房地产急去库存 以价换量成新常态

来源: [观点地产网]      时间: 2014-09-24 17:39

如果还想继续出让土地,当务之急是要去掉库存。所以我们看到,去库存不单单是房地产企业的事儿了。

如果还想继续出让土地,当务之急是要去掉库存。所以我们看到,去库存不单单是房地产企业的事儿了。

  欧阳捷 房地产的库存已经到了无以复加的地步。

  目前的在建施工面积已经达到60亿平方米,去年的竣工面积只有7.8亿平方米。竣工率已经下降到15%以下,换句话说,房子从开工到竣工需要6-7年时间,而2000年的时候只需要两年半。我们仔细看看,我们周围的住房有多少是打了围墙还没有建的?又有多少是建了好几年都没有盖上去的?还有多少封顶了好几年还没有竣工的?这也与一些企业过去崇尚香港囤地模式有一定的关系。

  除了在建施工面积,已购置尚未开工的土地面积体量也很大。

  根据国家统计局公布的数据显示,每年房地产企业待开发面积基本都维持在4亿平方米上下,这些基本上属于闲置未开工的土地面积。我们也经常看到报道,有些企业动辄拿了上千甚至上万亩土地,这些土地要全部建成不知道需要多少年。

  也就是说,如果两者相加,全国的地方政府可以不用再出让一亩土地,按照2013年的住房竣工面积,已经可以保证十多年的住房土地供应了。

  既然是这样,也就不难理解,为什么土地市场卖得越来越不好了。

  因此,如果还想继续出让土地,当务之急是要去掉库存。所以我们看到,去库存不单单是房地产企业的事儿了。

  那么该如何去库存?

  靠地方政府不如靠市场。地方政府都要政绩,没有土地出让就没有钱去做政绩工程、民生工程,并且各个城市之间也在相互竞争,每个城市也都要争取排名。每个地方政府虽然都有动力推动去库存,但真正的目的还是出让土地,而出让土地又会进一步加大库存。循环往复,越陷越深。

  靠市场就是要按照丛林法则,优胜劣汰,物竞天择。未来五年内,住房需求总量不会下降,但是住房超量供应的压力越来越大,企业间竞争会越来越残酷,大企业受惠于市场、政府、金融机构信任,追求业绩增长、并带头抢收,市场蛋糕份额越抢越多,规模越来越大。小企业失去了购房者、政府、金融机构信任,降价也难卖、生存压力越来越大。移动互联网会加剧生态圈竞争,越是大企业和先发企业越是拥有更多资源和机会,壮士断腕也会成为不少中小企业的唯一选择。

  企业竞争和降价预期会加剧市场观望,以价换量将成为未来数年的新常态。

  欧阳捷 新城控股集团有限公司高级副总裁

发稿:欧阳捷审校:劳蓉蓉

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