观点意见:未来房地产市场是适者生存的时代

来源: [观点地产网]      时间: 2014-04-16 18:48

大家都注意到市场经济有八个字,前四个字叫优胜劣汰;我们可能要迎来这个时代,希望大家关注后四个字,叫适者生存。

  2014年市场的确给了我们很多新的变化,第一个变化人们可能猜是鬼城。错了,第一个值得我们关注的是国际形势,国际命运变幻。

  去年末,中央经济工作会议明确提出国际大国的货币政策与大宗商品价格方向不定,我们面对极其复杂的国际紧张形势。

  我们隐约感觉到的今年一季度人民币大幅度贬值。在这场货币竞价权之中,有可能从长期看,我不怀疑人民币持续升值是一个中长期的必然趋势,我个人看法,但是短期内人民币大幅度持续贬值,以及美国QE量化宽松货币支出,有可能导致一部分当年给各种途径涌入中国热钱的退出,那么对短期市场的冲击影响、社会预期的影响应该是不容忽视。

  这是第一条,市场给我们提出的挑战,我们能不能在一个短期应对中保持我们市场的平稳和健康发展,海啸的损失、海啸的侵害只有20分钟,但是20分钟抵挡不过,房倒屋塌,物资资产人员大规模伤亡就已经造成了。它并不是一个长期的侵害过程,但是这一个短期冲击可能对我们市场的影响还是有可能,但是会不会发生?我们现在并不确定,因为中央经济工作会议也说方向不定,因此这2013年我们究竟是通胀还是通缩,现在这个问题我们还没有确切的把握。

  刚刚前不久公布的3月份通货膨胀率是2.4%,我们顺便也说一句,2.4%并不一个可怕的通胀水平,中国是一个大的不平衡经济体,3%-5%的通胀率才是良性、正常、温和通胀,3月份的数据我们才刚刚接近良性、温和通胀的下线,而且是接近而已。

  2014年,我们短期经济运行的风险仍然是增长速度下行。至于我们市场关注的第一个大问题,别关起门来自说自话。

  第二个,局部城市的供大于求和市场分化。

  这是我们大家都感受到的。这个市场分化不是从今天开始,实际上在过去十年调控中我们的市场始终不是整齐划一的。例如,包括东北三省的省会城市在内,哈尔滨、长春和沈阳,十年中房地产市场的供和求始终是供大于求的,这和北上广深有多少房子都不够这种形势是呈明显对照的。

  分化也不可怕,分化也不是今天才开始的,但是现在如果说分化中有什么区别的话,那么我们可能有一些局部的小城镇大盘过多,短期内实际上没有那么多的人口集聚和集中,造成了一个一个供大于求的失衡格局是可能的。

  还有一些地方过度扩张,比如鄂尔多斯,以及与它类似的城市还有一些。但是不代表中国房地产市场出现了多大的问题,这个市场本来就应当是供不应求和供大于求的反复交替才是正常的市场。供大于求的格局,并不等于就没有需求,并不等于房地产市场的参与者没有利润可图,也甚至不等于房价不涨。

  我刚才说到分化还有其他一些,比如大中城市、一二三线城市,最重要的理由我们认为社会预期在发生着重要的变化,如果2011-2012年是一个投机性需求大规模退出的阶段,别看2013年我们房地产市场叫量价齐升,供求两旺,但是2013年的求是以自住性需求为主的,投机性需求在2012年已经成规模主体退出了这个市场。这是可以明确肯定的一个方向。

  那么,2013年下半年到今年以来,进一步说,恐慌性需求、过度需求也在逐步退出市场,所以导致了我们今天大家所说的观望。

  我们顺便也给大家说一个客观规律,这个客观规律不以你主观意志为转移的必然趋势,买房子不是每天重复买的,房子的需求和股票不一样,房子的需求和吃饭不一样,饭是每天要重复吃的,没有一个人说我昨天吃过了今天不用吃,有吗?有人说明天老板请全体员工吃饭,今天我就饿着了,把今天的需求挪到明天去,可以吗?饭是每天重复要吃的。娶媳妇不是每天重复要娶的,有人说我每年重娶一年媳妇吗?房地产的需求是累积需求,8-10年的累积需求和累积供给之间的对比关系,才能真正说明它们的供大于求和供不应求。

  第三,房地产市场新挑战。这个新挑战来自于互联网。

  我们希望开发商不要再努力地问下一步出什么政策,政策只是你今天这么有出息吃药,人们长这么大免不了要得病吃药,吃药只是局部的调整你身体失衡的辅助方面,你今天这么有出息绝对不是因为从小你妈老给你吃药的结果,一定是你先天基因不错,后天注意加强锻炼、认真学习、自我参与竞争的结果。没有谁是靠吃药有出息、吃药长大的,这个世界只有一个人张嘴就问人吃药的。

  希望开发商别把这个动不动好像政策,如果我们的房地产市场永远是在政策左右着格局,一上台就问下一步出什么政策,这个最严厉的调控政策是我们关键词的话,我们市场如同一个高中生一样,以为他的父母是他的主要敌人,每天在和父母做斗争。当你走到职场上的时候才知道,决定你成熟与否发展快慢的原因是你的上司、你的同事和你的客户,而不是你的爹妈。

  第四,我们希望大家注意到,在这个市场中不是人人都活得下去,不是每一座像过去一样百名银行行长、百名规划局长就一定能挣着钱,当开发商就一定有利可图,这个时代过了。一场大洗牌时代过了,这不妨碍未来房地产8-10年仍将有把握地说是全世界规模最大、增长速度最快的市场,但是这样一个高尚的格局不是每一个个体都能够看到。

  曾经有媒体问我,有人说过去十年是房地产的黄金十年,你认为未来十年是白金十年还是黄金十年?我这样回答,我说在80年代末或者21世纪初的十年,是中国黄金十年,那个时候丈母娘的需求不是有房有车,是冰箱彩电洗衣机,你要想娶漂亮的姑娘,你得有物质基础,你得有冰箱彩电洗衣机三大件才行,那时候家电洗衣机的厂长很牛,背后天天追着给塞条子的人,堪称黄金十年。由此诞生了一大批名牌企业和名牌产品,上海的五三牌电视机等等很多,营口的洗衣机,称不称黄金十年?称。但是到21世纪初,这些名牌企业,政府重点扶持的基本都死光了,长虹算是说过仅存的一家,至今我看也是很大的被边缘化了,但这并不妨碍进入21世纪之后的第一个十年中国成为了世界一流的家电大国。我们可以骄傲地说,大家电小家电、黑家电白家电,中国厂商都是没有争议的世界第一。你说第一个十年叫黄金,还是第二个十年叫黄金?

  如果说,大家都注意到市场经济有八个字,前四个字叫优胜劣汰;我们可能要迎来这个时代,但是我们也希望大家关注后四个字,叫适者生存。类人猿猩猩的之上最接近于人类,它现在是濒危保护动物,森林之王老虎得现在人工饲养才能繁殖,苍蝇、臭虫是人类最厌恶的生物,全世界的科学家用尽了化学、物理、生物的办法,我没听说哪个国家消灭苍蝇蚊子的,优胜劣汰、适者生存。

  本文为著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生于2014城市观点论坛沈阳行上的演讲实录节选,未经本人审核

发稿:陈淮审校:杨晓敏

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