超8成样本企业写字楼收入下滑，风险资产处置难度加大

观点指数 在8月28日观点指数研究院发布的《投资市场疲软 | 2025年8月商办与办公空间发展报告》中，观点指数发现，样本企业内地写字楼业务收入受到冲击。

据国家统计局披露的数据，2025年1-7月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为2043亿元和1637亿元，分别同比下滑17.8%和4.6%。

同期办公楼新开工面积和竣工面积累计值分别为898万平方米和790万平方米，两者均出现同比下滑，跌幅分别为21.3%和1%。新开工面积的大幅下滑意味着未来一段时间内，办公楼的新增供应将减少，有助于缓解市场的供需矛盾。不过，竣工面积的下滑幅度相对较小，且仍有一定规模的存量项目进入市场，在当前需求疲软的情况下，短期难以扭转供过于求的格局，部分重点城市的存量去化周期可能进一步延长。

现阶段，全国办公楼市场长期面临着投资、销售、建设等多方面的压力，市场仍处于存量消化与信心修复的关键阶段。

短期来看，市场的复苏依赖于宏观经济环境的改善以及企业信心的修复。长期则需要通过产业升级、资产优化及模式创新等路径，来重构市场平衡。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

据观点指数监测，已披露2025年中期业绩的11家样本企业/基金写字楼业务收入从1.52亿元到13.35亿元不等。

从样本企业的数据来看，2025年上半年，82%的样本企业内地写字楼业务收入较2024年同期下滑，跌幅区间从4.23%至24.64%不等，内地写字楼租赁市场整体承压、表现疲软。

现阶段，受到经济前景不明朗、写字楼市场供过于求等因素的影响，企业租户倾向于削减成本、优化空间，导致写字楼出租率下降、租金下调，进而使得企业的写字楼业务收入受到冲击。

其中越秀房托、恒隆地产、太古地产、嘉里建设以及汇贤产业信托等为代表的商办运营商依托核心城市核心商圈项目维持相对稳定的出租率，收入跌幅均控制在合理区间，整体表现相对稳健，风险可控。

商办资产交易市场方面，据观点指数不完全统计，本期仅录得1单内地商办资产成交案例，交易金额约8.86亿元，对比上个报告期，商办投资市场表现疲软。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数了解，本期成交的浦西佳程广场交易方式为司法拍卖，项目评估价约19.28亿元，以总价约8.86亿元的低价成交。

据了解，该项目于2025年1月首次拍卖，起拍价为13.49亿元，此后连续4次流拍，直到8月1日第5次降价至8.856亿元才最终成交，较首次起拍价缩水约4.66亿元，降幅达34.4%。

该项目位于上海市静安区彭浦新村街道，是一个集商业、办公等业态于一体的综合项目，总建筑面积约15.39万平方米。项目由香港佳程集团于2012年启动开发，原计划打造成包含5A甲级写字楼、购物中心及精品酒店的商业综合体，但2016年底因开发商资金链断裂停工。

项目竞得方为上海信秀复一号企业管理有限公司，穿透股权显示，信达持有该合伙企业99.995%的份额。

此次成交价格仅为评估价19.28亿元的4.6折，楼面单价低至5755元/平方米，远低于同期静安区同类物业，为后续的运作预留了较大的提升空间。

随着中国信达的入场，停工近10年的浦西佳程广场有望迎来实质性进展。

另外，观点指数发现，近期由房企债务危机引发的法拍项目成为市场的主流，其中包括上海浦西佳程广场、广州佳兆业中心、广州奥园总部大楼、上海青浦正荣中心等均因开发商资金链断裂进入司法程序。此类项目普遍面临产权复杂、续建成本高的问题，较难吸引买家，市场对高风险资产保持谨慎态度。

其中广州佳兆业中心项目是本期流拍案例中起拍价格最高的项目，总起拍价27.22亿元。该项目总建筑面积约47.4万平方米，原规划为集国际高端SOHO、总部写字楼、展销公园、公交总站于一体的超大型产业综合体，本次司法拍卖标的为除3号楼外的资产。

上述流拍案例并非个例，近两年已出现不少商办资产流拍的案例。现阶段，商办市场整体仍处于去库存阶段，投资者对商办资产的买入信心不足，更倾向于观望而非抄底，尤其是对存在风险的法拍资产。

同时，部分出险房企的商办资产位于非核心地段、存在产权或债务瑕疵，而当前投资者更倾向于核心城市核心地段、无风险、高流动性的资产，导致风险资产供过于求，优质资产供不应求。

值得一提的是，2024年通过阿里法拍平台成交的洛娃大厦AB座，现已改造为水滴大厦，并于8月11日作为水滴公司总部正式启用。从资产收购到落地使用，周期约1年，改造效率较高，满足企业自身办公扩张需求。

据观点指数了解，洛娃科技实业集团曾是国内日化行业重要企业，后因经营不善进入破产重整，通过法拍变卖核心资产实现债务清偿。

项目所属的望京区域科技、金融等类型企业集聚，同时项目位于中关村科技园区朝阳园政策区，具备产业政策红利与区位优势，对于水滴公司而言，有利于实现资源整合与业务协同。

本文节选自《投资市场疲软 | 2025年8月商办与办公空间发展报告》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。