶段性举措和远期战略的关系。稳定住房消费鼓励购房者消费入市,可以拉动经济,以求度过阶段性的经济下行和市场萧条;房产税是走向常态化、建立长效机制必不可少的手段。两者都是利好政策,但是两者着眼点有差异,窗口期不同,不能毕其功于一役,否则将会适得其反,犹如正负对撞产生负能量。在当前市场萧条需要通过减税以刺激住房消费的时期,不适当地将在市场繁荣期才开征的房产税拿来过度渲染,必然对冲刺激政策,造成近期政策的衰减与乏力。因此,调控者一定要进行周密的部署,规避矛盾的产生,做好两个政策的衔接。只有救市与房产税避免撞车,以防相克,方能让房地产先繁荣市场再回归市场,缓缓进入一个正常的运行轨道。

1、09年救市显诸多隐患

2008年以前一方面地方政府过度依赖土地财政,大量批地造城;一方面又推行低利率政策,在释放购房需求的同时也助长了一部分人的过度消费,房地产行业呈现繁荣景象的背后却是大量泡沫的产生。但是,随后采取的加息等政策有些过度,当房地产市场急剧收缩衰退后,宏观经济也随之严重下滑。当经济下行压力加大时,强调刺激楼市是度过经济低迷的有效手段。

为了激活经济,政府百无禁忌,出手阔绰,投入4万亿,地方政府又追加18万亿,总计投入22万亿经济大餐。于是大量的投资流入城市建设和房地产业,让房地产全产业链都兴奋不已,纷纷“闻鸡起舞”,产生诸多隐患和弊端:一是各行各业千军万马都进军房地产,他们投资房地产,赚快钱,赚大钱,2013年中国房地产开发企业达到近10万个,造成严重的产能过剩和供大于求,去库存压力山大;二是媒体高调宣传“买房就是爱国”,助推房地产进入投资投机行列,使之脱离了住宅的主要属性即居住性属性。在投机主导市场的总格局下,政府破天荒地给予各种宽松政策,引发了投资投机热潮,人们的主流意识、价值观也随之发生变化,产生了诸如“温州炒房团”、“山西煤老板炒房团”等大型投机炒房团体;三是,我国的投资渠道十分狭窄,央企国企垄断经济,“玻璃门”、“弹簧门”、“旋转门”导致“国进民退”,民营企业、民间资本投资渠道狭窄,只有转投房地产才能够保本增值。尤其对于中产阶级而言,房地产更是他们的最佳选择,还有大量有一定积蓄的城市居民,也把资金从储蓄或股市转移至房地产。

市场的投机热潮将大量的开发商、中介商、炒房客、中小投资户卷入“冲浪”行列,最终来不及抛房的都不同程度的囤有空置房,他们被市场套牢,而银行又被他们套牢。他们时时都在窥测市场动向,伺机解套。眼下有优惠政策刺激楼市,他们想方设法寻找下家,以求尽快抛房变现。应该说这也是一个盘活存量,调整楼市乃至稳定和激活市场的机会。但此时的政策稍有不慎,市场就会出现僵局,尤其是囤房的和想买房的,供需双方对房产税都特别敏感,政策宣传稍有不妥,买卖就会僵持。因此此时对房产税的宣传尤其要掌握分寸,把握火候,要合理安排,妥当处置,万万不可造次。

2、此次救市须“靶向性治疗”

自去年多个城市放松限购、实行房贷新政以后,楼市一度出现回暖,但进入2015年后似乎又开始后继乏力,今年一季度非常明显,下落到7.0,经济再次低迷,救市已上升至政治任务。尤其是今年“两会”上李克强总理的政府工作报告给楼市定调之后,各省市纷纷发布利好新政,救市坐上了“快班车”。

