房地产是根没弹性的皮筋

来源: [观点地产网]      时间: 2014-10-27 16:45

现在各地购房构成大部分是刚性需求,按照消费品定价,而以往房地产定价是按照投资品定价,这中间一半以上的落差,谁也受不了。

现在各地购房构成大部分是刚性需求,按照消费品定价,而以往房地产定价是按照投资品定价,这中间一半以上的落差,谁也受不了。

  叶檀 为了扶住房地产这根支柱,地方政府加大救市砝码。

  媒体报道,根据公开信息的不完全调查统计,目前除潍坊、宁波之外,在天津、绍兴、杭州、遂宁、眉山、铜陵、宣城、芜湖、长沙、南京、沈阳、武汉、常州、葫芦岛等超过20个城市都出台了购房补贴、契税补贴等救市措施。这是地方政府能够动用的最后的手段,减税,补贴,降公积金利率。

  地方政府之所以赤膊上阵救市,因为楼市数据继续难看,也因为央行救市不力。

  根据国家统计局最新公布的数据,今年前9个月,全国房地产开发投资68751亿元,同比名义增长12.5%,环比回落0.7%,房地产投资占比固定资产投资罕见跌破20%。房地产开发企业到位资金、商品房销售面积、销售额均创年内新低。相反,同期商品房待售面积57148万平方米,再创历史新高。一高一低,如热锅上的蚂蚁。9月份当月,新建商品住宅价格与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有69个,持平的城市有1个。环比价格变动中,最小降幅为0.4%,最大降幅为1.9%。

  此前一连串救市政策并未稳定楼市,因为紧缩与实际高利率导致预期没有改变,现金与套利为王。

  此前房地产有泡沫,租金回报率极低,大家趋之若鹜,看中的是房价上升之后的差价,谁也不指望纯粹靠租金过日子。一旦房价持平,原有的赢利模式发生了根本性改变,投资者不得不计算房租收入多少年能收回成本并小有赢利。最好的情况下,200万的房子月租1万,也得17年左右才能收回成本,月租5000元,就得34年收回成本了。更何况,未来还有房产税的负面预期,习惯了赚快钱、赚大钱的投资者,哪能忍受这样的折磨?

  最乐观的估计来自于刚性需求,按照城镇化规划未来6年不是有1亿农民朋友要进城?他们不得不在保留宅基地上农村别墅的时候,再买一套迁入地的房子,这是他们的刚性需求。中国低收入阶层的收入状况不容乐观,他们是价格最敏感群体,绝大部分时候,迁入地的房价不是他们所能承受的,从这个意义上说,拥有刚性需求的人,是无效消费群体。

  农民工朋友的打工收入与所在地房价相匹配,在大城市通过泥水工等一个月赚8000元,当地的平均房价大多在1.5万元以上,加上这些农民工朋友首先选择在老家盖房、生儿育女,对拉动所在地房价贡献不大。只有把这些农民工朋友培育成有专业、能在城市扎根的中产收入群体,让他们成为购房主体,房地产才能改变靠投资者拉动、作为投资品的风雨飘摇状态。

  现在各地购房构成大部分是刚性需求,按照消费品定价,而以往房地产定价是按照投资品定价,这中间一半以上的落差,谁也受不了。

  一个问题是,事实上房地产只是环比下降,同比并没有下降幅度不大,为什么会出现地方财政火烧眉毛的现象?

  这只能用债务杠杆来解释,地方财政平台公司的借贷担保、地方养老金不足的补贴支出,更不必说地方官员的活泛钱,几乎全都与房地产有关,因此,围绕的房地产的实际债务杠杆远比我们想像得要高,如果杠杆是10倍的话,房地产下跌10%不到,债务就在头顶上摇摇欲坠。中国的房地产之弦没什么弹性,下降一点就危机四伏。

  央行不可能大规模释放货币,怎么办?金融创新与政策创新,近期应彻底取缔房地产不合乎市场化的做法,清理税费,远期是通过改革加快城镇化、加快培育中产收入阶层。

  9月30日,央行,银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,鼓励银行通过发行MBS(住房抵押贷款证券化)和期限较长的专项金融债券等募集资金以增加贷款投放。这是必然之举,走到这一步,为了避免金融整体风险,房贷证券化已是不得不做。

  房地产市场不必也不应承受那么多无法承受的伦理责任。

  叶檀 博士, 知名财经评论家、财经专栏作家

发稿:叶檀审校:劳蓉蓉

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