“全链激活·长效共生”—上海低效用地与资产活化升级研讨会暨白皮书发布成功举办

9月24日下午，“全链激活·长效共生”《上海低效用地与资产活化升级》研讨会暨白皮书发布活动在上海市静安区市北科创会议中心成功举行。此次活动不仅是上海在城市空间治理领域的一次重要实践交流，更聚焦了当前全球城市化进程中的核心问题 —— 随着城市人口密度攀升、产业结构迭代加速，土地资源 “增量有限、存量待挖” 的矛盾日益凸显，而低效用地的盘活与存量资产的活化，已成为突破城市发展空间瓶颈、推动高质量发展的 “关键抓手”。

本次活动由百联资产控股有限公司、第一太平戴维斯、华建集团华东建筑设计研究院有限公司联合主办，由上海城市更新开拓者联盟为指导，并得到上海市建筑学会、上海市北高新集团、上海城市更新研究会、上海市开发区协会等单位的大力支持。汇聚政府、行业协会、企业、设计院与专业顾问等多方力量，共同探讨低效用地盘活的创新模式与实践路径。

上海城市更新开拓者联盟副秘书长杨珂拉、上海市建筑学会常务副理事长兼秘书长张俊杰、上海城市更新研究会秘书长张思柱、上海市开发区协会副秘书长汪洋、上海百联资产控股有限公司董事长陆红花、上海市北高新（集团）有限公司党委副书记、总经理卢醇、第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋、第一太平戴维斯中国区物业及资产管理部负责人、可持续发展委员会主席孟喆 、第一太平戴维斯中国区投资及资本市场部负责人、产业物流地产服务部负责人罗瑾、华建集团华东建筑设计研究院有限公司党委副书记、总经理、总建筑师牛斌、华建集团华东建筑设计研究院有限公司副总经理、副总建筑师宿新宝等嘉宾出席活动，以及多家单位代表，主流媒体共同参与。整场活动由华建集团华东建筑设计研究院有限公司城市更新与历史建筑保护设计中心，城市更新咨询研究所所长寇志荣主持。

活动伊始，上海城市更新开拓者联盟副秘书长杨珂拉、上海市建筑学会常务副理事长兼秘书长张俊杰、上海市北高新（集团）有限公司党委副书记、总经理卢醇、上海城市更新研究会秘书长张思柱分别发表致辞。

上海城市更新开拓者联盟副秘书长杨珂拉：

“通过多方协同、构建共生共享的新生态来盘活低效用地，上海城市更新开拓者联盟旨在发挥‘纽带’作用，‘开拓’不是单打独斗，而是携手破局。期待连接城市更新产业链上下游的智慧与资源，探索可复制、可推广的‘上海模式’。”

上海市建筑学会常务副理事长兼秘书长张俊杰：

“‘设计引领’是通过前瞻性的策划、精准的空间干预和人文关怀，为陈旧的空间注入新的功能、新的活力与新的价值。所以建筑师和规划师应尽早介入项目策划，以避免‘二次低效’，成为资源的整合者和价值的发现者。”

上海市北高新（集团）有限公司党委副书记、总经理卢醇：

“作为上海城市更新的参与者、实践者，市北高新始终秉持“以城促产、以产兴城”的建设理念，深耕低效用地盘活与资产活化升级工作。通过‘科技+商业+文化’融合模式盘活低效用地的经验，旨在打造产城融合示范区，推动区域能级与价值提升，并呼吁各界合作实现‘全链激活、长效共生’。”

上海城市更新研究会秘书长张思柱：

“作为研究机构，我们更注重运用‘显微镜’和‘透视镜’的视角，深入探究背后的模式、机制与政策创新。今天这份《白皮书》是‘研究与实践’结合的优秀成果，汇集了市场机构、技术专家和运营商的实战经验，是‘产学研用’深度融合的典范。为实现‘长效共生’提供支撑。”

随后，在全场嘉宾的见证下，上海百联资产控股有限公司董事长陆红花、第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋、物业及资产管理部负责人孟喆、投资及资本市场部负责人、产业物流地产服务部负责人罗瑾，华东建筑设计研究院有限公司党委副书记、总经理牛斌、副总经理宿新宝共同启动《上海低效用地与资产活化升级白皮书》发布仪式。该白皮书凝聚了三方机构在低效用地策略、改造设计、运营提升等方面的系统研究成果，旨在为上海乃至全国的城市更新提供理论支撑与实践指南。

