头部物流企业稳增向好，优质仓储REITs盈利分红可观

观点指数 在9月18日观点指数研究院发布的《AI赋能减耗提效 | 2025年9月物流仓储暨基础设施投资发展报告》中，我们发现，上半年头部物流企业营收利润多增，AI助力减耗提效；仓储物流REITs多数盈利，中金普洛斯REIT收入、分红亮眼，行业呈结构化发展态势。

2025年上半年，重点上市物流企业运营结构优化，多数企业营收与利润实现同比增长，除物流科技板块的极智嘉外，企业净利润率保持正数。“AI+物流”在仓储、运输、供应链等环节的深度应用，给行业减耗提效提供了支撑。

从板块表现来看，物流科技企业增长较为突出。安得智联总营收109亿元，同比增长20.2%；归母净利润24.8亿元，同比增长21.7%，净利润率达22.8%，依托智能算法、数字化平台等技术开展供应链服务。极智嘉总营收10.3亿元，同比增长31%，净利润同比增长91.2%，但受研发投入影响，净利润为-0.5亿元，反映出智能装备企业在技术迭代与市场拓展中的表现。其AI驱动的物流机器人、智能仓储方案加快落地。

综合物流领域，头部企业规模与效益呈现增长。京东物流总营收985.3亿元，同比增长14.1%；归母净利润29.6亿元，同比增长15.3%，净利润率3.0%。顺丰控股总营收1468.6亿元，同比增长9.3%；归母净利润57.4亿元，同比增长19.4%，净利润率3.9%。两者通过AI算法优化配送路径、智能仓储系统提升拣货效率等方式，压缩物流成本，在规模效应下实现利润增长。

物流地产板块保持平稳。普洛斯中国总营收42.2亿元，同比增长10%；息税前利润20.3亿元，同比增长20%，为物流产业链提供仓储等基础设施，与运输、科技等板块形成协同。跨境物流领域，嘉诚国际总营收6.8亿元，同比增长3.4%；归母净利润1.2亿元，净利润率达17.6%，借助数字化手段优化跨境供应链流程。

整体而言，物流企业在不同板块的布局呈现结构化特征，“AI+物流”的技术应用，推动行业从传统运作模式向智能化、高效化转型，成为企业减耗提效的重要因素。

在国内需求扩张与外贸韧性的双重驱动下，仓储物流行业需求维持稳定增长。与此同时，物流仓储作为衔接实体经济各环节的重要基础设施，行业发展韧性十足，为仓储物流REITs的稳定运营奠定了坚实基础。

从经营成果来看，多数仓储物流REITs在收入及利润指标上表现积极。中金普洛斯REIT收入规模突出，2025年上半年报告期内实现总收入约21,625.86万元。该REIT的收入表现与其资产运营策略相关，其持有的10个仓储物流园依据市场供需变化灵活调整租赁方案，期末整体平均签约出租率持续维持在90%以上，同比提升2.7个百分点。

这一运营数据侧面反映出仓储物流市场需求的持续释放，为稳定相关REITs的收入水平建立了基础。从需求端来看，电商、第三方物流及快递快运等领域的发展，持续为仓储物流租赁市场提供支撑，为REITs带来了稳定的“源头活水”。

净利润表现方面，2025年上半年除个别REITs出现亏损外，多数REITs实现盈利，行业整体净利润表现积极。这一现象表明，在行业需求稳定的市场环境下，多数仓储物流REITs的资产运营效率与盈利转化能力能够适配市场节奏，实现收入向利润的有效转化。

具体来看，2025年上半年红土创新盐田港REIT实现净利润1983.09万元；而中航易商仓储物流REIT同期出现亏损，净利润环比下降16.52%，两类产品的差异反映出不同REITs在资产运营能力与市场适应能力上的分化。

在投资者回报方面，多个REITs都有较高的可分配金额，为投资者带来了实实在在的收益。中金普洛斯REIT最新分红公告分配金额约为7867.43万元，分红比例高达95%。这一分红方案使得中金普洛斯REIT上市以来累计分红次数达12次，分红总额超过12亿元，历史年度分红比例接近100%。

中金普洛斯REIT在回馈投资者的同时，也在不断提升自身的市场表现。2025年以来，该基金通过投资者开放日、业绩发布会以及底层资产调研等多种形式的活动，积极回应投资者关切，不断提升信息披露的质量和效率。

本文节选自《AI赋能减耗提效 | 2025年9月物流仓储暨基础设施投资发展报告》
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