逢周一至周五  24小时更新

观点意见:按揭贷款是影响房地产销售核心因素

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-11-17 18:02

按揭贷款增长较快的时候,商品房的销售面积增速一般也就要高一些。

  陈聪 付瑜 历史上看,按揭贷款的发放对于房地产销售周期的起落有决定性影响。按揭贷款增长较快的时候,商品房的销售面积增速一般也就要高一些。反之,在按揭贷款增长比较慢的情况下,商品房销售面积增速可能也就低一些。

  下半年的信贷环境尽管有所改善,但目前整体信贷额度仍然难言十分宽松。刚性兑付并没有打破,宏观经济的风险尚未完全显性化,银行的资金来源不断活期化,短期化,银行确实不具备大量发放按揭贷款的动力。尽管政策方面支持和鼓励首套房按揭贷款的发放,但资金来源的变化毕竟使得商业银行对中长期的贷款兴趣有所下降。到了2013年以后,大行更加重视首套按揭的社会责任问题,积极发放按揭贷款,而股份制银行发放热情相对下降。

  我们认为,按揭贷款的额度有增长的可能性。首先,PSL,再贷款等工具,本身可能在2014年下半年向社会输送稳定和低成本的资金。而个人住房贷款,尤其是首套房的按揭贷款,理应是政策支持的方向。

  其次,个人住房贷款的资产证券化在短期虽然面临诸多挑战,但在中长期则可能是重要的释放存量金融资源的途径。最后,银行热衷的高收益资产配置,本身有很多和投资周期相关。

  随着房地产开发投资的下降和经济增速放缓,银行不可能继续明显提升风险偏好。个人住房贷款的不良率相对较低,吸引力可能随着经济增速放缓而提高。

  这里值得一提的,是个人住房贷款的资产证券化前景。在海外,个人住房贷款资产证券化市场相当庞大。但在国内,一些因素限制了个人住房贷款资产证券化的发展。

  第一、我国的个人住房贷款的历史定价并不高,大量基准利率以下的资产回报率在市场上很难具备吸引力;

  第二、我国的个人住房贷款合同对提前偿还的行为约束较弱,认购资产证券化产品的资金或面临再投资的风险;

  第三、目前没有成熟的资产证券化产品的二级市场,从而导致一级市场发行本身需要考虑未来产品的流动性问题;第四、目前全社会的无风险利率过高,刚性兑付盛行。

  不过,个人住房贷款资产证券化的空间是很大的,很多限制这一业务发展的因素都只是阶段性因素,不是中长期因素。即便在短期,由于个人住房贷款的总量非常庞大,哪怕只有1%的按揭贷款资产可以证券化,也意味着释放1000亿的存量金融资源。哪怕银行不愿意再发放85折利率的贷款,这也很可能意味着按揭贷款额度的增加。

  最近,中国邮政储蓄银行推出了多年以来第一个RMBS产品。我们认为,RMBS市场的基础资产会主要集中于定价中等(既不是投资者无法接受的存量7折利率房贷,也不是提前偿还行为相对比较普遍的基准利率上浮房贷)房贷。在一个比较长的时间周期内,个人住房贷款的资产证券化或将达到一个相当大的规模,大量存量的金融资源或得到释放。

  综合来看,我们维持按揭贷款加权平均利率在2014年二季度阶段性见顶的判断,并认为2014年下半年个人住房贷款同比或将出现较为积极的增长。

  陈聪 付瑜 中信证券分析师,本文节选自其研究报告

审校:刘满桃

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网立场