对房地产形势的几点看法

来源: [观点地产网]      时间: 2015-04-07 16:55

正像中国的经济进入新常态一样,房地产也进入了新常态。

正像中国的经济进入新常态一样,房地产也进入了新常态。

  朱中一 第一,中国房地产市场总体上还处在软着陆过程中,但因地区差异大,一些地方期望回升的时间要早一些。一些库存量大、在建规模大、人口聚集能力不足的地方,软着陆的时间可能要长一些。

  2014年二三月份,不少媒体尤其是境外媒体,说中国的楼市快要崩盘了,但是在各方面的努力下,中国的楼市是由低到高。主要是政策的调整,包括限购政策松绑,包括10月份的降息,全年很多指标是仅次于2013年的,投资还是历史的新高。

  如果从同比来说,不少指标还是下降的,而且全年待售商品房的面积是6.2亿平方米,较2013年增加1.3亿平方米,同比增长了26.3%。

  今年1-2月份,市场总体来说还是延续了去年的态势,商品房销售面积、销售额、土地购置面积、房屋开工面积继续回落,待售面积继续增加。

  70个大中城市除个别城市以外,房价无论是环比还是同比,绝大多数都是下降的,这说明市场还是比较低迷的。

  正像中国的经济进入新常态一样,房地产也进入了新常态。说中国经济进入新常态,不等于中国经济已经实现了新常态,房地产也是这样,进入了新常态不等于实现新常态,因为有些指标还在同比下降,而且有些库存量大的地方,消化的时间可能还很长。

  如果仅仅从库存量来讲,现在是6.39亿平方米,坦率说不算太大,因为我们一年的销售有十多亿平方米,关键是在建规模很大,而这些在建规模要陆续进入市场,所以这个压力很大,不少地方消化压力可能还是一个很大的课题。

  中国的城镇化仍然在快速发展过程当中,刚需仍然存在。而且,今年的政策比较宽松,除了少数存量房过大的城市以外,多数地方的市场今年能够实现软着陆的。

  比如像广东,好多指标都是好于全国平均指标,再比如说北、上、广、深等地,或者是供求平衡的地方,市场复苏是比较快的,今年的情况肯定要好于去年。

  第二,今年房地产市场的主基调,或者说房地产要实现的主要目标,我在学习了政府工作报告以后,用“两个稳定”来概括,就是“稳定住房消费”、“稳定住房市场”。

  要实现两个稳定,主要的措施是两个方面,一个方面是要加强城镇棚户区、城乡危房改造和保障性安居工程的建设,增加住房有效供应,同时加大去库存力度,支持居民自住性、改善性需求。

  二是要坚持分类指导、因地施政,强化地方政府的主动调控责任,这在政府工作报告和李克强总理3月15号答记者问中讲得非常明确。要实现上述任务和目标,中央政府和地方政府必然会有政策跟进,比如说政府工作报告里已经明确,住房保障要逐步实现实物保障和货币补贴并举,把一些存量房改为公租房或安置房。

  住建部在年初也印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,又比如住建部、财政部、人民银行发布的关于促进住房贷款的通知。现在一些地方放宽公积金贷款政策,支持老百姓购房,源头就是2014年三部委的通知。

  在总理3月15号回答记者提问的时候,他说“我们这几年没有采取短期强刺激政策,可以说运用政策的回旋余地还比较大,我们工具箱里的工具还比较多”。

  我最感兴趣的就是说“我们的工具箱里的工具还比较多”,就说明政策的储备、政策的预期不是没有考虑的,所以今年的政策肯定会相对要宽松一点,中央政府和地方政府肯定也会根据市场的变化进行一些微调,我想这是今年市场要好于去年的一个原因。

  第三,认真研究房地产的发展规律和房地产与新型城镇化的协调关系问题。要实现稳定住房消费和稳定房地产市场的目标,必须在落实政府工作报告提出的任务同时,还要认真研究并践行两个问题,一是房地产市场的自身规律问题,二是在城镇化快速推进中怎样把房地产市场的刚性需求落地的问题,特别是解决好农业转移人口的住房问题。

  这两个问题在总理3月15号回答中外记者提问的时候都提到了,总理说“房地产市场有其自身的规律”,他没有说房地产自身有哪些规律,我认为这个问题需要业内的人士共同研究、达成共识。

  我想大家有一点是比较认可的,房地产市场的地域性和长周期性。因为有地域性,所以我们的政策要因地制宜,因为房地产开发周期比较长,所以我们希望政策要稳定,不能频频出台政策,这样就无所适从。

  除了这个最基本的规律以外,还有没有其它一些规律性的东西?坦率来说,从2006年到协会以后,到去年离开,我基本上就是分管市场这一块的,跟上面汇报也比较多,在汇报市场的时候,经常感觉到有几个问题是需要研究。

  第一个问题就是房地产的定位问题,我们怎么定位?因为我们经常碰到一个问题,在经济下行的时候强调房地产是支柱产业,当经济好的时候,房价上涨的时候,又遏制房价,在稳增长和惠民生之间老是在摇摆,我们就无所适从。

  这里就牵涉到房地产如何与经济社会发展相适应,和相关产业的发展相协调。总理这次也专门提到了,住房既是经济问题,更是民生问题,这句话在2010年的国务院文件里头是强调的,我认为这次再次强调,对住房提出了新的定位;第二,房地产与政策的调整怎么协调;第三,怎么完善住房保障体系,构建总量基本平衡、结构基本合理、价格与支付能力基本适应的体制机制;第四,住房的一级市场、二级市场和租赁市场怎么协调发展。

  另外,对于房地产的协调问题,总理的原话是“中国的城市化进程还在加快,房地产的需求是刚性的”。这里面的核心问题就是理论目标与实际情况结合的问题。

  理论目标里头,比如说城镇化、城市发展方针是大中小城市的协调发展,但是人口流向并不完全是按这个来流的,这是一个问题。

  第二个问题,在城镇化里头着重要解决农业转移人口问题,但是农业转移人口是很难买得起商品房的,这里面有一个支付能力问题,也有一个地方承受问题。

  第三个问题,如果要解决好农业转移人口的住房问题,涉及到土地制度改革问题,涉及到宅基地和土地流转的问题,所以我认为理论与实际的问题比较多。

  最后,简单地跟房地产企业谈几点个人的希望。第一,要适应新常态,认识新常态;第二,需要谋求新的发展,首先要认识到稳定住房消费是第一任务,所以住房市场还是一个比较大的市场;第三,要探索新的业态,包括一些养老、旅游的问题,这些在政府工作报告里面是多次提到的;第四,怎么走出去的问题,现在不少企业已经有这方面的建议了;第五,大家必须要重视,就是今年企业的兼并重组的可能比往年会更大。

  2013年末全国房地产开发经营企业是132000家,比2008年末增加了50.3%。这个数字是什么意思?按城镇常住人口算,每5000个人就有一个开发公司,显然这个量是很大的,所以在当前的情况下,必然会面临着兼并重组问题。

  当然,有实力的开发企业怎么样从项目层面、从企业层面做好并购工作,对企业也是发展的机遇。

  本文为朱中一先生在2015观点年度论坛上所发表的演讲全文实录,未经本人审定,选入本刊时有修改。

发稿:朱中一审校:劳蓉蓉

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