观点时评:第四季度楼市“翘尾”行情出现

来源: [观点地产网]      时间: 2014-10-14 00:24

市场将出现成交量逐步复苏回升态势,年底楼市成交量“翘尾”行情可期。

市场将出现成交量逐步复苏回升态势,年底楼市成交量“翘尾”行情可期。

  张宏伟 从宏观经济与楼市基本面特征来看,经验表明,GDP增速与房地产投资增速呈现同跌同涨的紧密关系。当前,我国经济结构深化改革与转型继续推进导致经济增速下滑压力加大,房地产投资增速下滑,楼市亦供大于求,已进入触底阶段。此时,宏观经济短期内仍然难以摆脱对于地产行业的依赖,从最近各地“救市”政策频发的表现来看,我们可知,无论是调控政策还是货币政策已经开启定向宽松或“救市”的闸门,通过这些措施促使楼市基本面回升,以适度拉动宏观经济增长。

  从楼市调控政策来看,截止10月11日,除北上广深一线城市和三亚外,46个限购城市当中41个已正式取消或变相放松限购,第一轮“救市”政策已经接近尾声,从特征来看,楼市“去行政化”回归市场化特征明显,未来市场更大程度上取决于供求关系,市场趋势判断将更加有预见性。同时,部分省市比如福建、湖南、成都、武汉等开始出台楼市“救市”措施,第二轮“救市”政策拉开帷幕,楼市调控政策对于市场而言转向利好。

  从货币政策来看,其实已经开始转向定向宽松。比如,今年两次定向降准之后,央行在9月30日发文放松楼市限贷政策,至此,市场期盼已久的限贷政策终于“靴子落地”,我们预计,未来3-6个月市场将逐步释放15-20%首次改善、改善需求,首套自住需求也将积极入市,将促使年底市场成交量“翘尾”行情出现。

  笔者认为,从未来楼市趋势来看,楼市去行政化、央行出手“救市”等因素有助于“去库存”,10月后的市场去化周期将缩短,一线城市及短期市场基本面良好(存销比在15个月以下)的城市将率先反弹。预计2014年四季度,由于限购取消、央行等“救市”政策出台、房企冲刺年报业绩等因素,市场将出现成交量逐步复苏回升态势,年底楼市成交量“翘尾”行情可期。预计2015年上半年市场基本面将出现实质性好转。这同时也说明,当前中国大中城市楼市已具备投资“抄底”的基本条件。

  但是,楼市基本面将转好并不意味着房企还会赚的盆满钵满,也并非此前房地产市场“大跃进”的新一轮发展时机。客观来讲,中国房地产市场已进入“白银时代”,未来房地产行业利率润空间将进一步压缩,房企谋求战略转型势在必然。

  从2014年下半年的房企表现来看,无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性,还是企业的多元化战略转型发展的需要,还是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化发展机会,还是为了降低融资成本的需要,品牌房企“跨界”投资的趋势在2014年以来显得非常火爆。比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略,以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。

  笔者认为,即使当前楼市限购取消、央行“救市”等楼市短期利好措施频出,第四季度楼市“翘尾”行情出现,2015年楼市基本面出现实质性的好转,届时房企资金面不太紧张,房企尤其是品牌房企也不会就此得过且过,还会继续加速战略转型,以谋求中长期更加平稳的发展战略。因此,预计2014-2016年这段时期内品牌房企在“跨界”投资上将有更大的动作,或许龙头房企会直接通过并购、合作等方式进行大范围“跨界”扩张。但是,品牌房企在“跨界”投资转型过程中也应该注意把控市场风险,不能一味跟风激进的进入一些陌生的领域。

  张宏伟 同策咨询研究部总监

 

发稿:张宏伟审校:杨晓敏

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