GDIRI观察 | 聚焦被忽视的刚需，城璟租住另辟蹊径的重资产布局

观点指数(GDIRI) 9月26日，城璟租住集团打造的旗舰项目城璟租住 · 宝山中环社区正式开业。

该项目前身为上海宝山区大场镇一处高端养老社区的独立组团，城璟租住集团于去年3月完成收购，该项目是其成立1年内完成收购的第二个长租公寓项目。

作为集团旗下第二个重资产公寓项目，宝山中环社区的改造升级涵盖楼宇外立面、内部环境及软硬件设施的全面优化，并已完成宝山区保障性租赁住房预认定。

该项目总建筑面积为40310.28平方米，由三栋19层公寓楼宇构成，改造时保留原有建筑主体结构，仅对内部空间进行重构，将适老化套间拆分为998间宿舍（含单人间、四人间、六人间），同步新增1100平方米共享空间（含自习室、健身房），配套24小时智能门禁系统，既满足蓝领群体“安全+社交”的需求，又符合保租房消防验收标准。

项目毗邻上海中环线，距离地铁15号线祁安路站1.4公里、7号线大场镇站2公里，周边产业集群密集、居住配套成熟，为其服务区域的就业人群奠定了基础。

To B模式的稳定性密码

虽然目前市场中包括万科泊寓、有巢公寓、乐乎集团等大多数住房租赁企业均在蓝领赛道有布局，但其核心业务大多偏重于都市白领，而城璟租住作为市场后来者，瞄准被行业忽视的蓝领刚需，另辟蓝领赛道，专注打造员工宿舍。

据观点指数了解，自品牌成立至今，城璟租住已在上海布局两个住房租赁项目，分别为松江中山社区和宝山中环社区，均为收购存量物业改造为宿舍型保障性租赁住房项目。

数据来源：企业公开资料，观点指数整理

在政策层面，宿舍型公寓已正式列入多层次住房保障体系中，多地亦在积极加大面向一线劳动者的一张床的筹措及供应力度。

同时，上海正加速构建“一张床、一间房、一套房”的多元住房保障体系，重点解决新市民、青年人和城市建设者管理者的阶段性住房困难。

按照规划，到“十四五”期末上海将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间）以上、其中供应40万套（间）左右。

截至2025年6月，上海全市今年共新增建设筹措保障性租赁住房4.2万套（间）、供应3.7万套（间），分别为全年目标计划的60.4%和61.7%。“新时代城市建设者管理者之家”累计筹措供应1.88万张床位，完成全年3万张目标计划的62.6%。

另外，按照计划，上海于2025年至2027年期间，将新增“新时代城市建设者管理者之家床位”9万张以上，让城市一线建设者劳动者更好地安居乐业。

这一政策导向为城璟租住聚焦蓝领租赁赛道创造了稳定的政策环境。

其已开业的两个宿舍型保租房项目在区位选择上都紧扣城璟租住的To B运营模式，即聚焦一线城市产业集聚区，便于企业集中安排员工住宿，同时保证交通便利性，降低员工的通勤成本。

以上海宝山中环社区为例，该项目位于宝山区大场镇，毗邻上海中环线，距离地铁15号线祁安路站1.4公里、7号线大场镇站2公里，30分钟内可达普陀、长宁、静安、黄浦等核心商圈及周边工业园区，形成高效通勤圈，直接匹配区域内制造、物流、服务业等蓝领就业群体的居住需求。

另一核心项目城璟租住·松江中山社区则布局松江新城核心区，紧邻松江工业园区集群，总建筑面积超1.8万平方米，提供438间宿舍及2722张床位，是上海目前最大体量的宿舍型保租房项目之一。项目自带约1000平方米商业配套及1100平方米共享空间，涵盖综合超市、简餐、蔬果店等便民业态，形成居住+生活的一体化产业社区生态。

从价格策略与客群需求的适配逻辑来看，宿舍型公寓的核心客群聚焦中低收入蓝领群体，具体涵盖服务业基层从业者与制造业普通工人。基于这一客群特征，城璟租住的定价与多数宿舍型公寓运营企业一样，需兼顾政策约束与市场竞争力的双重需求，在纳保定价基础上，针对B端企业客户额外实行批量签约让利。

上海市保租房政策明确要求面向社会供应的项目租金需为同地段同品质市场租金的9折以下。而城璟租住项目因纳入产业园区配套宿舍型保租房范畴，可进一步下浮至7-8折。

据城璟租住官方小程序披露，其旗下两大社区的定价完全贴合上海蓝领住房保障政策要求。如松江中山社区六人间3200元/月，人均租金约533元；八人间4000元/月，人均仅500元，均处于“一张床”政策500-1000元/月的指导价区间下限，大幅降低蓝领群体的住宿成本。