回想2009年楼市刺激政策横空出世后,楼市涨幅惊人。如今,房地产市场显得“温良恭俭让”,只是一线城市和少数二线热点城市缓慢复苏。此一时彼一时,梳理近期的救市政策可以发现,此轮救市与2009年的强刺激政策不同:上一轮救市政府无拘无束,什么“药”都敢下,结果造成大量的投机“后遗症”,房价高、泡沫严重、供大于求,市场在高位上“趴窝”,这些矛盾都需要本轮调控予以消化。刺激力度小了无济于事,力度大了市场又回归投机,如果拿捏不准,将造成矛盾层层叠加,危机无以复加。

此次救市有双重任务,一是稳定住房消费,二是还上一轮救市过度形成的旧账,把房地产从投机化的“过山车”上拉下来,让其进入常态化发展,建立长效机制。这就要求政府不能单边救市,而要有两个选项:一方面要通过救市让市场回暖,这属于近期政策,是阶段性的发力,让房地产对宏观经济一不拖后腿,二要做贡献,起支撑作用;另一方面还要医治上一轮救市造成的后遗症,即在房地产复苏后与常态化对接,要建立长效机制,长效机制的建立必然和房产税相衔接。要建立百年运行机制,让房地产进入常态化、科学化,就必须采纳类似医学上的靶向性治疗方法,即特异地选择致“癌”位点用“药”,使“肿瘤细胞”特异性死亡,而不会波及肿瘤周围的正常组织细胞,这就要求做到:一要“滴灌”而非“漫灌”,不能让房地产第二次坐“过山车”,要有储备政策,让房地产在可控的范围内回暖。二对房产税远期不排斥,近期不拥抱,要创造条件,远程对接。总之,要分清轻重缓急,在目前要抓住主要矛盾,让市场“靶向性”地“愈合”并复苏,同时又准确适度地借力房产税,以不引起市场恐慌为前提,让房产税渐入常态,“靶向性”地发挥规制市场的作用,助力法治化市场化机制的形成。

3、救市和房产税力戒相克

救市和房产税两者既有相同点,也有很大的差异性。作为相同点,两者都是增加财政税收收入促进经济发展的重要途径;作为不同点表现在两者的侧重面不同,前者发生在流通环节,是刺激和鼓励消费,是在增量房产上做文章,即通过增加住房消费扩大税收来源,其途径是利用税收、金融等手段,主张通过降息、降准、减税等举措,降低购房人的成本,繁荣房地产市场,增加房屋销售总量,从而增加政府的GDP和税收收入,做大土地财政,为经济做贡献。而后者发生在消费环节,是在存量房产上做文章,其对购房行为是起抑制作用的,尤其在市场高位运行泡沫严重的情况下,要通过房产税抑制房地产过度发展,促使其进入常态化。作为购房人,如果房产税的税收政策严厉,税负重,征税预期临近,纳税压力大,必然要影响其购房的积极性,甚至会引起囤房者恐慌性抛房,造成市场崩盘。可以说两者的相克之处要大于相生之处。

今年以来,楼市持续下行给经济下行带来巨大压力,目前,我国房地产投资占GDP比重高达13%,房地产所带动的相关较大产业有60多个,一旦房地产崩盘,整个经济必将遭受重创。为了阻止经济继续下行,政府出台一系列宽松政策刺激楼市,这就需要一个宽松的市场环境。可是去年以来,在后房产税尚不成熟的情况下,有些媒体大肆渲染,抛出一些不成熟的方案,故弄玄虚。比如以下版本是各大媒体反复宣传的:“对拥有两套住宅的家庭,人均建筑面积80平方米以上的部分,视为奢侈型住宅消费,每年按市场评估价征收1%到3%的房产税,且没有减除额;家庭第三套住房,每年征收4%到5%的房产税,且没有减除额;家庭第四套住房及以上住宅,每年征收10%的房产税,且没有减除额;取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入12%交房产税的规定;所有商业房产,每年按租金收入的12%交房产税;家庭仅有的一套住宅,免征房产税”。这是一枚重磅炸弹,重创了房地产市场,就刺激楼市而言,这个方案是“哪壶不开提哪壶”,只会让那些购房者感觉“狼来了”,这只狼看似很凶,让购房者忐忑不安。所以政府要在救市和房产税之间权衡利弊,要妥善的处理好两者的关系,在两者之间建立“防火墙”,即在政策安排、侧重点、窗口期、宣传口径等方面反复权衡,合理协调,分段实施,平滑过度,自然衔接,相互照应,力戒顾此失彼导致两者相克。

