首套房贷利率实质松动可期,“认贷”标准差别化执行

来源: [观点地产网]      时间: 2014-09-25 18:06

从未来趋势来看,全国范围内大中城市的首套房贷利率将从“点式”优惠到实质性下降。 

从未来趋势来看,全国范围内大中城市的首套房贷利率将从“点式”优惠到实质性下降。 

  张宏伟 9月22日下午,有传闻称“首套房认定标准将放松”,其表示“四大行将发布政策,只要房贷余额还清都算首套房”。同时,鼓励首套房贷款,二三套也可恢复至基准利率。

  那么,对于全国楼市来讲,首套房利率优惠是否可期?是否可以重回7折时代?全国范围内“首套房认定标准”是否具有可行性?如果属实,这将对全国楼市尤其是大中城市的楼市将产生哪些影响?

  首套房贷利率优惠可期,但难全面7折

  从房贷利率现状来看,其实,8月份以来,全国重已经有部分城市首套房贷利率开始出现“点式”松动,房贷利率持续上浮的现象正在改变。

  比如,8月份上海农业银行有条件松动首套房贷,200万以上商贷给出95折利率折扣;汇丰银行已经悄然打折,7月份以来,该行一手房首套房贷款160万以上就可以享受基准利率的九六折,二手房首套房贷款160万元以上也可以享受基准利率的九四折,贷款160万元以下统一是九六折;民生银行首套房贷利率开启85折的优惠,但是需要客户在民生银行拥有500万元以上的金融资产。除了上海农行、汇丰银行、民生银行以外,广州、深圳、青岛等其他银行虽然暂未接到类似直接利率下浮的通知,但大多数银行也已经不再对首套房贷款执行利率上浮,甚至出现青岛可以直接九折优惠利率这样的情况。

  笔者认为,尽管部分城市银行首套房贷利率开始出现“点式”松动,但范围仍然有限,并且大多数是有条件的,有的银行门槛相对较高,甚至以购房客户在贷款银行的金融资产为条件,房贷利率并没有出现全面松动。不过,从未来趋势来看,笔者判断,全国范围内大中城市的首套房贷利率将从“点式”优惠到实质性下降。主要有理由如下:

  从政策面的角度来说,首套房贷利率回落是落实央行差别化住房信贷政策。其实,早在今年5月份,央行研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作,并提出“央五条”措施,优先支持首套房贷,但是时至今日,仍然没有得到全面落实。当前,银行房贷审批周期缩短、部分银行房贷利率开始有条件下浮,标志着房贷政策开始“微调”走向定向宽松,如果后期首套房贷利率实质性回落,那么这也是前期央行落实差别化住房信贷政策的具体体现。

  从银行获得资金成本的角度来说,余额宝等货币基金收益率逐渐降低,为商业银行利率降低提供机会。以余额宝7日年化收益率为例,今年年初余额宝7日年化收益率最高为7%左右,而到今年9月22日,随着央行对影子银行、同业竞争等整顿措施的拉开,余额宝等货币基金收益率逐渐降低,该收益率已经下滑至4.166%。余额宝等货币基金年化收益率逐渐降低,为商业银行房贷利率降低提供机会。但是,总体来看,房贷利率下调不会那么快,市场调节的变化仍然需要一个过程,笔者预计,第四季度首套房贷利率可能会有实质性回落。

  也就是说,无论上述四大行传言是否属实,对于全国范围内大中城市的楼市来讲,首套房利率优惠是可期的,只不过由于银行获得资金的成本仍然相对较高,首套房贷利率回落的速度不会那么快。而对于四大行传闻首套房贷重回7折时代这个报道,笔者认为当前还很难实现,或者如果首套房贷实现7折利率,那也是有比较高的条件的,比如对于购房客户在贷款银行的金融资产的额度要求等等。

  首套认贷标准调整或将“差别化”执行

  全国范围内大中城市的首套房贷利率优惠可期,那么, “首套房认定标准”是否具有可行性?如果属实,这将对全国大中城市的楼市产生哪些影响?

  在上述四大行传闻之前,事实上,部分地方已经松绑了认贷政策。比如9月22日,福州市政府正式发文,宣布购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房的,按首贷认定。而南京、杭州等地目前的首套房认定标准已经按照“只要房贷余额还清,就算首套房”执行了。但是,银行层面并没有正面回复是否按照上述标准执行。

  从上海楼市来讲,“只要房贷余额还清,就算首套房”的政策此前并不是没有执行过。据笔者了解,去年下半年,部分楼盘(多数是优质的楼盘)获得银行优惠政策,针对两套住房的购房群体,“只要房贷余额还清,就算首套房”。但上述政策只是操作上“打擦边球”,并不是公开可执行的文件下操作的,执行的银行和时间也会根据贷款对象(包括开发商和购房者)而不一样。

  那么,对于当前全国范围内大中城市的楼市来讲,“首套房认定标准”是否具有可行性?