宝山中环社区四人间3200元/月（人均800元）、六人间4770元/月（人均795元）。​

另外，今年7月，这两个项目相继迎来香格里拉集团旗下两大酒店上海虹桥机场香格里拉|盛贸酒店与上海静安香格里拉大酒店员工的入住。

值得一提的是，对租赁企业而言，企业租户的核心价值在于构建长期稳定的现金流屏障，但这种批量绑定的合作模式有可能形成大面积空置的运营危机，一旦企业租户集中退租，难以短时间内找到替代客户，就会造成项目空置率大幅上升，这更加考验租赁企业的短期补租能力。

当下，中国租赁住房市场已是万亿级规模，但行业对蓝领市场的关注度仍较小，这部分居住刚需被社会及资本所忽略，聚焦蓝领市场是城璟租住布局租房市场的差异化选择，通过为企业提供整体住房解决方案，其将帮助企业降低员工住宿成本及管理难度，提升人力资源管理效率。

存量的安居转身

据观点指数了解，城璟租住集团（EASE LIVING GROUP）是由观博啟城（WS ASCENT）与轻松寓（EASE APARTMENT）核心创始人团队联合组建的保障性租赁住房资产管理平台。

城璟租住的重资产收购能力源于股东的强资源背书，核心发起方观博啟城是周大福与啟城投资合资的不动产平台，擅长公募REITs适配资产的筛选。该平台主要提供基金管理、投融资、资产管理等全周期服务‌，重点关注符合公募REITs要求的资产类型，包括保障性租赁住房、生物医药产业园及高端制造产业园等‌。

另一股东轻松寓则将5个在营宿舍型项目（1000间房源、6000张床位）并轨至城璟租住体系，不仅带来成熟的企业客户资源（如300多家合作企业），更降低了新项目的运营试错成本。

其股东背景囊括综合实力雄厚的产业资本、专业资管机构及资深运营团队，涵盖资本及资管两端，在重资产收购+精细化运营模式上有明显的优势。

2023年6月，城璟租住集团旗下针对内地的住房租赁运营品牌EASE LIVING城璟租住于上海正式发布。自品牌成立至今，城璟租住已在上海布局两个重资产项目，即上文提及的松江中山社区和宝山中环社区，均为收购存量物业改造为宿舍型保障性租赁住房的项目。

其中前者为收购开元旅业集团所持有的上海员工宿舍改造而来，后者为收购高端养老社区独立组团，通过改造实现产业居住空间的高效转化。

观博啟城作为股东方，其参与的国金资管-观博啟城专项计划等持有型不动产ABS项目，已为城璟租住积累了资产证券化的实操经验。

观点指数认为，城璟租住集团在蓝领租赁住房领域的重资产运营，核心在于搭建收购、改造、运营、证券化的全链条闭环模型。这一模式以存量资产收购为起点，通过标准化改造实现居住功能升级，依托专业化运营维持项目运营，最终通过资产证券化工具实现资本退出，形成可持续的商业循环。

同时，政策环境为住房租赁企业的长期发展提供了确定性。

国家发改委2024年颁布的“1014号文”明确将宿舍型保租房纳入基础设施REITs行业范围，文件中将住房租赁行业底层资产类型扩展至“保障性租赁住房、公共租赁住房、专业机构自持市场化租赁住房及园区配套租赁住房”四大类，为城璟租住实现商业闭环模型提供了制度支撑。

从行业实践看，保租房资产证券化已形成成熟路径。截至9月，国内已上市住房租赁REITs增至8只，其中华夏北京保障房REIT等项目已成功通过首发+扩募实现资金循环。

公募REITs是城璟租住重资产项目的核心退出路径。根据监管要求，基础设施REITs首次发行需满足估值不低于8亿元，扩募项目规模不作限制，同一发起人控制的多个项目可打包合并申报。

城璟租住重点布局的上海作为住房租赁公募REITs先行试点，已推动华润集团、市城投集团等4个保租房项目成功发行REITs，打通投融建管退全链路，两者平均超90%的出租率水平验证了保租房资产的REITs适配性。

现阶段，公募REITs常态化发行机制为持有型租赁住房提供了退出渠道，同时宿舍型公寓被纳入基础设施REITs发行范畴，城璟租住作为专业化资管平台有望受益于这一政策红利。

除此之外，资产证券化（ABS）作为公募REITs的补充，可帮助城璟租住在项目培育期提前盘活存量资产。同时，当前住房租赁市场的金融支持体系正逐步完善，ABS、Pre-REITs、公募REITs等多元化金融工具矩阵共同构建起多层次、全周期的资金保障网络，为城璟租住的重资产运营模式提供了坚实支撑。

城璟租住通过重资产收购、宿舍型保租房等组合策略，在竞争日益激烈的租赁市场中找到了自己的定位，成为蓝领租赁重资产运营赛道的代表性玩家。

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