上市物企合约面积同比下滑，增长及盈利仍将面临压力

观点指数 在9月22日观点指数研究院发布的《并购大洗牌 | 2025年9月物业服务发展报告》中，观点指数统计发现，2025上半年上市物企总在管面积同比仅增长0.68%至78.73亿平方米，合约面积则同比下滑14.23%至64.36亿平方米。于此同时，营收较上年同比增长约1.36%至1480.67亿元，归母净利润同比增长16.10%至101.56亿元；尽管如此，在宏观经济和行业环境尚未恢复的背景下，预期物企仍将面临增长及盈利压力。

观点指数统计，截至8月末共有51家上市物企公布了在管面积数据，总计在管面积约为78.73亿平方米，较2024年同期的56家上市物企公布的共计78.2亿平方米在管面积同比仅增长0.68%。

同时，45家物企公布的合约面积共计64.36亿平方米，较2024年同期48家上市物企（剔除本期未公布合约面积的碧桂园服务，及退市的华发物业服务与融信服务后）公布的共计75.04亿平方米同比下滑14.23%。

总体上，物业行业管理规模的增长面临严峻挑战，已进入精细化运营管理阶段。主要原因是受房地产市场下行周期影响，项目增量持续减少；行业内市场竞争加剧造成物企部分项目流失；另外，物企按照既定策略主动退出低效项目，调整城市布局，以优化物业管理组合，降低潜在风险，追求较佳利润与回款表现。

具体企业方面，公布规模的上市物企中，在管面积位居前三的分别为碧桂园服务（10.63亿平方米）、保利物业（8.34亿平方米）及恒大物业（5.96亿平方米），合约面积位居前三的分别为保利物业（9.96亿平方米）、绿城服务（8.84亿平方米）及雅生活服务（6.92亿平方米）。在管面积与合约面积同比增幅最大的为苏新服务；下滑幅度最大的为兴业物联。

其中，规模增长较快的物企主要得益于独立第三方项目的进一步扩大，以及地产集团仍能够持续供应大量优质项目。

截至8月末，除新城悦服务与瑞森生活服务外的62家上市物企公布了2025年中报。据观点指数统计，2025上半年上市物企总计营收达到1480.67亿元，较上年同期增长约1.36%，仍保持正向增长，但增速明显下滑。其中，共计24家物企营收同比下降，占比38.71%，较去年同期的26.56%增长12.15个百分点。

具体企业方面，滨江服务收入同比增幅最大，增长22.7%至20.25亿元；合景悠活收入同比降幅最大，下滑13.80%至16.58亿元。仍然仅有碧桂园服务与万物云营收超过百亿，分别为231.86亿元及181.38亿元。

行业盈利能力整体有企稳态势。数据显示，2025上半年62家上市物企归母净利润总计约为101.56亿元，较上年同期64家物企录得归母净利润87.48亿元同比增长16.10%，其中，主要得益于雅生活服务、融创服务、金科服务等同比扭亏为盈。

同时，62家物企毛利率均值约为22.44%，较上年同期毛利率均值23.41%轻微下降0.97个百分点；净利率均值约为7.79%，较上年同期净利率均值7.13%轻微上升0.66个百分点。

企业表现方面，华润万象生活归母净利润持续位列第一，同比增长7.40%达到20.3亿元；录得亏损的企业共有六家，与去年同期数量一致，但亏损幅度大幅缩减。具体来看，远洋服务与合景悠活亏损幅度最大，分别录得-3.1亿元及-2.68亿元。

分业务线来看，基础物管服务仍是企业的压舱石，多数物企2025上半年该业务板块收入占比有所提升，平均来看对收入的贡献超过70%，57家样本物企该业务板块的增长率均值约为7.05%，是总营收增长的核心动力。

目前，物企对低效、孤岛项目予以出清，虽然有助于提升运营效率和项目集中度，但对该业务的未来增长也带来了巨大的挑战。

受房地产市场持续低迷及内需消费趋于谨慎影响，增值业务板块承压下行，阻碍了物企本期的营收增长。其中，在社区增值服务方面，企业之间有所分化，非业主增值服务则滑坡明显，对收入的贡献占比均值仅在5%左右，显示物企积极切割来自地产方的风险，倾向于稳健经营。

举例来看，万物云上半年积极增加门店，在住宅空间对非开发商客户开展楼宇修缮业务，为更多地区和客户提供服务，最终实现居住相关资产服务收入同比增长39.6%至8.58亿元。而受到零售业务市场竞争激烈及地产交付项目大幅下滑等影响，德信服务集团社区增值服务收入同比下滑48%至2080万元。

总结来看，尽管今年上半年物企营收持续增长，盈利能力企稳回升，但综合各主要业务线来看，行业内业主日益增长的服务质量要求，推动了成本攀升；增量市场收缩的情况下，物企在存量市场上的竞争加剧；同时，宏观消费环境下行，房地产仍处于深度调整期，在此影响下，物业企业面临的增长挑战和盈利压力仍将持续。

在财务安全性方面，物业费降价潮以及业主缴费意愿下降给当前的物业企业带来不少运营压力，致使回款风险及成本上升。

截至2025年中期，62家上市物企贸易应收账款总计达到1112.3亿元，占总体营收的比例达到75.12%，较2024年末的963.56亿元环比增长15.44%，呈现较快增长。

同时期，62家上市物企现金及现金等价物约为911.42亿元，较2024年末的1152.73亿元环比下降20.93%，主要影响因素包括支付上年度股息及供货商款项；客户支付物业费周期；经营活动的现金净流出等。

伴随中报季而来的，是物企在关键职位上的人事变动。期内，包括永升服务、越秀服务、浦江中国、新希望服务、朗诗绿色生活、合景悠活等先后披露了高层变动，反映出当前物企在较大经营压力和战略转型需求下寻求破局的努力。

其中，永升服务宣布原执行董事兼总裁周洪斌升任董事会副主席，原非执行董事林祝波调任执行董事，并上任新总裁。

从履历来看，林祝波曾在万科、（成都）企业有限公司先后担任工程管理部主管、经理及片区总经理；2014年9月加入旭辉，曾任旭辉中国重庆事业部副总经理、苏州公司副总经理、华西区域事业部总经理、华西区域总裁等职务，是旭辉超十年的老将。此次任职总裁，外界解读为将重点加强永升服务的应收账款管理，以及增强公司在存量竞争时代增长动能，助力永升服务“二五战略”目标的达成。

本文节选自《并购大洗牌 | 2025年9月物业服务发展报告》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。