降息不会明显提振房企的投资热情

来源: [观点地产网]      时间: 2015-03-03 17:31

2015年开发投资增速很难明显好转,新开工面积难出现正增长。降息的确有利于缓解企业的资金压力,但并不会明显提振企业的投资热情。

2015年开发投资增速很难明显好转,新开工面积难出现正增长。降息的确有利于缓解企业的资金压力,但并不会明显提振企业的投资热情。

  陈聪 地产行业当然是利率敏感型的,利率的下降将会有利于居民购房成本下降,推动销售速度的上升,也会有利于企业资金成本的下降,资产负债表压力缓解。但是,人不可能两次踏入同一条河流。和历史上的货币宽松相比,我们相信地产产业链此次的变化未必相同。前一次降准后地产股表现不达预期,我们认为这次降息的内外部环境和2月降准并不相同,因此地产股的表现也会和降准有所区别。

  对基本面的判断——价稳量增,开发投资热情低落降息对于销售的传导机制主要有三个渠道。第一,降息直接降低了新增购房人贷款的月供负担,从而刺激了居民了购房行为。我们测算,假设潜在购房人享受基准利率的贷款,则降息能够降低其月供负担约2.6%。第二,降息造成的社会融资成本下行,居民资产配置过程中固定收益类产品吸引力下降,房地产吸引力可能存在相对提升。第三,降息对潜在购房人的预期起到推动作用。

  降息对房屋销售的刺激,需要一定的时间积累。到2014年四季度末,按揭贷款加权平均利率相对于基准利率的溢价已经很小,对首套房认定标准的调整切实有效。假设这一溢价率未来将达到0的水平,则按揭贷款加权平均利率可能回落到5.9%左右。这样的按揭定价水平,要低于2011年以来的任何时刻——我们相信,这对于销售是有当然的刺激作用的。

  然而,和历史不同,即使降息推动销售增长,我们仍认为全国房价将保持基本平稳,没有上涨趋势。相当长时间新开工和销售面积之间的差距,和开发企业较为悲观的预期,使得在旺盛的销售面前,很难出现货值售罄的局面,而更可能出现大供给,大需求,大推货,大去化的情况。这种情况持续下去,就是价稳量增一直持续。价稳量增如果没有政策配合是很难一直维持的,但每当销售可能走低之时,就有适当的政策刺激销售,从而确保价继续稳,去化继续良好。

  同时我们认为,2015年开发投资增速很难明显好转,新开工面积难出现正增长。降息的确有利于缓解企业的资金压力,但并不会明显提振企业的投资热情。

  2013年以后,中国的房地产市场出现了两大基本面上的重大变化。第一,住房商品化地理半径扩张基本结束了,三四线城市房价出现了持续下降,即使货币宽松也未见反弹迹象;第二,房屋新开工持续趋势性同比下降,房地产开发投资因为施工惯性暂时维持一定的增速,但增速趋势性下行。开发企业投资热情普遍极为低落。这两大信号出现,并不是持续调控的结果,而是住房自有率提升,人均住房面积增长,人口向大城市集聚,施工面积上升到一定高度后,自然出现的现象。

  政策并不是要和房地产市场发展的客观规律作对,而是要在尊重客观规律情况下避免风险出现。政策的主要目标是拉长景气,熨平波动,也是追求区域发展的再平衡。前者并不是要推动房地产开发投资重回高增长通道,而是力促去化维持正常速度,防止房价明显下降;后者并不是去否认三四线城市房地产市场存量过剩的问题,继续增大三四线城市供给,而是在有条件的地方建设城市群和经济带,在无条件的地方控制土地供给和地方债过高,避免风险蔓延。

  总而言之,降息会有效刺激销售放量,推动3月旺季出现。我们在年前判断3月份30个大中城市销售同比增速会达到30%上下,就是已经包含了动态政策支持的因素。但我们判断降息不会导致房价大幅上涨,也不会导致开发投资增速明显提升。

  陈聪 中信证券分析师

发稿:陈 聪审校:劳蓉蓉

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网立场