商业市场租赁需求释放承压，REITs二季度业绩分化持续

观点指数 在8月27日观点指数研究院发布的《发展考验未止 | 2025年8月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数发现，商业市场层面，多个核心城市的供应节奏呈现差异化，部分城市的短期租赁需求释放存在一定压力。已上市消费REITs运营稳健之下，业绩持续分化，但现金流分派率差异不大。

政策端，近期海南自贸港全岛封关的消息受到广泛关注，封关将于2025年12月18日正式启动。相关数据显示，海南离岛免税占全球免税市场8%以上的份额，封关后商品品类将突破45类，价格优势叠加“旅游+购物”模式有望吸引消费回流。

免税消费在全国范围内也有不错的表现。据商务部数据，2025上半年全国离境退税销售额同比增长近一倍，商店数量超7200家，较2024年底增长80%，覆盖范围从核心城市向全域扩展，印证了免税消费的市场潜力。

此外，政府各部门继续在提供更丰富的消费内容上发力。期内，商务部联合六部门打造国际消费季、精品首发季等，并结合文旅、赛事、展览，对消费起到一定的促进作用，如上海“古埃及文明大展”，吸引260万人次。

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

商业市场表现上，2025上半年，核心城市零售市场供应节奏呈现差异化。北京、上海、广州、深圳、南京、成都均有新增供应，其中北京以24万㎡ 、深圳34.9万㎡ 居前，杭州则无新增供应，反映出不同城市商业开发活跃度存在差异。

从净吸纳量看，多数城市展现需求韧性，深圳凭借29.8万㎡的净吸纳量领跑，显示其零售市场具备较强的消费活力与商业吸引力；而成都出现- 4万㎡的负吸纳，与部分项目自发调整适配市场、消费品牌持续调整闭店等有关，导致短期需求释放遇阻。

空置率方面，城市间的分化明显。深圳空置率最低，为4.1%；上海和成都偏高，分别为8.60%和9%，主要受新增供应入市和项目调整等因素影响。

至于租金水平，一线城市中，上海首层平均租金最高，达到31.9元/天/㎡；深圳最低，为18.1元/天/㎡；二线城市则是南京的首层平均租金最高，达到22.5元/天/㎡，成都则以11.9元/天/㎡垫底。

大宗交易方面，市场消息称英格卡正计划打包出售国内的10座荟聚购物中心，首批将出售位于无锡、北京、武汉的三座，涉及资金160亿元。

资料显示，上述三个项目，是英格卡于中国内地较早开业的购物中心，运营至今均已超过10年的时间。消息称，接盘方为泰康人寿领投的基金，总规模为80亿元。

在整体消费增速下降，市场竞争加剧、同质化严重的背景下，英格卡出售旗下购物中心，一定程度上能回笼资金、改善现金流，转向轻资产运营模式，降低项目的运营成本，提高运营效率与灵活性。

财报数据显示，英格卡集团2024财年营收418亿欧元，相较2023财年下降了5.5%；净利润8.06亿欧元，同比2023财年下跌46.5%；运营收入13亿欧元，较2023财年的20亿欧元下降了35%，这也从侧面反映出其存在财务改善的需求。

REITs业绩上，不同REITs 在关键指标上的表现各有差异。华夏首创奥莱REIT在净利润方面表现出色；华夏华润商业REIT在收入上较为突出；嘉实美茂商业 REIT和华夏金茂商业REIT 在现金流派率和年化现金分派率上则有较好的表现。

数据来源：基金公告，观点指数整理

收入方面，华夏华润商业REIT收入达到18319.83万元，在已上市的消费基础设施 REITs 中表现突出，主要得益于底层资产的庞大体量、强大的品牌号召力和稳定的客流消费能力。

华夏首创奥莱REIT、华安百联REIT等收入规模则相对较小，但其商业模式如奥特莱斯、社区商业有望带来更高的利润率或更稳定的现金流。

华夏华润商业REIT经营现金流为12457万元，远超净利润711万元，现金流/收入比率高达68%，说明其当期收入较好转化为了现金流入。

华安百联消费REIT经营现金流为5295万元，几乎与收入5374万元持平，显示出优秀的运营现金流创造能力。

至于当期现金流分派率，上述REITs均在0.87%至1.01%之间，差异不大。其中华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT略高，分别为1.01%和1.00%。

整体而言，已上市的消费基础设施REITs运营稳健，均实现了正收入和正现金流。但也可以看出，不同REITs之间在规模、盈利质量和分红能力上存在显著差异，反映出底层资产禀赋、运营管理能力等的不同。

拟申报上市方面，期内天虹股份公募REITs项目获正式受理，该项目以苏州相城天虹购物中心为底层资产，截至2025年3月31日，项目可租赁面积共计51358.04平方米，已运营7.26年，估值为11.47亿元，2026年预计分派率为4.92%。

据了解，自2023年开始，苏州相城天虹购物中心就对包括外立面改造美化、下沉广场翻新、内部装饰升级、机动车动线改造、客梯厅品质提升、超市改造升级在内的项目，进行了整体的升级改造。

2022-2024年，该项目的销售额分别达6.05亿元、7.26亿元、7.06亿元，项目月租金坪效（不含税）从113.91元/㎡/月增长至148.86元/㎡/月，反映出项目通过租户结构升级和运营效率提升，实现了租金收益的持续增长。

2025年，项目正进行和即将进行的改造包括：对个别楼层（3、4、5层）的翻新改造、后场通道天地墙维修、灯带升级、部分卫生间、母婴室升级、局部区域空调改造、局部地砖翻新修复等，改造完成后有望继续提升商业吸引力。

本文节选自《发展考验未止 | 2025年8月商业地产零售业态发展报告》
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