如何看待“后限购时代”的中国楼市

来源: [观点地产网]      时间: 2014-09-25 17:31

从限购退出对成交价格短期影响来看,历史上限购放松从未对成交价格形成明显影响,此次退出限购也难以对成交价格形成支撑。

从限购退出对成交价格短期影响来看,历史上限购放松从未对成交价格形成明显影响,此次退出限购也难以对成交价格形成支撑。

  张宏伟 国内经济处于“触底”阶段,经济改革与结构调整还在持续,落后于美英等发达国家复苏节奏;经济结构深化改革与转型继续推进,但短期难以摆脱对房地产的依赖;过去几轮市场周期GDP增速与房地产投资增速仍然呈现同跌同涨的紧密关系,但本轮货币政策与调控政策步调呈现不对称特征,导致市场供大于求。

  另截止9月22日,除了北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚之外,46个限购城市当中40个已正式取消或变相放松限购,落实双向调控,也成为今年第一轮“救市”政策,楼市进入“后限购时代”。

  那么,2014年4月份以来限购退出对于房地产市场有何影响?如何看待“后限购时代”中国楼市发展趋势?

  从2014年1-8月全国重点城市住宅市场同比变化来看:一线城市量跌价挺,成交量普遍下滑,京沪成交量分别下滑40.9%和29.8%,但均价依然坚挺;二线城市内部分化,成交量普跌,大多数城市成交量下滑2-3成,成交均价分化,近半城市出现均价停涨或下降的趋势。

  从已经取消限购政策的二线、三四线城市存销比指标来看,限购松绑或取消后,二线城市存销比继续分化,监测城市中仅合肥仍存房价上涨压力,近半二线城市库存偏大,存销比攀升,房价面临下跌压力,大多数三四线城市房价面临下跌压力,限购松绑“救市”政策出台并未改变市场基本面。

  为了明确限购调整或取消后对楼市的影响,我们从不同存量、市场去化周期背景下选取不同供需类型类型的城市,然后对于限购政策调整或取消对于这些城市的影响进行研究,最终总结限购调整或取消对于不同类型城市的反应有何不同。

  首先,从不同市场类型城市限购退出后的市场表现来看:同策咨询研究部数据显示,在银行信贷仍然持续紧缩的市场背景下,限购取消1个月后,监测的12个城市成交量平均回升幅度为23.13%,其中,库存压力较大、供过于求类型的城市因个案降价、限购取消后的补签行情等因素率先好转,成交量回升最为明显,达到31.15%,供求合理及供不应求类型城市的成交量回升反而因降价动力不足、市场供应量有限而不明显,幅度分别为-3.24%和3.67%。成交价格则由于市场本身原因,仍然略有下跌。

  从此次限购放松前后3个月量价变化来看:限购放松或取消后市场短期放量效果持续,成交量仍有普遍回升,监测的5个城市成交量平均回升幅度为25.60%,其中,呼和浩特(库存压力较大)成交量回升最为明显,达到59.60%。成交价格方面则依然延续原有市场趋势,出现小幅下跌。

  此外,根据2014年5月同策咨询对于限购退出的研判报告结论:一般限购执行放松之时均伴随着货币政策的(定向)宽松,此时,成交量均有明显回升,一二三四线城市成交量相对政策严格执行时的平均上升幅度分别为47.9%、61.7%和45%,全部城市成交量平均上升52.3%。但是,目前来讲,货币政策尤其是信贷政策并没有实质性的松动,市场成交量的反弹力度还不会有这么大。

  总之,通过本次限购退出对于楼市影响的短期分析,结合历史分析结论,笔者认为,从大中城市成交量来看,本次限购退出,因个案降价、原限购人群入市等因素,库存偏大(供大于求类型)城市反应最为明显,预计还会有一小波市场放量行情出现,将促使成交量相对限购调整前低谷期上升20%-30%,如果信贷政策有实质性松动,预计市场放量峰值可达50%以上。但是,目前尚难实现,大多数市场仍然面临“以价换量”的去库存压力。

  从限购退出对成交价格短期影响来看,历史上限购放松从未对成交价格形成明显影响,此次退出限购也难以对成交价格形成支撑。由于当前商品住宅库存高企,银行信贷仍然没有实质性松动,“以价换量”渐成主流,短期内成交价格将延续下跌趋势。

  同时,从当前市场表现来看,其实,市场还没有呈现出明显的复苏特征。同策咨询研究部数据显示,2014年8月,31个主要监测城市中有15个(较上月增加6个)成交量出现环比下跌,7个城市环比成交量跌幅超过20%,其中太原、兰州、济南成交量环比跌幅最高,分别达到46.5%,42.6%和32.6%;全国大中城市的降价仍在持续,监测的31个城市中有16个成交均价出现环比下跌,一向价格坚挺的一线城市也未能幸免,四大城市全军覆没,其中,北京成交均价环比跌幅高达8.1%。成交均价环比跌幅前三的城市分别是太原、西宁和沈阳,跌幅分别为17.7%、12.3%和8.9%。

  因此,总的来看,楼市限购政策调整或取消后市场环比增长仍有限,仍然面临去库存压力。就当前政策表现来看,第二轮“救市”政策拉开帷幕。部分省市比如福建、湖南、湖北、成都、武汉等均有尺度较大政策出台突破“双向调控,”开始第二轮“救市”。

  从第二轮“救市”政策出台的特征和执行的关键因素来看,笔者认为,当前各个省市已经出尽“救市”招数,失去“救市”方向,楼市是否好转关键还是取决于信贷政策是否松动。在信贷政策尚未明确松动的市场背景下,只有选择以价换量制胜。

  因此,总的来看,在“后限购时代”,尽管下半年货币政策定向宽松,但开发贷及房贷利率仍然难有实质性松动,年底楼市背水一战不可避免,仍然要坚持“跑得快”的策略,楼市年底将进入深入调整阶段。

  张宏伟 同策咨询研究部总监

发稿:张宏伟审校:劳蓉蓉

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