观点意见:目前限购政策存在已经没有意义

来源: [观点地产网]      时间: 2014-10-16 23:53

限购是应急阶段性的行政手段,目标是抑制投机性需求。目前普遍的供大于求,就已经没有存在意义。

限购是应急阶段性的行政手段,目标是抑制投机性需求。目前普遍的供大于求,就已经没有存在意义。

  陈淮 过去十年我们的房地产业高歌猛进,确实在过去十年终推动国民增长,改善老百姓住房,已经带动了产业发展,但是快速发展就带来了大量不平衡,累积起了多方面的问题。

  比如说东部和西部,大城市和中小城镇,城和乡的资源配置,在享受城市化、房地产发展的好处上,在很多方面累积了大量的不平衡,这不平衡需要一段相互磨合的过程。

  因此出现了今天的状况也不奇怪。这些原因是不是限购和限贷退出就能够出现另外一番天地?我还是想说,在过去十年,老是说政策扑朔迷离,史上最严厉的房地产调控政策,其实在过去十年,决定了中国房地产业发展到今天的规模、增长速度、空间分布以及价格,究竟是政府的政策还是市场固有的轨迹?究竟是哪个力量决定了发展到今天的中国房地产市场?还是市场,市场顽强地按照它的自由轨迹在运动。

  所以在《十八届三中全会全面深入改革的决定》中和今年3月16日国家发布的《国家新型城镇化规划》中都有一个正确的认识说,我们的市场方面的资源配置,市场是起着确定性的力量,并且说了一句,“今后是由市场主导,政府引导”。市场退和不退,都按照自己既有的轨迹运行,退了只是把明年后年的需求提前释放而已。

  限购这个政策本来就是应急阶段性的行政手段,目标是抑制投机性需求。我们目前显现出来的是大多数普遍的供大于求,这个政策的存在就已经没有意义。

  大家务必要明白,政策能不能创造和消费房地产的需求一样简单的问题,投机性需求并不是什么时候都会产生和存在的,只有在持续的不需求的时候投机性才会存在。比如说在春运的时候才有黄牛党倒火车票,我们请香港的歌星来唱歌,才会有黄牛党倒票。什么叫投机性需求?投机性需求在本质上和投资性需求本质上没有区别,它和一般投资行为不同的是它利用供不应求的失衡状态,通过投机性的经济行为来扩大这个失衡,这叫投机。

  当供大于求的状态改善,限购的政策顺势而为的退出就是顺理成章,退和不退对房地产市场没有什么影响,它有一个积极的方面在哪里?实际上限购有一定的消极作用在于抑制了异地人口向城市里集中,对于中国的城市化进程是不利的,既不利于人口向城镇集聚,也不利于房地产的再生产循环,到现在中国的城市人口不是太多,而是还不够,只是分布不够合理,过度向北上广深集中,各大城市的承载力已经不足以面对的人口集聚,所以新型城镇化规划承接了十八届三中全会的一句重要的话,坚决抑制特大城市的人口扩张,发展中等规模的城市。

  什么叫特大城市?目前核心市区人口占1000万人口以上的城市有六座,这个1000万不是行政辖区,500万到1000万有10座,接近这个规模的城市将是未来严控人口进一步涌入集中,努力分化疏解城市核心功能的重要方面。目前300万到500万人口的城市只有28座,100万到300万106座,50万到100万的200多座,中国人口到15亿的人口,七成的人口主要住在50万到100万,100万到100,300万到500万的城市中,大致需要500到800座这样的城市,现在只有260、270座城市。因此从长远来看,借助市场供大于求,政策退出是非常好的。政府说经济发展换档期,过去的政策消化期,这就包括了在房地产领域过去的政策调整。

  本文系中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮于2014城市观点论坛厦门行演讲节选

发稿:陈淮审校:杨晓敏

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