二、救市与房产税力促相生

要避免救市与房产税相克,力促两者相生,要把握两个环节:一是“锥子不能两头快”,要避免档期冲突,把长远目标压缩在短期内完成是有违常理的,其结果必然是欲速不达。救市与房产税犹如一日三餐,不能将早餐与中餐或晚餐混搭,否则要么撑破肚皮,要么饥肠辘辘,必然相克;二是房产税的政策要适宜,税率、税基、纳税对象、起征点、征管办法等的确定要在充分调研的基础上,做到科学、合理、接地气,以不引起民怨为前提。要遵循以下原则,对房产税做顶层设计,切记造成“兵临城下”、“大军压境”之势。

1、房产税不能“兵临城下”

中央政治局4月30日召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。此次会议强调要“高度重视应对经济下行压力”并从财政货币政策、投资、房地产等方面开出了诸多稳增长“药方”。为了刺激楼市,政府出台各种利好政策,鼓励住房消费者入市,救市已上升至一项政治任务。在这样的政策背景下,妄谈房产税政策确实不合时宜。笔者认为,目前不宜出台引起市场波动的利器政策,尤其是房产税暂时只能引而不发,延迟出台,给稳定住房消费一个窗口期、同时也给房产税预留一个筹备期、调研期、宣传期、立法期,再给纳税人一个心理适应期、政策普及期、房产处置期等。房地产税应着眼长远,宣传要有节奏有分寸,防止“崩盘派”干扰市场,引发“抛房潮”对冲救市政策。要注意近期与远期战略的衔接,由浅入深、分步推进,通过“柔性进入”的方式达到渐入佳境的效果,避免产生恐慌性抛售等市场过激反应。

2、房产税不能闭门立法

近几年各大媒体抛出各种版本关于房产税的宣传,混淆视听,蛊惑人心。政府有关部门未能对这些宣传“拨乱反正”,导致房产税政策在未出台前就制造神秘色彩,让消费者心生恐惧。笔者认为,开征房产税要做到民主化、透明化,最重要的是要开门立法。现在房产税一是闭门立法,二是不搞试点,笔者不同意这种做法。因为房产税是一个复杂的系统工程,中国老百姓的纳税意识非常薄弱,再加上房产税本身还存在一些瑕疵,坊间的认识不一甚至严重对立,如果闭门立法,将脱离实际,闭门造出来的“车”很难在实践中行得通,甚至由于政策错位很有可能出现避税、逃税、抗税等现象,尤其是如果形成人头税,将出现法不责众的现象。房产税如果闭门立法形成“潘多拉魔盒”不知道里面都装了什么,将会造成老百姓的抗拒心理。通过开门立法和宣传房产税,让购房人心知肚明,根据自己的收入和储蓄水平以及家底子,尤其是未来纳税的能力来决定自己住房消费的标准。

故此,在制定房产税的过程中不能仅征求专家学者的建议,要多听取房地产交易部门、税收征管部门的基层工作人员、广大市民乃至纳税对象的意见,深入市场第一线,获得更“接地气”的政策建议。待整个税制体系建立起来以后,再逐步扩大征税力度与征税范围。在刺激楼市的预期效果达到后,可进入房产税收政策出台之前的“预热期”,可对房产税进行试点征收,分别选择一、二、三线城市中的典型城市进行模拟运转,获取相关数据,增加可操作性。在税收政策实际出台实施之前,相关部门还应对税收政策进行宣传活动,接受市民面对面的政策咨询,答疑解惑,让购房者对即将实施的房产税有一个全面而客观的理解,从内心慢慢接受房产税。介于目前不是实施房产税的最佳时期,恰逢其时给房产税立法提供了一个开门立法的准备期。