华建集团华东建筑设计研究院有限公司副总经理、副总建筑师宿新宝在题为《城市活力再生的实践探索》的主题演讲中指出：“在城市更新实践中，需重点关注五个核心方向：一是土地政策层面，因用地性质往往不能及时反馈市场的变化和需求，需在法律允许范围内探索土地弹性转换，以适配快速发展需求；二是规划策略层面，在土地弹性受限情况下，通过细化控规、设置多功能复合的弹性要求，为土地复合功能预留空间；三是改造原则层面，推行轻量化改造，既延续 “最小干预” 的保护思路，更以技术手段降低改造成本，实现因地制宜的适应性调整；四是价值挖掘层面，针对低效产业用地等资源，深入发掘其独特价值特征并转化为城市更新的特色亮点，避免同质化；五是公共空间营造层面，响应规划与管理导向，为更新空间注入温度与情绪价值，提升其市场适配性。”

第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋在《低效用地盘活策略与国际案例》分享中解读了白皮书的相关内容：“在当前城市高质量发展的背景下，盘活低效产业用地已成为核心挑战。我国城镇化粗放发展导致工业用地占比过高、供需严重失衡，这些用地面临基础设施落后、环境污染和再开发复杂等多重困境。为破解这一难题，白皮书里面提出需采取系统性的盘活策略：通过产业导向设计与空间重构，推动产业向高附加值升级并促进功能复合；构建绿色与数字化运管体系，注重生态修复与智慧运营；依托金融创新，打通资本闭环。”同时，他结合国际案例，再次强调“需要政府、市场与社会协同，形成覆盖规划、产业、生态与资本的全生命周期解决方案，以实现土地的可持续价值再生。”

上海百联资产控股有限公司董事长陆红花发表《存量低效资产长效运营实践》演讲。她表示：“我们围绕‘资产开发+资产管理+资本运作’持续建设专业资产管理平台的核心能力，以投资者与运营者视角，注重项目全生命周期成本与产品力的平衡。通过 ‘精确型定位 + 圈层式招商+ 多元化经营 + 矩阵式推广’ 的组合策略，在平衡存量项目（尤其历史建筑）局限与商业效益的同时，兼顾历史文脉传承与片区生态打造。”同时，结合百联资控在实践中的具体案例，她指出“将百联集团‘一江一河’区域资产划分为外滩第二立面、苏州河时尚设计核心区、北外滩科技赋能区等主题片区进行整体打造。通过精准定位、前置招商与共生式运营，可以在日益激烈的竞争环境中打造良好的融合生态并实现运营服务溢价，并在重点项目中拒绝短期出租诱惑，坚守项目调性与长期价值。”

由寇志荣主持的圆桌讨论环节，第一太平戴维斯华东区产业及物流地产服务部负责人、中国区制造业负责人缪博文 、华建集团华东建筑设计研究院有限公司规划中心主任叶锺楠、上海百联资产控股有限公司产业招商负责人雷婷、上海市北高新股份有限公司城市更新总监张诚围绕“多元路径×未来想象——上海城市更新新思路”展开深入对话。

圆桌主持：华建集团华东建筑设计研究院有限公司城市更新与历史建筑保护设计中心，城市更新咨询研究所所长寇志荣

缪博文的关键词：差异化

存量改造项目中，普遍存在“容积率提升但产品高度同质化”的问题，导致项目在竞争中缺乏优势；因此，存量改造需以“多样化（差异化）”为关键方向，不能盲目复制同类产品，而应立足当地实际产业导向、项目自身实际情况及客户真实需求，因地制宜打造具有差异性的产品，以此突破同质化困境，构建竞争优势。

叶锺楠的关键词：多元价值

上海在低效用地判断与土地价值衡量中，正从过去单一的财务指标（如入住率、租金、土地价值）导向，转向“多元价值”综合考量，这也是高质量可持续发展的必然趋势。除财务指标外，土地对城市生态、社会发展、治理提升的贡献等非财务指标，以及ESG相关理念所涵盖的综合价值，已成为衡量土地价值的重要组成部分，需在用地评估中重点关注。

雷婷的关键词：特色产业空间

打造有特色的产业空间需立足政策生态与自身差异化资源定方向（如 AI + 消费），聚焦适配赛道与中腰部增量企业，以全生命周期企业服务解决企业痛点，再联动链主企业整合上下游，打造特色产业园，实现与企业共生。

张诚的关键词：优质服务

提供优质服务是吸引产业招商的根本逻辑与必须坚守的准则，需将其贯穿企业从落地到发展的全周期，以主动、精准的持续服务展现区域诚意与实力，既作为吸引企业的关键抓手，也作为支撑企业长期扎根的保障，助力招商工作有效推进。

活动最后，与会嘉宾实地考察了市北百联创新科技产业中心现场，深入了解项目更新进展与运营规划。本次活动不仅为低效用地与存量资产活化提供了理论结合实践的交流平台，也标志着上海在城市高质量更新道路上迈出新一轮探索步伐。各方表示将继续深化合作，共同为上海建设卓越全球城市贡献智慧与力量。

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