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观点意见:经纪公司博弈背后是行业体制问题

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-10-27 18:30

经纪人或者经纪公司,在二手房交易与租赁市场中极为重要,美国即是如此。

  乐加栋 郭镇 与新房市场相比,二手房市场更多地需要依赖专业的经纪人。无论是交易还是租赁,二手房市场的两个终端通常都是个人,数量巨大并且极为分散,需要经纪人或经纪公司从中撮合。同时,房屋交易涉及的金额相对个人资产占比往往很高,而房屋比普通商品在决策方面(选择出租or出售?出售价格如何制定?)要求更多的专业判断,也需要经纪人协助完成。因此,经纪人或者经纪公司,在二手房交易与租赁市场中极为重要,美国即是如此。

  然而,我国Online平台在二手房市场的发展却不尽如人意,表面原因是Online平台与Offline中介公司(也可算作经纪公司)在收费模式上存在一定分歧。类似于Zillow,我国Online平台也是为二手房经纪公司提供房源展示的服务,但是收费模式本质上则是价高者胜,如竞价排名(按点击收费,付费越多,搜索房源排名越靠前)、端口套餐(购买套餐价格越高,房源刷新次数越多)、端口费用+增值服务(推广,臵顶)集合竞价等模式。这就相当于要求经纪公司在Online平台上进行价格战,在市场情况较好的时候,经纪公司的业务收入可以覆盖价格战的成本,但在市场情况较差的时候,这种价格战就变得不可持续,并且会影响到Online平台和经纪公司的合作。而Zillow的模式则是为broker提供增值服务,每一类增值服务对应的费用相对固定,broker在Zillow平台上发生价格战的可能性较低。

  而上述收费模式差异更深层次的原因,我们认为是源自我国和美国房地产经纪行业的制度差异,主要体现在信息共享系统和人员管理模式上。

  从信息共享系统看,美国依托MLS系统,该系统以会员联盟的形式,将不同的房地产经纪公司纳入体系联盟,体系中成员的房源和客源信息集中在一个数据库中共享,Zillow等Online平台运营商的部分房源数据也是通过MLS系统授权获得的,这就减少了经纪公司之间在Online平台的恶性竞争。

  从人员管理模式看,美国的经纪公司与经纪人采取独立合同制,两者是合作的关系,独立合同制赋予了经纪人更加自由的工作方式,只要在规定的时间内向MLS系统上传所有信息即可。不过,美国相关法律法规规定,每一个房产经纪人的执业执照必须挂在经纪公司名下,佣金收入也要经过经纪公司再按比例分配给经纪人。

  独立合同制的出现,使得美国地产经纪行业极其分散,80%以上的经纪公司规模都很小,雇员数量基本在1-4人。这意味着,Zillow平台表面上面对的是经纪公司,而实际上是直接面对数量庞大的经纪人个体,因而价格战本身也就不存在生存的土壤。

  综上所述,MLS系统和独立合同制,使得Zillow与经纪人之间的关系是合作而非对抗,Zillow更加不会取代经纪人,而是致力于为经纪人提供更好的Online服务,这也符合Zillow的定位和宗旨。

  乐加栋 郭镇 广发证券分析师 本文整理节选自其研究报告

审校:刘满桃

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