  笔者认为,全国范围内的限贷政策松动尤其是“认贷”标准全面松动目前尚难。笔者认为,“认贷”的全面松动对于市场刺激力度较大,短期内不适合采用这样的方式刺激房地产市场,而应该采取相对比较温和的政策逐步进行调节。比如调整普通住宅标准、公积金贷款政策的支持等;“首套房贷认贷”标准的调整不符合央行支持首套房贷需求的“差别化”的房贷政策的精神,如果调整,显然政策方向已违背支持首套房贷需求的原则,从这个角度来看,政策短期内全面公开执行落地的可能性不大。

  不过,由于当前全国范围内大多数大中城市楼市仍然面临去库存压力,大多数城市库存去化周期超出15个月的降价压力范围值,从去库存的角度来说,也不能排除全国范围内部分大中城市“首套房认定标准”调整的可能性。比如,9月23日就有业内人士爆料上海兴业银行与浦发银行、广州工行与农行等已经做出“只要房贷余额还清,就算首套房”的调整,但截止目前官方仍然没有正面答复。那么,如果“首套房认定标准”属实,那么将呈现出什么样的执行层面特征。

  笔者认为,即使全国范围内大中城市比如上海、广州“首套房认定标准”要调整执行也不是一成不变的政策,它会随着市场环境的变化而从严或放宽。在政策实施过程中,各银行也会根据各个城市的楼市的实际情况确定“首套房认定标准”的执行力度,会表现出“差别化”的执行特征。当前来讲,全国大中城市的楼市仍然面临去库存压力,对于市场基本面短期表现不太好的城市而言,银行对于部分开发商项目的“首套房认定标准”的执行力度极有可能像去年一样会“阶段性”放宽,这样,对于这些大中城市楼市成交量的复苏来讲会起到一定刺激作用。但是,对于市场基本面良好的城市或当市场交易量开始大幅反弹,市场开始出现“买涨不买跌”的行情时,“首套房认定标准”的执行力度应该会从严,以给大中城市楼市适度降温。

  同样,从“首套房认定标准”执行的银行和时间来讲,银行也不会“一刀切”全部这么操作,也会根据贷款对象(包括开发商和购房者)而不一样,去差别化执行“首套房认定标准”。

  楼市或再现2013年“买涨不买跌”的行情

  从当前全国范围大中城市楼市特征来看,“金九”楼市尽管环比成交量有小幅回升,但是并没有出现明显回升,市场仍然没有回归到“量”的轨道上来。此时,由于房贷利率还没有实质性回落,大中城市仍然面临较大的去库存压力,从年内来看,开发商力拼“金九银十”业绩的策略并不会改变,但是,目前来看,即使开发商使出浑身解数也难以改变马年楼市不给力的大势。

  不过从未来趋势来看,市场基本面的转变还充满着利好的变数。尤其是对于上述四大行的传言而言,如果当前大多数商业银行继续下调首套房贷利率,落实房贷优惠,按照同策咨询研究部的研究成果,如果房贷利率出现持续性的实质性下调,由于购房者成本的降低,将刺激首套自住需求入市,楼市将在未来3-6个月全国范围内大中城市将出现成交量复苏与好转的行情。

  如果 “首套房认定标准”调整,或者按照去年下半年“打擦边球”的市场潜规则执行,那么市场将释放出一部分改善、投资需求。尤其是对于上海这样的一线城市来讲,由于其(上海)商品住宅市场需求总量(2011-2013年年均销售量)为979万平方米,虽然当前商品住宅库存去化周期在18.95个月,但是,由于需求总量较大,明显区别于其他二三线库存偏大的城市,且需求具有多样性,上海市场一旦复苏,自住、改善、投资等多元化的需求会集中入市,月均去化速度就比当前会有明显提升,上海楼市当前1306.50万平方米库存基本不是太大问题。如此看来,上海等一线城市楼市极有可能会在2015年因为“首套房认定标准”、利率优惠等政策的调整再现2013年“买涨不买跌”的行情。

  而对于二三线城市来讲,则不一定有上海楼市表现的那么幸运,笔者认为,“首套房认定标准”调整对于库存压力偏小、市场去化周期合理、市场基本面良好的城市有可能会起到刺激“买涨不买跌”行情出现的作用,导致市场供不应求再现。但是,对于库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市来讲,尽管可以起到刺激一部分改善、投资客群入市,但是,由于“首套房认定标准”调整政策的不确定性、不可持续性,政策的刺激力度短期内尚难改变市场供大于求的市场基本面。

  张宏伟 同策咨询研究部总监

发稿:张宏伟审校:劳蓉蓉

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网立场