3、房产税不能“变脸过快”

为了防止经济再次下行,政府不断出台新政刺激楼市,在这个时期入市的购房者,为中国经济做贡献,让中国经济发展不至于低迷,因此政府不能不讲情面,应当给予一个宽松期和从购房入市到为房纳税的替换期。一方面稳定投资预期,避免出现大规模“抛房”,避免开发商手中的库存压力加大。另一方面,给予宽松政策,延长房产税征收的期限,笔者认为3-5年为宜。一是去库存压力大,市场需要调整期、消化期;二是企业转型任务艰巨,付出成本和代价巨大;三是购房者对产品的认知需要时间;四是房产税立法从技术层面需要3-5年时间,包括调研、论证、试点等;五是消费者纳税意识的培养,从被动纳税到主动纳税需要一个过程;六是税收征管需要准备期,制定征管标准、软件开发等。因此,前后政策要有“防火墙”,政府与之前的投资者要相互配合,给一个宽松的期限和宽松的政策,避免“擦枪走火”,在充分稀释市场泡沫、盘活存量房产的基础上再进入开征房产税的档期。

4、房产税不能抬高门槛

目前一方面生态环境日益恶劣,另一方面旅游地产、老年地产、商业地产、教育地产等细分地产不断发展以及逆城市化现象开始显现的情况下,人们对于二居所甚至三居所的需求也越来越大。首先,在我国投资环境尚未改观,民众没有其他好的投资渠道的情况下,可以适度放开征收对象,对可以用于出租房的二套、三套房免征或低点征收,鼓励盘活存量房产,四套房适度加码,而四套房以上的投资乃至投机购房再予以加码,即便对于投机囤房保有大量空置房的业主,也要在房产税上给一个出路,通过减免房产税鼓励他们出租空置房。其次,要建立一个动态的征税机制,房产税要低点进入,开始要实行低门槛,重在给房地产市场植入房产税制度,以后分步骤提高税率。政府不能一步登天,指望短期之内就能让房产税替代之前的土地财政,不能一口吃一个胖子,要让纳税人逐步适应,逐步提高对房产税的承载能力。再次,对在不同城市分别同时拥有住房的切忌叠加征税,要以不同城市为单位,分别征收。当前由于信息不对称,购房者对房产税的认识也颇有偏差,每当涉及房产税,几乎所有普通民众都认为这一税种是一个普遍开征的“人头税”,个个恐慌不已,担心房产税是否会成为自己的一大负担。因而,房产税征收的消息每每抛出都会引起轩然大波。因此,开征房产税必须避开难点,先易后难,步步深入。要在纳税人中宣传讲解房产税,逐步树立税收意识,要让市场适应房产税有一个平稳过渡阶段,以利于稳定民心,稳定社会,避免市场出现大的波动。

众所周知,鱼翅和熊掌不可同时兼得,一个时期有所得必有所失,我们应该学会抓主要矛盾,择善而从之。稳定住房消费的顶层设计应当集中主力解决当前的主要矛盾。房产税是建立房地产市场长效机制的有效手段,但又是一个尚未成熟的“果实”,距离最佳“采摘期”尚需时日。眼下应当准确地把握主要矛盾与次要矛盾的关系,立足当前,着眼长远,分段实施,由浅入深。说开征房产税风险巨大,并不是不要改革,而是要权衡利弊。从而最大化地缩减改革成本,规避风险,同时又可获得最大限度的成效。保证房地产市场稳定健康、可持续的发展。

胡志刚 中国房地产研究会副会长

 

发稿:胡志刚审校:劳蓉蓉

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